재건축조합에 토지와 건축을 제공하고 취득한 분양권에 대한 양도차익 계산 방법

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

• 가. 청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○소재 ○○아파트 ○○동 ○○호(대지권 14.059㎡, 아파트 53.59㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 청구외 ○○○으로부터 1984.9.2. 취득하여 보유하다 동지역이 주택재건축사업구역으로 지정되어 1999.6.3 관리처분계획이 인가됨에 따라 취득한 재건축아파트입주권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 1999.12.9. 청구외 ○○○에게 양도하고, 같은 날 양도가액을 1999.7.1. 고시된 쟁점아파트 기준시가인 102,500,000원으로 취득가액을 1984.1.1. 고시된 10,500,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다.
• 나. ○○지방국세청장의 ○○세무서에 대한 기획감사 결과 청구인에 대하여 쟁점분양권의 양도를 실지거래가액으로 결정하라는 처분지시가 있었고, 이에 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사하여 2004.10.20. 청구인에게 양도소득세 24,251,050원을 경정․고지하였다가, 2005.1.20. 관리처분인가일을 기준으로 이후는 분양권의 양도로 이전은 기존아파트의 양도로 보아 양도차익을 계산하여 양도소득세 280,740원을 감액 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.1.13. 이 건 심판청구를 제기하였다.

청구인이 쟁점아파트를 15년간 보유하다가 쟁점아파트단지의 재건축으로 부득이 분양권인 상태로 양도하고 기준시가로 양도소득세를 신고납부한 것에 대하여, 처분청은 이를 인정하지 아니하고 실지거래가액으로 경정․고지하였으나, 첫째, 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시(1999.12.9.)에는 관리처분인가 여부가 확인되지 않았으며, 관리처분인가일(199.6.3.) 이후인 1999.7.1. 쟁점아파트의 기준시가가 고시되었으므로 그에 따라 양도소득세를 기준시가로 신고한 것은 신의성실의원칙에 부합한다. 둘째, 양도 당시 법규정상 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 발생한 양도차익의 산정은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하도록 되어 있으며, 대통령령에서는 당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 단기매매차익을 목적으로 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우에 실지거래가액으로 결정하도록 규정되어 있으므로, 쟁점아파트와 같이 15년간 보유하다가 양도한 경우 단기매매차익을 목적으로 하지 않으므로 기준시가로 결정해야 한다. 셋째, 쟁점아파트를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도차익을 산정하더라도 분양권은 실지거래가액으로 결정하고 종전아파트는 기준시가로 결정해야 한다.

청구인은 쟁점아파트의 양도를 부동산의 양도로 보아 기준시가로 결정하거나, 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보더라도 기존부동산은 기준시가로, 분양권은 실지거래가액으로 결정해야 한다고 주장하나, 청구인의 쟁점아파트를 관리처분인가일(1999.6.3) 이후인 1999.12.9.에 양도한 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도차익을 계산하여야 할 것이고, 현행 소득세법 제96조 제1항 2호 에 의하면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 인한 양도가액은 실지거래가액으로 결정하도록 법률에 직접 규정되어 있으며, 쟁점아파트의 양도 당시인 이 법 개정 전에는 구 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우 실지거래가액으로 결정하도록 되어 있다. 따라서, 쟁점분양권의 양도에 대한 양도차익을 분양권 양도차익과 기존아파트 양도차익을 각각 실지거래가액에 의하여 계산한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이 기준시가 결정대상인지 아니면 실지거래가액 결정대상인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】(1999.12.30 개정전 법률) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년 이내의 부동산

○ 소득세법시행령 제157조 【토지등의 범위】

③ 법제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 지상권·전세권과 등기된 부동산 임차권

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

2. 제94조 제2호 내지 제5호의 자산 양도자산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황과 상속재산의 평가가액 등을 감안 하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액

○ 소득세법시행령 제165조 【토지ㆍ건물 외의 자산의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액"이라 함은 다음 각호의 가액을 말한다.

1. 법 제94조 제2호의 규정에 의한 부동산에 관한 권리

• 가. 제157조 제3항 제1호의 자산 상속세및증여세법시행령 제51조 제1항 의 규정을 준용하여 평가한 가액
• 나. 제157조 제3항 제2호의 자산 양도자산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 국세청장이 평가한 가액

○ 소득세법시행규칙 제81조 【토지ㆍ건물 외의 자산의 기준시가 산정】

① 영 제165조 제1항 제1호 나목에서 "재정경제부령이 정하는 방법"이라 함은 취득 또는 양도당시까지 불입한 금액과 취득 또는 양도당시의 프레미엄에 상당하는 금액을 합계하여 평가하는 것을 말한다.(99.5.7. 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점아파트를 1984.9.2. 청구외 ○○○으로부터 취득한 후 쟁점아파트 단지의 재건축구역의 지정에 따라 관리처분인가일(1999.6.3.) 이후인 1999.12.9. 아파트를 취득할 수 있는 권리의 상태로 청구외 ○○○에게 양도가액 176,000,000원에 양도한 사실이 아파트매매계약서 및 이 건 과세자료에 의하여 확인되며, 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

2. 청구인은 쟁점분양권의 양도에 대하여 쟁점아파트의 양도로 보아 1999.12.9. 기준시가에 의하여 자산양도차익예정신고․납부하였음이 국세통합시스템에 의하여 확인된다.

3. 쟁점분양권의 관리처분인가일(분양확정일)은 1999.6.3.이며 쟁점분양권의 평가액인 분양기준가액은 154,874,000원으로 확인된다.

4. 청구인은 쟁점아파트를 15년간 보유하다가 양도한 것은 단기매매가 아니므로 실지거래가액으로 결정할 수 없으며, 관리처분인가일(1999.6.3.) 이후인 1999.7.1. 쟁점아파트에 대하여 기준시가를 고시하였으므로 그 금액을 양도가액으로 하여 결정하거나, 쟁점아파트를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도차익을 산정하더라도 분양권은 실지거래가액으로 결정하고 종전아파트는 기준시가로 결정해야 한다는 주장이다.

5. 살피건데 주택재건축사업에 있어서 관리처분계획인가 고시와 동시에 종전의 주택과 그 부수토지에 관한 권리는 아파트분양권으로 변환되고, 관리처분계획인가 고시 이후 분양처분 고시일까지는 아파트로 변환되는 과정에 있는 것이므로 이 기간중의 매매대상물은 아파트분양권, 즉 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것으로, 이 건의 경우 관리처분인가일인 1999.6.3. 이후 1999.12.9.에 양도하였으므로 아파트분양권의 양도로 보아야 할 것이다. 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 소득세법 제94조 및 같은법시행령 제157조 제3항 제2호에 의하여 양도소득세 과세대상이며 같은령 제166조 제4항의 규정에 의거 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것이며, 이 건과 같이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공하고 취득한 분양권을 양도하는 경우, 동 양도차익의 계산은 실지거래가액에 의하되 분양확정일을 전후로 구분하여 분양확정일 이전까지는 토지 및 주택을 양도한 것으로, 분양확정일 이후 분양권 양도일까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 각각 양도차익을 계산하여 이를 합산해야 할 것이다.(국심2001서158, 2001.4.1. 국심1998경1451, 1999.5.31. 재일46014-2178, 1998.11.11. 같은 뜻)

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.