매매계약서 원본에 의하여 확인된 양도가액을 실지거래가액으로 결정한 처분은 정당함

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인외 3인(이하 “청구인들”이라 한다)은 2001.2.1. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산○○번지 임야 57,025㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 6억원에 취득하여 보유하다가 2003.10.21. 청구외 민○○외 2인에게 양도하고 실지거래가액(양도가액 7억 5,000만원)에 의하여 양도차익을 계산하여 청구인지분에 대하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

○○지방국세청장은 매도인들에 대한 세무조사를 실시하여 청구인들이 쟁점임야를 15억원에 양도하였다는 세무조사결과를 처분청에 통보하였고, 처분청은 청구인들이 쟁점토지를 6억원에 취득하여 15억원에 양도한 것으로 보아 청구인 지분(4분지의 1)에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여 2004.10.20. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 69,595,370원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.12.30. 이 건 심사 청구를 제기하였다.

쟁점임야의 매수인 민○○이 ○○지방국세청의 세무조사시 진술한 문답서에 쟁점임야의 취득가액을 15억원으로 진술하였으나 12억원은 청구인들에게 지급하였고, 나머지 3억원은 묘지이장 비용 1억5천만원, 진입도로공사비용 9천만원, 분할등기비용 등으로 지출하였다고 확인하고 있고, 양도대금중 대출금 상환으로 101,000천원, 제세공과금 18,000천원, 기타 현금 19,000천원을 제외한 1,062,000천원이 청구인들의 예금계좌에 입금되었음이 확인됨에도 묘지이장비용과 진입도로개설비, 분할경비 등을 포함하여 총 15억원에 취득하였다는 매수인의 진술만으로 쟁점임야의 양도가액을 15억원으로 보아 과세한 이건 처분은 부당하다.

양수인 민○○이 천안세무서의 취득자금출처 세무조사당시 쟁점토지를 총 15억원에 취득하였고, 본인 지분(2분의 1)에 해당하는 7억5천만 원을 지급하였다고 진술하였고, 이러한 취득대금 지급사실이 금융거래 내역조사를 통해서도 확인되는 바, 총매매대금이 15억원이라는 민○○의 문답서는 신뢰할 수 있고, 청구인은 위 민○○이 진술한 15억원에는 매매대금과 관련 없는 묘지이장비용, 진입도로 공사비용, 분할등기비용 등 3억원이 포함되어 있다고 주장만 할 뿐, 민○○의 사실확인서 등 구체적이고 객관적인 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있으며, 청구인 스스로 3억원을 제외한 금액에 대해서는 민○○의 진술내용을 인정하고 있으며, 금융거래내역조사와 청구인들 및 양수인들과의 문답을 통해 총 매매대금 15억원의 대부분인 1,470,263,700원이 채○○, 손○○, 조○○, 김○○의 금융계좌 등으로 입금되었음이 밝혀졌고, 나머지 매매대금은 이들 이외의 타인계좌를 이용하거나 현금거래한 것으로 보이며, 청구인들은 양도당시 부동산매매계약서를 제시하지 못하고 있고, 청구인은 처분청의 금융조사중 중복된 부분이 많다고 주장하면서도 어떤 내용이 중복된 것인지 이에 대한 구체적인 내역이나 증빙을 제시하지 못하고 있으면서, 청구인의 문답서가 모두 허위라고 주장하나 진술내용 중 상당부분이 금융거래 내역조사 결과와 일치한 것으로 보아 진술내용이 모두 허위라고 단정하기 어려운 점에 비추어 처분청이 양도가액을 15억원으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인들이 쟁점임야를 15억원에 양도한 것으로 보아 양도소득세를 실지거래가액으로 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당되는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당되는 경우

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 의 2 【양도가액】

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우

2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산 을 양도한 경우

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한 다)하여 양도한 경우

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간 동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

1. 이 건 사실관계에 대하여 살펴본다.

• 가) 처분청에서는 민○○의 문답서,

○○ 과세자료통보, ○○지방국세청장의 조사결과통지 내용에 의하여 쟁점임야의 양도가액과 취득가액을 각각 15억원과 6억원으로 하여 청구인 지분(4분지의 1)에 대하여 실지거래가액으로 이건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세결정결의서에 의하여 확인된다.

• 나) 쟁점임야의 등기부등본에 의하면, 쟁점임야가 청구외 이○○로부터 2001.1.5. 매매를 원인으로 2001.2.1 청구인외 3인에게 소유권이전등기되었다가 아래와 같이 분할된 후 2003.9.2 매매를 원인으로 2003.12.12. 민○○외 2인에게 소유권이전등기되었음이 확인된다. 당초 1차분할(03.10.30) 2차분할(03.12.29) 소유권이전 지번 면적(㎡) 지번 면적(㎡) 지번 면적(㎡) 일자 취득자 산○○번지 57,025 산○○번지 19,834 03.12.12 민○○ 산○○번지 11,571 산○○번지 8,264 03.12.05 김○○ 산○○번지 17,356 산○○번지 12,175 03.12.05 한○○ 산○○번지 1,653 03.12.05 한○○ 산○○번지 1,653 03.12.05 한○○ 산○○번지 1,335 03.12.05 한○○ 계 57,025 57,025 다)

