부동산매매알선 수수료로 보아 기타소득으로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들 수 없어 기각합니다.

청구인외 5인(이하 “청구인들” 이라 한다)은 2004. 6. 18. 사망한 청구외 최○○의 상속인들로서, 청구외 최○○는 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 전 1,091㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)를 2002. 9. 17. 취득하여 2003. 10. 16. 청구외 ○○종합건설주식회사(이하 “청구외법인” 이라 한다)에 양도하고 양도가액을 2억원으로하여 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였다. 대전지방국세청장은 청구외 최○○ 및 전주최씨 판윤공파 ○○파 종종회(이하 “종중” 이라 한다)에 대한 세무조사결과 쟁점토지의 실지 양도가액은 9억9천만원이고, 종중의 총무였던 청구외 최○○가 종중토지를 2003. 10. 16. 청구외법인에 양도하면서 청구외법인으로부터 2002. 10. 8. 수령한 2억원(이하 “쟁점수수료” 라 한다)은 알선수수료로 기타소득에 해당됨에도 종합소득세 신고하지 아니하였다고 조사하여 처분청에 통보하였다. 처분청은 통보된 내용에 따라 2004. 10. 5. 청구외 최○○에게 2003년 과세연도 양도소득세 322,156,470원, 청구인에게 2002년 종합소득세 79,892,070원을 경정고지하였다가 2004. 10. 22. 직권취소하고, 2004. 11. 1. 청구인들에게 2003년 과세연도 양도소득세 322,156,470원, 2002년 종합소득세 79,892,070원을 경정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2005. 1. 4. 심사청구를 하였다.

청구외 최○○는 2004. 6월 사망하였으므로 2004. 10. 5. 청구외 최○○에 대하여 과세한 양도소득세는 무효이고, 2004. 10. 5. 청구인에게 쟁점수수료에 대한 종합소득세를 과세하였음에도 2004. 11. 1. 청구인들에게 종합소득세를 다시 과세한 것은 이중의 과세처분으로 위법하며, 청구외 최○○는 쟁점토지의 실소유자가 아니었으며 단지 명의만 빌려주었을 뿐, 실소유자는 청구외 이○○으로 이는 쟁점토지를 매입할 당시 토지대금 잔액 및 제세비용 등을 청구외 이○○이 부담한 영수증 및 2003. 9. 29. 청구외법인이 청구외 최○○의 통장으로 입금했던 17억원중 10억원이 청구외 이○○의 계좌로 입금된 사실 등에 의거 확인되고, 설사, 청구외 최○○가 쟁점토지의 명의수탁자가 아니라고 하더라도 쟁점토지의 양도가액은 9억9천만원이 아닌 2억원임이 매매계약서에 의거 확인되므로 청구인들에게 양도소득세를 과세함은 위법하다. 또한, 청구외 최○○가 청구외법인으로부터 수령한 2억원이 부동산 매매알선 수수료라는 근거가 전혀없는데도 종합소득세를 과세함은 실질과세원칙에 반하는 처분으로 취소되어야 한다.

쟁점토지의 실 소유자가 이○○이라면, 굳이 최○○가 수차례 거쳐 취득자인 청구외법인과 적극적으로 쟁점 토지가액을 평당 1,500,000원에서 3,000,000원으로 증액하고 종중토지가액을 감액하는 등 양도가액을 조정할 이유가 없고, 또한 2003. 9. 29. 청구외 최○○계좌로 입금된 17억원중 5억원이 당일 청구외 이○○에게 지급된 것은 청구외 이○○이 청구외 ○○주택건설(주)의 대표이사로서 1992년에 천안의 종중토지를 청구외 ○○주택건설(주)의 인천소재 토지와 교환하여 취득하고 소유권 미등기 상태에서 종중토지가 청구외법인에게 양도됨에 따라 종중토지중 청구외 ○○주택건설(주) 소유분에 대한 양도대금을 수령한 것일 뿐, 쟁점토지의 양도금액을 수령한 것은 아니므로 쟁점토지의 양도자를 청구외 최○○로 본 당초 처분은 정당하고, 청구인들은 쟁점토지의 양도가액이 매매계약서상의 양도금액인 2억원이라고 주장하나, 청구외법인의 경위서 등에 의거 쟁점토지의 양도가액이 9억9천만원임을 알 수 있고, 매매계약서상의 양도금액 2억원은 청구외 최○○의 요구로 만들어진 다운계약서임을 알 수 있으므로 이에 근거하여 양도소득세 경정고지한 당초 처분은 정당하다. 또한, 청구외 최○○은 청구외법인으로부터 2002. 10. 8. 2억원을 부동산 중개수수료 명목으로 수령하였고, 청구외 최○○가 관할세무서에 중개알선 등과 관련하여 사업자등록한 사실이 없으므로 청구외 최○○가 쟁점수수료를 청구외법인으로부터 어떠한 고용관계 없이 일시적으로 토지매입과 관련한 인적용역을 제공하고 받은 기타소득으로 보아 종합소득세 경정고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점토지의 실질 소유자를 청구외 최○○로 본 처분이 정당한 지 여부

