배우자로부터 토지 수증 후 1년 이내에 양도한 경우라도 실거래가 과세 부당

○○세무○○장이 2004. 11. 5 청구인에게 결정 고지한 11,393,350원에 대 하 는 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 청구인 소유의 ○○광역시 ○○구 ○○동 잡종지 650㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)와 처인 청구외 ○○ 소유의 같은곳 전 75㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를

2002. 4. 19 증여받아 8개월 보유하다가 2002. 12. 13 위 2 필지를 청구외

○○에게 양도하고 쟁점외토지는 실지거래가액, 쟁점토지는 기준시가로

2003. 1. 22 양도소득세를 신고하였다. 이에 대하여

○○지방국세청장은 청구인이 쟁점외토지는 실지거래가액을 낮추어 신고한 사실을 확인하고 또한 쟁점 토지는 증여받은 후 1년 이내 양도한 것으로 양도차익 계산시 실지거래대상으로 보아 확인된 실지양도가액 369,000천원을 쟁점토지와 쟁점외토지에 안분하여 청구인에게 2004. 11. 5 양도소득세 73,949,870을 결정․고 지하였다. 이에 불복하여 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 11,393,350원에 대하여 2005. 1. 31 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 자동차매매사업 확장을 위하여 쟁점토지를 청구인의 처로부터 2002. 4. 19 증여받아 청구인이 운영하는 자동차매매상사의 주차장으로 사용하던 중 사업부진으로 다른 사업을 물색하던 중 택배업이 비전이 있을 것으로 보고, ○○광역시 ○○구 ○○동 일대의 대지를 구입하려고 쟁점토지와 쟁점외토지를 청구외 ○○에게 양도하고, 쟁점외토지에 대하여는 실거래가액으로, 쟁점토지에 대하여는 기준시가로 양도소득세를 신고 납부하였는데, 처분청은 쟁점토지의 양도는 취득 후 1년 이내에 양도한 경우에 해당하는 것으로 보아 실지거래가액으로 보았으나, 이는 배우자인 ○○가 1999. 6. 25에 취득하여 2002. 4. 19 청구인에게 증여한 것 으로 1년 이상 보유한 토지이므로 처분청의 이건 양도소득세를 과세함은 부당하다.

배우자로부터 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도하는 경우 취득가액은 소득세 법 제97조 제4항의 규정에 의해 증여한 배우자의 취득가액으로 하는 것이나, 쟁점토지의 취득일은 청구인이 쟁점토지를 배우자로부터 증여받은 날이므로, 청구인은 쟁점토지를 2002. 4. 19 증여받아 2002. 12. 13 양도한 것이므로 처분청이 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 증여받은 후 1년 이내에 양도한 쟁점토지에 대하여 기준시가에 의한 신고를 부인하고 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 청구인에게 양도소 득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【 양도가액 】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다.(2000. 12. 29 개정) 1호～3호 생략

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

○ 소득세법 제96조 【 양도가액 】

④ 제1항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 토지수용법․ 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 기타 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사 유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바 에 따라 기준시가에 의할 수 있다. (2000. 12. 29 신설)

○ 소득세법 제162조 2【 양도가액 】

④ 법 제96조 제4항 의 규정을 적용함에 있어서 토지수용법․ 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 기타 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사 유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우 로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의 2 제5항 의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다. (2000. 12. 19. 신설)

○ 제도46014-10108(2001.03.20) 배우자로부터 증여받은 부동산을 5년내 양도시, ‘취득가액’은 증여한 배우자의 취득 가액으로 하며 ‘취득일’은 증여받은 날이 되고, 증여받은 부동산을 1년 이내 양도시는 실지거래가액 과세대상임 (서일46104-10934. 2003.07.15 같은 뜻)

○ 제도46014-1474(2000.12.11) 증여를 원인으로 취득한 부동산을 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 소득세법 제96조 제1항 단서, 제4호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의 거 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 것임.

○ 소득세법 제97조 【 양도의 필요경비계산 】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시 의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하 되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경 우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.

○ 소득세법 제100조 【 양도차익의 산정 】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용 되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매 사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경 우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에 는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바 에 따라 안 분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (

2000. 12. 29 개정)

○ 대법 2003두 12544(2004.1.29) 부동산 취득후 1년 이내에 양도한 경우에 해당한다는 이유로 실지거래가액에 의하 여 양도소득세를 부과하였으나, 납세자의 양도가 정상적인 경제행위에 지나지 않아 단기매매차익을 목적으로 한 것이었음을 전제로 한 처분은 위법하다.

• 다. 사실관계 및 판단 【이건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다 】

1. 청구인은 당초 ○○광역시 ○○구 ○○동 전 1,653㎡를 청구외 ○○로부터 1999.4.19 매매계약을 체결하고 매입토지 중 도시계획에서 도로편입예상면적 1,003㎡은 처인 ○○ 명의로 소유권이전하고 잔여면적 650㎡은 청구인의 명의로 소유권을 이전한 것으로 토지등기부등본과 매매계약서에 의하여 확인된다. 2) 처 ○○ 명의 토지(전) 1,003㎡ 중 928㎡가 2002.4월 ○○로에서 ○○마을간 도로로 ○○광역시에 수용되고 남은 쟁점토지 75㎡는 도로에 길쭉한 모양의 쓸모없는 자투리땅으로 남아 단독으로는 매매할 수 없는 토지라서 이를 처로부터 증여받아 청구인의 토지와 합하여 자동차매매상사의 부지로 사용 하던 중 사업부진으로 택배사업을 하고자 쟁점토지를 양도한 것이라고 주장하고 있다. 3) 청구인 의 처 ○○는 1999. 6. 25 취득한 쟁점토지를 2002. 4. 19 청구인에게 증여하 였으 며, 청구 인은 쟁점토지와 쟁점외토지를 합하여 2002. 12. 13 청구외

