부동산의 건물을 철거신고 후 소유권 이전된 건물에 대한 과세처분의 당부

○○세무서장이 2004.7.1. 청구인에게 한 2003년 과세연도 양도소득세 6,996,530원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 287.4㎡, 위지상 건물 262.77㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 철거하고 같은 장소에 새로운 건물을 신축하기 위하여 2002.1.8. 건축허가를 받은 상태에서 2003.10.31. 쟁점부동산을 양도하고 잔금을 수령하기 전에 건축물 철거신고를 하였으므로 양도가액에 건물의 가액은 포함되지 않은 것으로 하여 2003.12.19. 토지에 대한 양도소득세만 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 건물신축을 위한 건축허가를 받아 구 건물 철거 신고를 하여 철거예정중에 있는 건물이라 하더라도 양도일 현재 건물이 현존하고 있었으며, 쟁점부동산 매매계약서상 매매대상 목적물로 토지와 건물을 함께 양도하는 것으로 기재되어 있고 건물에 대한 소유권도 이전되었으므로 건물도 함께 양도되는 것으로 보아 2004.7.1. 청구인에게 건물에 대한 양도소득세 6,996,530원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 9.14. 이의신청을 거쳐 2005.1.17. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 1987.7.23. 취득하여 임대해 오다가 건물을 신축하기 위하여 2002.1.8. 신축허가를 받아 건축준비를 하고 있던 중 신축허가를 받은 상태의 모든 것을 포괄하여 양수하겠다는 매수자가 있어 2003.9.17. 매매계약을 체결하고 청구인이 2003.10.28. 건축물철거 신고를 한 후 2003.10.31. 잔금을 수령 하였으므로 쟁점부동산의 매매계약서에 건물이 표시되어 있고, 매수자에게 건물 소유권 이전 등기 후 건물이 철거되었다고 하더라도 매매대금에 건물가액은 포함되어 있지 아니하므로 건물에 대한 양도소득세 부과는 부당하다.

청구인이 건물신축을 위한 허가를 받아 건축물 철거 신고를 한 상태에서 쟁점부동산을 양도하였다고 하더라도 양도일 현재 건물이 현존하고 있었으며 매매계약서상 매매대상 목적물로 토지와 건물이 함께 기재되어 있고 건물에 대하여 소유권 이전등기를 한 후 구건물을 철거하고 신축공사를 하였으므로 쟁점부동산의 건물이 소득세법상 양도에 해당되므로 건물에 대하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 건물을 철거신고 한 후 소유권 이전된 건물에 대한 양도소득세 부과의 적정 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2항의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구인은 1978.12.11. 건축한 쟁점부동산의 지상건물을 철거하고 같은 장소에 새로운 건물을 신축하기 위하여 2002.1.8. 건축허가(0000-건축과-신축허가-00)를 받은 사실과 건축관계자를 쟁점부동산의 취득자 청구외 박○○ㆍ김○○으로 변경 신고한 사실이 2003.11.8. ○○구청장이 발행한 『건축관계자변경신고필증』에 의하여 확인된다.
• 나) 청구인은 쟁점부동산에 대한 매매계약을 2003.9.17. 체결하고 매매대금 중 잔금을 2003.10.31. 받기로 약정한 사실이 매매계약서에 의하여 확인되며, 청구인이 2003.10.28. ○○동사무소에 건축물 철거ㆍ멸실신고를 하고 ○○동장이 2003.10.29. 건축물 철거신고 접수통보를 한 사실이 ○○58554-1903(2003.10.29)호 공문에 의하여 확인되며 건축물 철거ㆍ멸실 신고내용은 아래<표>와 같다. <표> 건축물 철거ㆍ멸실 신고내용 구분 내용 허가번호

○○구청 0000-신축허가-00 건축물 위치

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 용도 근린생활 다세대 세대수 5 건축물수 1동 소유자 송○○, 착공예정일: 2003.11.3 공사시공자 김○○(면허 00-0000) 철거 사유 신축 철거일자 2003.11.1.~ 2003.11.6 (신고일: 2003.10.28) 설계자 주식회사 ○○건축사사무소 이○○ 시공자 주식회사 ○○이엔지 공사감리자 주식회사 ○○건축사사무소 이○○

• 다) 쟁점부동산의 매매계약서상 특약사항을 보면 아래와 같다.

(1) 매도인은 잔금수령시 현임차인을 100% 명도시킨 후 잔금을 수령한다.

(2) 신축공사 설계에 따른 비용과 착공신고일까지의 비용은 매도인이 부담하고 잔금 수령시 설계비용을 완납한 영수증을 제출한다.

(3) 잔금 수령시까지 본 건 신축공사에 대한 하자가 없도록 유지시킨다.

(4) 중개대상물확인설명서 작성에서 물리적 해당사항은 잔금 이후 신축공사가 시작되므로 기재를 생략하기로 한다.

(5) 매수자는 잔금 지급시 설계비용으로 30,000,000원을 매도자에게 별도로 지불한다.

(6) 중도금 지급일 이후 매도인은 매수인에게 설계변경 등 건축에 따른 제반사항에 대해서 협조한다.

• 라) 쟁점부동산은 2003.11.3. 매수자에게 소유권 이전된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되며, 매수자 박○○에게 확인한 결과 잔금지급 및 소유권 이전과 동시에 건물을 철거하고 신축공사를 시작한 것으로 확인된다.

2. 판단

• 가) 처분청은 쟁점부동산 소재지에 새로운 건물을 신축하기 위하여 신축허가를 받은 상태라도 양도일 현재 건물이 현존하고 있었고, 매매계약서상 목적물로 토지와 건물이 함께 기재되어 있으며 건물에 대한 소유권 이전등기 절차까지 경료되었으므로 건물이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세를 부과하였으나,
• 나) 청구인이 쟁점부동산의 건물신축에 대한 설계 및 신축허가를 받아 놓은 상태에서 쟁점부동산을 양도 하였으며, 잔금을 수령하기 전에 청구인이 건축물 철거 신고를 하였고
• 다) 쟁점부동산의 매매계약서상 특약사항에 신축공사에 따른 설계비 및 착공신고일 까지의 비용을 청구인이 부담하되 설계비는 별도로 영수증을 확인한 후 매수인이 청구인에게 지불하고, 청구인은 신축공사에 대한 행정적인 하자가 없도록 건물상태를 유지하고, 중개대상물확인설명서 작성시 물리적 해당사항은 잔금청산 이후 신축공사가 시작되므로 기재를 생략하며, 중도금 지급일 이후 청구인은 매수인에게 설계변경 등 건축에 따른 제반사항에 대해서 협조한다는 특약사항 등으로 미루어 보아 쟁점부동산의 양도가액에 건물의 가액은 포함되지 아니한 것으로 판단된다.
• 라) 위와 같이 살펴 본 바, 쟁점부동산 양도시 토지와 건물이 함께 양도되어 소유권 이전등기가 되었다고 하더라도 건물신축허가를 받아놓은 상태에서 쟁점부동산을 양도하였고, 매매계약을 체결하고 잔금수령 이전에 청구인이 건축물 철거신고 절차를 이행하였으며, 매매계약서상 특약사항과 매수인이 잔금지급 및 소유권 이전과 동시에 건물을 철거하고 신축공사를 한 사실 등으로 보아 쟁점부동산 양도대금에 건물의 가액이 포함되어 있다고 보기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 건물이 유상으로 양도되었다고 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 사실관계를 오인한 잘못된 처분이라고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.