② 쟁점토지의 양도가액을 9억9천만원으로 본 처분이 정당한 지 여부

③ 쟁점수수료가 청구외 최○○의 기타소득에 해당하는 지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류보유기간보유수거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법 제21조 【기타소득】

① 기타소득은 이자소득배당소득부동산임대소득사업소득근로소득일시재산소득연금소득퇴직소득양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

② 기타소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

○ 소득세법 기본통칙 21-2【알선수수료 등의 소득구분】

① 법 제21조 제1항 제16호에 규정하는 재산권에 관한 알선수수료는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 재산의 매매양도교환임대차계약 기타 이와 유사한 계약을 알선하고 받는 수수료를 말한다. 이 경우 법 제19조 제1항 제11호에 규정한 사업서비스업에 속하는 중개업은 포함하지 아니한다

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구외 최○○는 종중의 총무로서 종중소유의 토지인 충청남도 ○○시 ○○동 ○○번지외 17필지 61,599㎡(이하 “종중토지” 라 한다)의 양도와 관련한 업무를 종중으로부터 위임받아 청구외법인과 2002. 8. 27.부터 2003. 9. 25.까지 종중토지와 쟁점토지의 매매대금을 3차례에 거쳐 증액 및 변경하여 2003. 9. 25. 종중토지의 매매대금을 9,980,025,000원, 쟁점토지의 매매대금을 990,000,000원 합계 10,970,025,000원으로 합의하였고, 총매매대금 10,970,025,000원은 청구외법인이 2002. 9. 10.부터 2003. 10. 15.까지 12회에 거쳐 청구외 최○○의 통장 등으로 입금하였음이 처분청에서 제시한 심리자료에 의거 확인되고, 청구외 최○○는 쟁점토지의 양도가액을 2억원으로 하여 처분청에 양도소득세를 실지거래가액으로 예정신고하였음이 국세통합시스템에 의거 확인된다

2. 대전지방국세청장은 청구외 최○○ 및 종중에 대한 세무조사를 실시한 결과 종중토지중 일부(10,000평)토지는 당초 청구외 ○○주택건설(주)(대표이사 이○○)가 1992년중에 종중으로부터 취득하였으나 소유권 이전등기하지 못한 상태에서 청구외법인에게 양도된 것이므로 총매매대금 9,580,025,000원중 4,545,557,000원은 청구외 ○○주택건설(주)에 귀속되는 매매대금이고, 청구외법인이 제출한 경위서(○○제04-128, 2004. 5. 25) 등에 의거 쟁점토지의 실지 양도가액은 9억9천만원이며, 청구외 최○○가 종중토지의 양도와 관련하여 2002. 10. 8. 청구외법인으로부터 중개수수료 명목으로 6억원을 수령하여 이중 4억원은 청구외 김성동에게 용역수수료로 지급하였으므로 나머지 쟁점수수료 2억원은 소득세법상의 기타소득이라고 조사하였음이 대전지방국세청장이 제시한 제시한 조사복명서 등에 의거 알 수 있다.

3. 처분청은 조사통보된 내용에 따라 2004. 10. 5. 청구외 최○○에게 2003년 과세연도 소득세 322,156,470원, 청구인에게 2002년 종합소득세 79,892,070원을 경정고지하였다가 2004. 10. 22. 직권취소후 다시 2004. 11. 1. 청구인들에게 다시 고지하였음이 국세통합시스템에 의거 확인되므로 이에 대한 청구주장은 심리하지 않기로 한다.

4. 청구인들은 쟁점토지를 2002. 9. 17. 청구외 최○○의 명의로 취득시 청구외 이○○이 토지대금 등을 부담한 것과 2003. 9. 29. 청구외법인이 청구외 최○○의 통장으로 입금한 17억원중 10억원이 청구외 이○○에게 입금된 것으로 보아 쟁점토지의 실지 소유자는 청구외 이○○이고 청구외 최○○는 명의대여자일 뿐이라고 주장하며 청구외 이○○이 발행한 영수증 사본 3매을 제시하므로 이에 대하여 본다.

