분양권의 미등기 전매자로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

○○세무서장이 2004.11.01 청구인에게 결정ㆍ고지한 2002년 귀속 양도소득세 57,479,040원의 부과처분은, 서울특별시 강남구 ○○동 ○○센트레빌 ○○○-○○○○호의 분양권을 청구인이 조○○에게 양도하였는지, 박○○에게 양도하였는지 여부와 동 분양권의 양도가액이 얼마인지를 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

처분청은 청구인이 서울특별시 강남구 ○○동 ○○○ ○○센트레빌 103-1103호의 분양권(이하 "쟁점분양권"이라 한다)을2002.4.27 취득하여 2002.10.10. 미등기로 전매하여 119,000,000원(이하 "쟁점양도차익" 이라 한다)의 양도차익이 발생한 것으로 보아, 2004.11.1. 청구인에게 2002년 귀속분 양도소득세 57,479,040원을결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.2.3 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점분양권을 2002.4.27 청구외 김○○도로부터 계약총액 145,000,000원에 취득 계약을 하여, 계약금 5천만원을 지불한 상태에서 가정사정으로 즉시 계약을 취소하여 쟁점양도차익이 발생하지 아니하였는데도, 처분청은 청구인이 금융자료를 제시하지 아니하고 중개인 이○○의 확인내용을 신뢰할 수 없다 하여 관련인들에 대한 사실조사를 하지 아니하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점분양권을 김○○에게서 프리미엄 145백만원에 취득한 사실을 인정하고 있으며, 김○○ 또한 ○○○세무서 조사담당공무원에게 같은 사실을 확인한바 있고, 청구인은 계약 다음날 계약을 파기하고 계약금을 반환받았다고 주장하면서 중개인인 청구외 이○○의 확인서를 제시하고 있으나 당초 매매계약서에 중개인 없이 청구인과 매도인이 직접 계약을 체결하였음에도 사후에 계약파기사실을 인정하여 달라고 하는 것은 신뢰성이 없다고 보여진다. 또한, 계약파기에 따른 위약금 내역, 반환받은 계약금 5천원의 사용처 및 거액의 자금을 지급받을 시 통상 수표 및 계좌이체 등으로 하는 것이 상관례라고 볼 때, 청구인이 금융관련 증빙서류 일체를 제시하지 못한 사실로 보아, 청구인이 김○○에게 쟁점분양권을 취득하여 최종 매수자인 조○○(610110-1)에게 양도하여 쟁점양도차익이 발생하였다고 보고 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인을 쟁점분양권의 미등기 전매자로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치ㆍ기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치ㆍ기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사ㆍ결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

③ 정부는 제2항의 규정에 의하여 기장의 내용과 상이한 사실이나 기장에 누락된 것을 조사하여 결정한 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 부기하여야 한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29 개정) <중 략>

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기자산의 양도인 경우 <이하 생략>

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점분양권의 양도에 대하여 무신고한 사실에 대해서는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없으며, 처분청은 ○○○세무서장으로부터 청구인이 쟁점분양권을 미등기전매하였다는 과세자료를 수보하여, 청구인에 대하여 사실확인이나 조사를 실시하지 아니하고 양도가액 471,000,000원, 취득가액 351,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 부과하였음이 처분청에서 제출한 조사복명서에 의하여 나타난다.

2. ○○○세무서장은 쟁점분양권의 최초 취득자인 청구외 김○○를 조사하면서, 김○○로부터 쟁점분양권을 분양대금 206,100,000원이 납입된 상태에서 청구인에게 프리미엄 145,000,000원을 포함한 351,100,000원에 양도하였다는 확인서를 징취하고, 청구인이 쟁점분양권의 최종 소유자인 청구외 조○○에게 분양대금 중 기납입액과 프리미엄을 포함하여471,000,000원에 양도한 것으로 보아 청구인에게 119,900,000원의 양도차익이 있는 것으로 판단하여 처분청에 과세자료를 통보한 사실을 알 수 있다.

3. 쟁점분양권을 취득한 당초 계약을 파기하였으므로 양도차익이 없었다는 청구주장에 대하여 살펴보면, 부동산매매계약서 제6조에 ‘매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다’라고 규정된 사실 및 청구인이 제시한 청구외 이○○의 확인내용과 같이 계약을파기하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 다음으로, 청구인은 쟁점양도차익의 실제 귀속자가 아니라고 주장하면서 청구외 이○○(000000-0000000)의 확인서를 제출한바, 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구외 이○○의 확인서를 보면, ‘청구인의 계약취소 요구에 대하여, 쟁점분양권을 박○○(000000-0000000)에게 1억5천만원에 매매하여 차액 5백만원을 부동산수수료로 지불받기로 하고 박○○에게 계약금 5천만원을 수교하여 청구인에게 지급하였다’라는 취지로 작성된 사실을 알 수 있다.
• 나) 처분청은 당초 부동산매매계약서에 중개인이 기재되지 아니한 점 등을 이유로 청구외 이○○의 확인서가 객관적인 증빙이라고 인정하지 아니한 사실이 처분청의 과세전적부심사결정서와 불복청구에 대한 의견서에 나타난다.
• 다) 처분청에서 제시한 매도인 김○○와 매수인 조○○ 사이에 체결된 쟁점분양권의 부동산매매계약서를 보면, 특약조건으로 ‘분양권 상태의 계약이며 명의변경에 문제가 발생시 대리인 박○○이 책임진다’라고 기재되어 있는바, 이는 쟁점분양권의 매매거래에 있어서 박○○이 연관되었다는 사실을 보여주는 것으로, 쟁점분양권을 청구인은 박○○에게, 박○○은 조○○에게 양도하였다는 이○○의 확인서의 내용은 일리가 있는 것으로 보인다.
• 라) 사실이 이러하다면, 처분청은 쟁점분양권의 양도와 관련된 청구인, 김○○, 이○○, 조○○, 박○○에 대한 사실조사를 실시하여 당사자들에게 관련 세금을 부과하여야 하는 것인데도, 쟁점분양권을 얼마에 양도하였는지, 누구에게 양도하였는지에 대하여 관련인들에 대한 사실확인조사없이 제3자의 일방적인 확인서만으로 부과처분한 것은 부당하므로, 국세기본법상 근거과세 및 실질과세의 원칙에 따라 이 건 부과처분 당시 처분청에서 조사하지 아니한 쟁점분양권의 양도에 대한 사실관계를 재조사하여 조사내용에 따라 당초처분을 경정결정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.