재건축사업계획 승인 후 상가의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 상가 ○호 및 ○호 건물(이하 “쟁점상가”라 한다)을 2001.6.27. 청구외 조○○에게 양도하고, 2001.7. 25. 양도가액을 기준시가 54,125,160원으로 계산하여 양도소득세과세표준예정신고를 하였다.

○○세무서장은 국세청 감사결과 쟁점상가가 2000.10.13. 재건축사업계획승인이 난 건물로서 양도일 현재 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당함에도 처분청이 양도가액을 실지거래가액으로 하여 결정하지 아니하였다는 시정지시를 받고, 2004.9.22. 청구인의 주소지 관할 세무서장인 처분청인 과세자료를 통보하였다. 처분청은 ○○세무서장으로부터 통보받은 감사결과 시정사항에 의하여 쟁점상가의 양도가액을 실거래가로 하여 과세표준을 계산하고, 2004.12. 1. 청구인에게 양도소득세 8,263,450원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.2.11. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실없이 ‘나홀로 버티기’를 하여 재건축조합과 여러 차례 다툼이 있었고, 쟁점상가를 청구외 조○○과 매매하기로 계약을 체결할 때 부동산에 설정된 은행채무를 매수인이 승계하기로 하였으며, 그 후 매수인이 정상적으로 소유권이전등기를 하였고 2001년 12월말경에 쟁점상가가 철거되었다. 또한 ○○재건축조합의 관리처분 기준이 기존상가에서 신축상가로 1대1로 무상증축 하는 조건이므로 부동산을 양도한 것으로 보아야 한다.

• 가. 청구인은 쟁점상가를 1대1 무상신축 하는 조건이므로 부동산 취득할 수 있는 권리가 아니라고 주장하나, 재건축조합이 처분청에 통보한 회신문에 의하면 상가호수 추첨을 입주시점으로 하는 것으로 되어 있는 바, 상가호수 추첨이 끝나는 시점까지는 입주권으로 봄이 타당하다. 나 청구인이 재건축조합에 참여하지 않고 버티어 여러 차례 다툼이 있었다고 하나 입증할 수 있는 증빙을 제출하지 못하는 것으로 보아 쟁점상가를 부동산으로 보기 어려움으로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점상가의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

○ 소득세법 시행령 155조 【1세대1주택의 특례】

⑯ 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 154조 제1항의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

○ 재산 46014-28 (2001.1. 6.) 아파트 단지 내의 기존상가를 소유하는 자가 재건축조합을 통하여 사업승인계획에 따라 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)를 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제2호 에서 규정하는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1호 의 부동산 양도에 해당하는 것이다.

• 다. 사실관계 및 판단 【먼저 사실관계를 살펴본다】

1. 쟁점상가의 양도가액, 양도시기 및 취득시기에 대하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없고, 쟁점상가의 등기부등본에 의하면 청구인이 2001.6. 27. 매매를 원인으로 청구외 조○○에게 소유권을 이전한 사실이 확인된다.

2. ○○세무서장이 2004.9.22. 국세청 감사결과 시정사항을 처분청에 통보한 내용을 살펴보면, 청구인 등이 재건축아파트의 입주권을 취득한 조합원이 재건축 완공전에 입주권 상태로 양도하고 양도가액을 실거래가액으로 신고하여야 함에도 기준시가로 신고한 데 대하여 시정조치하도록 하였음이 나타나고 있다.

3. 처분청이 2004.10.18. 작성한 양도소득세 실지조사 복명서에 의하면, 쟁점상가의 매수자인 청구외 조○○이 제출한 계약서에서 양도가액이 105,000,000원으로 확인되며, 취득가액은 1984년 취득내역이 확인되지 아니하여 양도가액을 기준으로 환산하여 계산하였음이 나타난다.

4. 처분청이 2004.10.22. ○○재건축주택조합에 기준상가평가액 및 조합원분담금 확인을 요청한 데 대하여 동 조합이 2004.10.28. 처분청에 회신한 내용을 보면, 동 조합의 관리처분(2001.2.24) 기준에 의하여 쟁점상가를 신축상가로 1대 1로 무상 증축하여 주는 조건이고 상가호수 추첨은 입주시점에 할 예정인 것으로 나타나고 있다.

5. 당심에서 2005.5.9. ○○재건축주택조합(☎0000-0000)에 문의한 바. 청구인이 동 재건축조합의 최초 조합원이었고 그 다음 쟁점상가의 매수자인 청구외 조○○으로 조합원이 변경되었다가 또 다른 조합원으로 변경되어 있음을 확인하고 있고, 같은 날 ○○구청 주택과 담당공무원(☎0000-0000)에게 문의한 바, 청구인이 2000.9.25.현재 동 재건축 조합원인 사실이 확인되고 있다. 【다음 쟁점에 대하여 판단한다】

1. 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 재건축아파트 등의 사업계획 승인일부터 사용검사필증 교부일까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당(재산 46014-20, 2001.1.4. 같은 뜻)하고, 아파트 단지 내의 기존상가를 소유하는 자가 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1호 의 부동산 양도로 보아야 할 것이다(재산 46014-28, 2001.1. 6. 같은 뜻).

2. 청구인은 ○○재건축조합원이 아니므로 쟁점상가를 입주권으로 볼 수 없고 부동산으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 2000.10.13. 사업계획승인일 현재 조합원인 사실을 ○○구청 및 동 재건축조합이 각각 확인하고 있는 바, 쟁점상가는 2001.7.27. 양도일 현재 입주권으로서 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당된다고 봄이 타당하다 할 것이다.

3. 그렇다면 처분청이 쟁점상가를 부동산으로 취득할 수 있는 권리로 보아 양도가액을 실거래가액으로 하여 과세표준을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.