겸용주택의 1세대1주택 판단

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

처분청은 청구인이 1974.2.2 취득한 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 361㎡ 및 그 지상 건물을 2003.6.10 청구외 정○○ 등 2인에게 양도하고, 양도소득세를 신고하지 아니하자, 그 대지와 아래 쟁점건물①에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2004.7.1. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 168,424,890원을 결정․고지하였다. 청구인이 이에 불복하여 2004.9.23 제기한 이의신청과정에서 처분청은 위 소재지의 건물은 총 4동(140.09㎡)이고, 그 용도별 면적은 주택 41.83㎡, 주택외건물 98.26㎡(이하 주택과 주택외 건물 모두를 지칭할 때는 “쟁점겸용주택”이라 한다)로 확인된다 하여 주택 41.83㎡와 그 부수토지 107.79㎡{361㎡×41.83㎡(주택면적)/140.09㎡(건물전체면적)}는 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세 54,140,250원을 감액경정하였다. <쟁점건물별 공부상 용도 및 면적> (단위: ㎡) 구 분 공부상 처분청 주장 청구주장 비고 용도 면적 주택 점포 주택 점포 쟁점건물① 점포 57.75

• 57.75

• 57.75 쟁점건물② 주택 창고 8.88 10.71 8.88 3.20 7.51 8.88 10.71

• 쟁점건물③ 근린시설 33.00

• 33.00

• - 쟁점건물④ 주택 58.12

• - 58.12

• 공부상 90.11.8 말소 쟁점건물⑤ 주택 29.75 29.75

• -

• 합 계 198.21 41.83 98.26 77.71 57.75 * 처분청은 쟁점건물② 중 점포 10.71㎡를 공통면적으로 보아 주택부분과 주택외부분으로 안분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.2.3 이 건 심사청구 하였다.

청구인은 쟁점건물① 57.75㎡에서 “○○○○”이라는 상호로 음식점을 경영하였으므로 쟁점건물①을 주택외 건물로 보는데는 다툼이 없으나, 쟁점건물② 19.59㎡는 주택에 부수된 건물로 멸실하였고, 쟁점건물③ 33㎡는 조립식 가건물로 양도 전 멸실조건이므로 양도 당시에는 멸실되어 공터였고, 쟁점건물④ 58.12㎡는 주택으로 청구인이 1985년 이후 계속 거주하였고, 이러한 사실은 처분청이 쟁점건물④를 2004.8.26 압류한 사실에서도 확인되는바, 그렇다면, 주택의 면적은 쟁점건물②와 쟁점건물④ 면적의 합계 77.71㎡이고, 주택외 건물의 면적은 쟁점건물①의 면적 57.75㎡이므로, 주택의 면적이 주택외 건물의 면적보다 큰 겸용주택에 해당하여 1세대 1주택으로 비과세하여야 한다.

청구인은 쟁점건물①을 주택외용도로 사용한 사실은 인정하면서, 쟁점건물②를 주거용으로만 사용하였다고 주장하나 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있고, 이 건 부과처분일 현재 멸실되어 그 사용용도가 불분명하므로 공부상의 내용에 따라 주택과 주택외 건물 면적에 의하여 안분한 것은 정당하고, 쟁점건물③은 점포로 사용하였지만 양도 전 멸실조건으로 점포면적에는 포함되지 않는다고 주장하나, 사인 간에 작성되어 임의작성이 가능한 것으로 보이는 인근주민확인서만을 제시하고 있을 뿐, 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 건축물대장상에는 양도일(2003.6.10)이후인 2003.7.1 멸실되어 양도시에는 존재하였던 것으로 판단되며, 쟁점건물①과 쟁점건물②도 2003.7.1 멸실된 것으로 확인되는데 쟁점건물③에 대하여만 양도 전 멸실조건이었다는 주장은 신빙성이 없다 할 것이고, 그 외 쟁점건물⑤ 29.75㎡가 있었던 것으로 확인되므로, 주택면적은 41.83㎡(쟁점건물⑤ 29.75㎡ + 쟁점건물②의 주택 8.88㎡ + 쟁점건물②의 창고 10.71㎡ 중 주택부분 3.2㎡)이며, 주택외면적은 98.26㎡(쟁점건물① 57.75㎡ + 쟁점건물②의 창고 10.71㎡ 중 주택외 건물분 7.51㎡ + 쟁점건물③ 33㎡)로 주택면적이 주택외면적보다 적으므로 비과세 요건을 충족하는 주택 및 그 부수토지에 대하여는 비과세 결정하고, 주택외 건물 및 주택외 건물의 부수토지에 대하여 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점겸용주택의 주택면적이 주택외의 면적보다 더 큰 것으로 인정하여 전체를 1세대 1주택으로 보아 비과세 할 수 있는지 여부
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 1주택󰡓이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. (이하 생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점겸용주택은 주택의 면적이 주택외의 면적보다 크므로 1세대 1주택으로 비과세되어야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