• 가) 제시한 영수증 사본에는 2002. 9. 17. 쟁점토지대금의 잔금 40,000,000원, 2002. 9. 25. 쟁점토지의 취득세 2,340,000원, 2002. 9월 쟁점토지의 인지세 및 등록세 3,708,720원을 영수한다는 내용으로 영수증 발행인은 청구외 이○○으로 표시되어 있다. 그러나, 일반적인 영수증은 물품 등을 매도한 자가 매수인으로부터 이에 대한 대가로 현금을 받은 사실을 표시하는 증서이므로 이 건의 경우 영수증 발행자는 쟁점토지 양도자인 청구외 서○○이 되어야 함에도 청구인들이 증빙으로 제시한 영수증 사본은 발행자가 청구인들이 실지 쟁점토지 취득자라고 주장하는 청구외 이○○으로 표기되어 있어 제시된 영수증 사본을 정상거래후 발행된 영수증이라고 보기는 어렵다 하겠다.
• 나) 또한, 청구인들은 2003. 9. 29. 청구외법인이 청구외 최○○의 통장으로 입금한 17억원중 10억원이 청구외 이○○에게 지급되었고 주장하나, 당초 대전지방국세청장의 종중에 대한 자금출처조사시 청구외 ○○주택건설(주)(대표이사 이○○)이 1992년도에 종중토지(18,633평)중 일부(10,000평)을 취득하고 미등기 상태로 보유하다 청구외법인에게 양도하였으므로 청구외 ○○주택건설(주)를 종중토지의 공동소유자로 보아 종중토지의 양도가액을 종중과 청구외 ○○주택건설(주)로 안분계산한 점, 쟁점토지의 원 소유자인 청구외 서유철도 쟁점토지를 청구외 최○○에게 양도하였다고 확인한 점, 그리고 청구외 최○○가 쟁점토지의 매매가액을 청구외법인과 합의하여 2차례에 거쳐 증액한 점 등으로 보아 쟁점토지의 실지 소유자를 청구외 최○○로 본 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 청구인들은 설사 청구외 최○○가 쟁점토지의 실지 소유자라고 하더라도 쟁점토지의 매매가액은 2억원이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인들은 쟁점토지의 매매가액이 2억원이라는 증거로 쟁점토지의 양도가액이 2억원으로 표기되어 있는 부동산매매계약서를 제시하고 있으나, 청구외법인이 대전지방국세청장에게 제출한 경위서에서는 이 계약서가 청구외 최○○의 요구로 작성된 허위의 계약서로 실지거래가액은 9억9천만원이라고 확인한 점, 2003. 9. 29. 청구외 최○○가 청구외법인에게 작성하여준 영수증상 “9억 9천만원을 쟁점토지 매매 계약금, 중도금, 잔금으로 전액 영수함”이라고 기재되어 있는 점, 또한 청구외법인이 제시한 또다른 쟁점토지의 부동산매매계약서에는 쟁점토지의 대금총액이 9억 9천만원으로 표기된 점 등으로 보아 쟁점토지의 실지양도가액을 9억 9천만원으로 보아 이 건 양도소득세 경정고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

6. 청구인들은 청구외 최○○가 청구외법인으로부터 수령한 2억원이 부동산 매매알선 수수료라는 근거가 전혀없는데도 이를 기타소득으로 보아 종합소득세를 과세함은 실질과세원칙에 반하는 처분이라고 주장하나,

• 가) 대전지방국세청장의 청구외 최○○에 대한 자금출처조사시 청구외법인이 2002. 10. 8. 청구외 최○○에게 종중토지의 양도와 관련하여 중개수수료 명목으로 6억원을 지급하였다고 확인하였고 청구외 김성동도 이중 4억원을 2002. 10. 9. 용역수수료로 청구외 최○○로부터 수령하였다고 확인한 점, 청구인들은 쟁점수수료 2억원이 어떠한 용도로 수령한 것인지에 대한 증빙자료를 제시하지 않고 있는 점, 또한 청구외 최○○가 부동산중개업자로서 사업자등록한 이력이 없는 점 등으로 보아 처분청에서 쟁점수수료를 종중토지의 매매계약과 관련하여 청구외 최○○가 받은 알선수수료로 보아 소득세법 제21조 제1항 16호 에 규정한 기타소득으로 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.