매매계약서상의 매매가액을 양도당시 실지거래가액으로 본 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 1642-14번지 소재 ○○아파트 ○○동 ○○호 대지 77.215㎡, 건물 208.63㎡(처와 각 1/2 공동소유이며, 이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 2002.7.16. 양도하고 양도가액을 4억5천만원(9억원의 1/2)으로 하여 양도소득세 2,513,430원을 신고납부하였다. 처분청은 이 건 양도소득세 신고에 대하여 확인조사 결과 전체 양도가액이 11억원으로 각 1억원이 과소 신고된 것을 확인하고, 2004.6.1. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 37,054,900원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.9.6. 이의신청을 거쳐 2005.1.3. 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 양수인이 제출하여 확인한 매매가액 11억원의 계약서(이하 ‘쟁점계약서①’이라 한다)는 파기하고 쟁점부동산의 실제 매매가액을 9억원으로 재계약(이하 ‘쟁점계약서②’라 한다)하여 그 중 청구인 지분 4억5천만원을 양도가액으로 하여 양도소득세신고를 하였음에도, 처분청이 양수인의 일방적인 확인에 의하여 파기된 계약서의 양도금액으로 경정결정한 것은 부당하다. 처분청이 경정한대로 진정으로 성립한 계약이 쟁점계약서①이라면 대출금을 차감한 잔액 2억5천만원을 받았어야 하나 영수하지 못했으며, 2억5천만원에 대하여 1억만을 확인하여 조사를 종결하면서 이 부과처분을 유지하려는 것은 부당하다.

양수인 남○○를 상대로 매매가액을 확인한 바, 쟁점계약서①과 영수증을 제시하였는데 그 매매계약서상에는 융자금 등에 대한 특약사항이 있고, 매매가액은 당시 시세와 비슷한 금액이며, 쟁점계약서②는 청구인의 양도소득세 신고목적 등을 위해 작성한 계약서로 실제 양도가액을 반영한 계약서가 아니라고 진술하고 있으며, 처분청이 매매대금 11억원에 대한 금융자료를 확인하는 과정에서 은행융자금 850백만원을 제외한 잔액 250백만원 중 1억원이 매수자의 부모의 예금계좌에서 인출되어 지급된 것이 확인되는 등 청구인이 당초 주장하던 매매가액 9억원은 허위임이 드러났다. 비록 매매대금 중 나머지 150백만원에 대해서는 양수인 및 청구인 모두가 직접적인 금융자료를 제시하지 아니함으로 인하여 금융거래내역을 확인하지 못하였으나 그렇다고 하여 매매대금이 변경되는 것은 아니다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산 매매가액을 11억원으로 보고 양도소득세를 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 매매가액으로 청구인이 제시한 9억원을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

• 다. 사실관계 및 판단
• 가) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 2002.7.16자 쟁점계약서②에 의하면, 쟁점부동의 매매가액은 9억원(계약금 2백만원, 2002.7.18 잔금 898백만원)으로 되어있고, 특약사항에는 일반적인 부동산 매매거래에 관한 사항이 인쇄되어 있을 뿐 융자금 등에 대하여는 언급된 바 없으며, 인감날인란에는 매매당사자 모두의 인감이 날인되어 있고 중개업자 해당란은 빈칸으로 남아 있는 것으로 나타난다.
• 나) 한편, 처분청이 이 건 양도소득세 신고에 대하여 2002.9.4 ~ 9.16 기간 양도소득세 확인조사를 실시하면서 양수인 남○○로부터 수집한 쟁점계약서①, 영수증, 금융거래자료 등을 살펴보면, 쟁점계약서①은 2002.7.16 체결된 것으로서 쟁점부동산의 매매가액을 11억원(계약금 2백만원, 2002.7.18 잔금 1,098백만원)으로 하면서 융자금을 승계한다는 등의 5개 사항의 특약사항이 수기로 기재되어 되어있고, 인감날인에는 양도자 및 양수인 모두 무인이 찍혀있으며, 중개업자 해당란은 빠짐없이 기재하여 중개인이 인감날인한 것으로 나타나며, 영수증 2장 중 계약금(200만원) 영수증은 청구인의 무인이 날인되었고, 잔금(1,098백만원) 영수증에는 청구인의 사인한 것으로 되어 있는데 이 건 심사청구서상의 청구인의 사인과 일치하는 것으로 보이며, 신한은행 무교지점이 발행한 채무인수약정서 및 근저당권변경계약서(채권최고액 1,020백만원)에 의하면, 융자금 850백만원이 인수․인계된 것으로 나타나고, 양수인의 부인 남○○의 예금계좌에 의하면 2002.7.18. 1억원이 계좌이체된 것으로 나타나는데 처분청에서는 동 이체계좌는 청구인의 계좌라고 하고 있고 청구인도 이점에 대하여는 다툼이 없으며, 쟁점계약서①과 영수증의 필체가 같은 반면 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점계약서②의 필체는 이들과 상이한 것으로 보인다.
• 다) 위의 사실을 종합하여 보면, 처분청이 제시하는 쟁점계약서①은 양수인으로부터 직접 수집된 것으로서, 그 특약사항에서 융자금의 승계에 관한 사항 등이 언급되어 있는 반면, 청구인이 제시하는 쟁점계약서②에는 중개인도 없이 융자금 승계 등에 관한 사항이 언급된 바도 없고 그 필체도 상이한 점으로 보아 신빙성이 적을 뿐만 아니라, 은행융자금 850백만원 외 1억원이 양수인의 부 남○○의 예금계좌에서 인출되어 청구인에게 지급된 사실에서 매매가액이 9억원 이상임을 알 수 있고, 청구인은 일부 금액을 반환하였다고 하면서도 그에 대한 증거자료를 제시하지 않고 있어, 쟁점부동산의 양도가액이 9억원이라고 하는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이므로, 처분청이 쟁점계약서①의 매매가액 11억원을 쟁점부동산의 양도가액으로 하여 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.