• 가) 먼저, 쟁점건물① 57.75㎡에 대하여 보면, 청구인이 쟁점건물①에서 “○○○○”을 영위하였다고 주장하므로 주택외의 용도로 사용한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
• 나) 다음, 쟁점건물② 19.59㎡에 대하여 보면, 쟁점건물② 19.59㎡ 중 8.88㎡는 공부상 주택으로 그 용도가 주택인 사실에 대해 처분청과 청구인간 다툼이 없어 보이고, 다만, 공부상 창고인 10.71㎡에 대해 청구인은 주거용으로 사용하였다고 하면서 인근주민의 인후보증날인부를 제시하고 있으나, 겸용주택의 주택면적을 계산함에 있어 실지 사용하는 용도가 분명한 경우에는 그 용도에 따라 판단하고, 그 사용 용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택면적과 주택외의 면적의 비율로 안분하여 계산(소득세법기본통칙 89-19 같은 뜻)하는 것인바, 쟁점건물②의 건축물관리대장에 의하면, 동 건물은 2003.7.1 철거 말소되어 그 실제 용도를 확인 할 수 없지만, 청구인이 이 건 쟁점겸용주택에서 거주하면서 음식점을 경영한 사실로 볼 때, 동 건물이 공부상 용도가 창고이므로 주거용이나 음식점용 어느 쪽을 위하여도 사용할 수 있는 것으로 보이나, 청구인이 제시하는 인후보증날인부만으로 동 창고가 주거용으로 사용되었다고 단정할 수 없고, 또한, 어느 일방만을 위하여 사용하였다고 볼 객관적인 증빙자료의 제시도 없으므로 공통으로 사용한 것으로 보아 주택부분과 주택외 부분으로 안분 계산함이 타당하다 할 것이다.
• 다) 쟁점건물③ 33㎡에 대하여 보면, 청구인은 쟁점건물③은 조립식가건물로 점포로 사용하였으나 양도 전 멸실조건으로 양도당시 공터였으므로 주택외의 면적에서 제외하여야 한다고 주장하나, 쟁점겸용주택의 건축물관리대장에 의하면, 쟁점건물①～③ 모두가 양도일(2003.6.10) 이후인 2003.7.1 철거 말소된 것으로 나타나는데, 유독 쟁점건물③만 양도 전 멸실조건이었다는 주장이 선뜻 이해되지 아니하고, 국세청 전산자료에 의하면, 청구인은 쟁점겸용주택 중 일부를 청구외 이우리에게 2003.2.18부터 양도일인 2003.6.10까지 임대한 것으로 나타는데, 쟁점겸용주택 중 임대 가능한 건물은 쟁점건물①과 쟁점건물③이며, 청구인은 쟁점건물①에서 음식점을 영위하였으므로 쟁점건물③은 청구외 이우리에게 점포용 건물로 임대한 것으로 보이고, 양도 당시에도 멸실되지 아니한 것으로 보인다.
• 라) 쟁점건물④ 58.12㎡에 대하여 보면, 청구인은 처분청이 과세한 쟁점겸용주택에는 포함되어 있지 아니하나, 쟁점건물④에서 1985년 이후 계속 거주하였으며, 이는 처분청이 2004.8.26 동 건물을 압류한 사실에서 확인된다라고 하면서 제시한 등기부등본에는 청구인이 1985.6.26 취득하여 이 건 심리일 현재까지 소유하고 있는 것으로 나타나는데, 처분청에서 제시하는 동 건물의 건축물관리대장에 의하면, 그 용도는 주택으로 청구인이 같은 날 취득하여 1990.11.8 멸실된 것으로 나타나므로, 청구인이 멸실된 건물에 대해 멸실등기를 이행하지 아니한 것으로 보인다.
• 마) 쟁점건물⑤ 29.75㎡에 대하여 보면, 청구인은 동 건물의 존재에 대하여 이 건 심사청구시에는 주장하고 있지 아니하나, 처분청의 이의신청 결정문에 의하면, 청구인은 쟁점건물②, ⑤의 건축물관리대장을 제시하며 1세대 1주택이라고 주장하였고, 동 건물의 건축물관리대장에 의하면, 그 용도는 주택으로 위에서 본 다른 건물들과는 달리 멸실되지 아니한 것으로 나타나는바, 청구인이 쟁점겸용주택에 거주하며 음식점을 영위한 것으로 볼 때, 쟁점겸용주택(쟁점건물①～③, ⑤) 중 쟁점건물⑤를 제외한 주택은 쟁점건물② 중 8.88㎡에 불과하여 청구인은 쟁점건물⑤를 주택으로 사용하다 양도한 것으로 보인다.

2. 쟁점겸용주택의 용도가 위의 내용과 같다면, 건물 총면적은 140.09㎡이고, 용도별로는 공통면적 10.71㎡(쟁점건물② 중 10.71㎡), 공통면적이 제외된 주택 면적 38.63㎡(쟁점건물⑤ 29.75㎡+쟁점건물② 중 8.88㎡), 공통면적이 제외된 주택외 건물 면적 90.75㎡(쟁점건물① 57.75㎡+쟁점건물③ 33㎡)로 봄이 타당하다고 판단된다.

3. 그런데, 1세대 1주택 비과세 대상인 주택면적을 계산하기 위해서는 공통면적을 주택부분과 주택외 부분으로 안분하여야 하므로, 이를 안분하여 주택면적을 계산하면 41.83㎡[38.63㎡+10.71㎡×{38.63㎡/(38.63㎡+90.75㎡)}]로 계산되고, 그 부수토지의 면적을 계산하면, 주택의 정착면적의 5배는 209.15㎡(41.83㎡×5)로 계산되나, 주택에 부수되는 토지면적 107.79㎡{361㎡×(41.83㎡/140.09㎡)}를 초과할 수 없는 것이므로, 이 건의 주택 부수토지는 107.79㎡로 계산된다.

4. 그렇다면, 처분청이 쟁점겸용주택의 주택면적 41.83㎡, 그 부수토지 107.79㎡에 대해 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세하고, 나머지 주택외 건물 98.26㎡(140.09㎡-41.83㎡)와 그 부수토지 253.21㎡(361㎡-107.79㎡)에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.