○○에게 양도하였음이 쟁점토지에 대한 등기부등본에 의하여 확인되며, 쟁점외토지에 대하여는 실지양도가액을 175백만원 으로 과소 신 고, 쟁점토지에 대하여는 기준시가로 신고(양도차손)한 사실이 양도소 득세 신 고서에 의하여 확인된

• 다. 4) 이에 대하여 ○○지방국세청장은 쟁점외토지의 실지양도가액이 과소신고된 사실을 조사를 통하여 확인하고 쟁점외토지에 대한 양도소득세를 경정하고, 쟁점토지에 대하여도 증여받은 날로부터 1년 이내 양도로 보아 청구인의 기준시가 신고를 부인하고 실지거래가액 으 로 양도차익을 산정하 여 이에 대한 결정결의서(안)를 처분청에 통보(○○청 조사3과-813, 2004. 10. 29)하였으며, 처분청은 통보된 결정결의서(안)에 따라 청 구인에게 양도소득세 73,94 9,870원을 고지하였으며 청구인은 기준시가로 신고한 쟁점토지에 해당하는 양도소득세 11,393,350원에 대하여만 불복한 사실이 관련서류에 의하여 확인된다.

3. ○○지방국세청장이 전체 양도가액 369,000천원을 쟁점외토지(650 ㎡)와 쟁점토지(75㎡)에 대하여 안분계산한 내역은 【표1 】양도차익 안분계산과 같다. 구 분 합 계 계 산 내 역 쟁점외토지 (650 ㎡) 쟁점토지(75㎡) 신고(기준시가) 경정(실가) 세율구분 1년이상보유 1년미만보유 1년미만보유 양도가액 369,000,000 330,827,588 9,900,000 38,172,412 취득가액 116,000,000 104,000,000 9,900,000 12,000,000 필요경비 30,327,800 30,030,800 297,000 297,000 양도차익 222,672,219 196,796,788 -297,000 25,875,412 【표1 】양도차익 안분계산 【이건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다 】 청구인은 이건과 같은 경우 장기보유특별공제율과 적용세율 판정시 보유기간 판정은 증여한 배우자의 취득시점으로부터 판정하고, 양도 차익 계산시 적용할 취득가액도 증여한 배우자의 당초 취득가액으로 함에도 불구하고, 1년 이내 양도인 지 여부를 판정함에 있어서는 증여받은 날로부터 기산하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세함은 부당하다는 주장에 대하여 살펴보면, 가) 소득세법 제96조 제1항 에서 『제94조 제1항 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당 해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고, 제4호에서『취득 후 1년 이내의 부동산인 경우』라고 규정하고 있다. 나) 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 청구인이 배우자로부터 2002. 4. 19 증여받은 날 로부터 청구외 ○○에게 양도한 2002. 12. 13까지의 보유기간이 8월로 확인되며, 처분청은 청구인이 쟁점토지의 양도를 1년 이내 단기양도를 기준시가로 양도 차익을 계산하여 신고한 것을 부인하 고 실지거래가액으로 양도차익을 계산 하여 양도소득세를 과세하였으나, 쟁점토지는 청구외 ○○ 소유의 1003㎡ 중 928㎡가 도로 개설을 위해 ○○광역시 에서 수용하고 남은 75㎡(22평)의 토지로서 단독으로 매매도 되지 아니하고 그대로 두 면 쓸모 없는 없는 땅으로, 청구인이 쟁점토지를 청구인이 운영하는

○○ 자동 차매매상사의 주차 장으로 사용하기 위하여 관할구청에 용 도변경 신청을 하였으나 면적이 적어 형질변 경이 불가함을 알고 청구인의 쟁점외토 지와 합하여 형질변경을 하여 중고자동차매매업의 주차장으로 사용하다가 사업부진으로 사업 전환을 위한 자금마련을 위하여 청구인의 쟁점외토지와 증여받은 쟁점토지를 양도한 것 이라는 사실이 경위서 등에 나타나고 있다. 다) 쟁점토지는 ○○광역시에서 도로로 수용하고 남은 자투리땅으로 단독으로는 전혀 쓸모없는 땅으로 판단되어, 청구인의 쟁점외토지에 합하여 형질변경 후 쟁점외토 지와 합하여 청구인의 자동차매매상사의 주차장으로 사용하던 중 자동차매매상사의 사업부진으로 인한 사업전환을 위하여 쟁점외토지와 쟁점토지를 양도한 사실이 인정된다.

• 라) 이 사건 대지의 취득시 1999년도 공시지가가 131,000원와 증여시점인 2002년도의 공시지가가 132,000원으로 지가변동이 거의 없을 뿐만 아니라 쟁점토지는 수용되고 남은 짜투리 땅으로서 단독으로는 매매나 사용이 불가한 것으로 보여진다.
• 마) 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인의 양도행위는 소득세법 제96조 제4항 및 동법시행령 제162조의2 제4항에서 규정하고 있는 부득이한 사유에 해당하고 정상적인 경제행위일 뿐 단기매매차익을 목적으로 한 것은 아니 라고 판단되므로, 쟁점토지의 양도가 단기매매차익을 목적으로 한 것이었음을 전제로 한 이건 처분은 위법 하다고 판단되는바(대법2003두12544, 2004.1.29 같은 뜻), 처분청이 이러한 정황에 대한 판단 없이 단지 1년 이내 양도라는 사유만 으로 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 부당 한 처분이라고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므 로 국세 기본법 제65조 제1항 제3호의 규 정에 의하여 주문과 같이 결 정한다.