○○ 지방국세청의 조사복명서에 의하면, “취득당시 쟁점토지를 중개했던 공인중개사 이

○○ 에게 원본계약서를 제시받아 확인한 바 양도가액(청구인들은 취득가액에 해당)은 6억원으로 확인되며, 양도소득세 신고서에 첨부된 계약서와 일치하고, 쟁점임야의 양수인 민○○(50%), 한○○(25%), 김

○○ (25%)에 의한 3인 공동취득으로 민○○은

○○ 세무서 조사시 총양수대금을 15억원으로 진술하였고, 청구인들은 채○○의 투자권유에 의해 투자하였을 뿐 양도계약시 참여사실 없다고 주장하며, 총 양도대금 및 지분양도로 인하여 수령한 금액에 대하여 구체적으로 답변하지 않고 있으며, 채○○는 실질적인 취득과 양도계약에 참여한 당사자로 확인되나 양도계약서 원본을 제시하지 않는 등 양도금액을 확인할 수 없어 거래당사자들이 제시한 일부 거래통장에 근거하여 금융거래 내역을 조사하였고, 매매대금 1,470,263,700원을 아래와 같이 입금확인 하였고, 공인중개사 이동효에 탐문한바, 쟁점임야의 양도당시 인근시세가 평당 100,000원 정도 했었다고 진술하였고, 쟁점임야에 산재하고 있는 묘지 20여기를 감안하더라도 15억원의 매매가액은 타당성이 있다고 판단되므로 동 금액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 경정결정코자함”이라고 기재되어 있다. <금융거래 조사내용> (단위: 원) 관련인 조사구분 조사금액(원) 조사내용 비고 채○○ 금융거래 522,567,000

○○ 은행

○○ 동 2계좌 손○○ 〃 274,000,000

○○,

○○ 은행계좌 전직원 조○○ 〃 160,000,000

○○ 은행

○○ 역 계좌 김○○ 〃 150,000,000

○○은행

○○ 계좌(조

○○) 채○○ 〃 101,000,000

○○은행 ○○, 대출금상환 채○○ 문답서 124,000,000 김○○,조○○, 청구인 현금지급 채○○ 세금납부 18,696,700 양도세, 주민세 납부 채○○ 문답서 120,000,000 2003.09.02 계약금 수령액 계 1,470,263,700 마)

○○ 세무서에서 매수인 민○○을 상대로 쟁점임야의 취득과 관련하여 작성한 문답서에 의하면, 매수인 민○○은 “원래는 1필지인 쟁점임야를 매매계약후 매수인들이 분할하여 취득한 것이며, 한○○, 김

○○ 과 함께 3명이 총 15억원에 취득하여 그중에서 본인의 지분은 2분지의 1로 총 매매대금의 2분의 1인 7억5천만원을 지급하였으나 나중에 쟁점임야의 분할과정에서 19,834㎡(6,000여평)만 취득하기로 합의됨에 따라 기 지급한 금액 중 2억1,000만원을 돌려받아

○○ 은행(000000-00-000000)계좌에 2003.10.14. 1억4,900만원, 2003.10.28. 1,500만원, 2003.12.10. 4,500만원을 각각 입금하였고 실지매매계약서는 현재보관하고 있지 아니하며, 작성한 후 폐기하였다”고 진술하고 있다.

• 바) 청구인들은 쟁점임야를 12억원에 양도하고 양도대금을 수령하여 대출금상환으로 101,000천원, 제세공과금으로 18,000천원, 기타 현금으로 19,000천원을 지출하고 나머지 양도대금을 아래와 같이 수령하여 청구인들의 예금계좌에 입금하였다고 주장하면서 예금통장사본을 제시하고 있는바 그 내용은 아래와 같다. < 양도대금예금계좌입금내역> (단위: 천원) 예금주 입금일 입금액 구분 은행 계좌번호 비고 손○○ 03.08.22 100,000 수표

○○ 000-00-0000-000 계약금 손○○ 03.08.22 70,000 수표

○○ 000-00-000000 계약금 채○○ 03.10.22 150,000 수표

○○ 000-000000-00000 잔금 〃 03.10.22 40,000 현금

○○ 〃 〃 〃 03.10.22 300,000 수표

○○ 000-000000-00000 〃 손○○ 03.10.22 20,000 현금

○○ 000-00-0000-000 〃 〃 03.10.23 10,000 현금 〃 〃 〃 〃 03.10.22 32,000 수표 〃 〃 〃 〃 03.10.22 10,000 현금

○○ 000-00-000000 〃 〃 03.10.24 20,000 수표

○○ 〃 〃 조○○ 03.10.22 70,000 수표

○○ 000000-00-000000 〃 〃 03.10.22 90,000 현금 〃 〃 〃 조

○○ 03.10.22 150,000 수표

○○ 000-000000-00-000 〃 소계 1,062,000

• 사) 청구인들은 쟁점임야를 양도하고 아래와 같이 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고를 하였음이 양도소득세 예정신고서에 의하여 확인된다. <양도소득세 예정신고내역> (단위: 원) 양도자 면적(㎡) 양도가액 취득가액 양도소득세 조○○ 14,256.25 188,810,072 150,000,000 4,461,490 채○○ 19,834 260,000,000 223,358,568 4,110,170 청구인 17,356 230,000,000 190,767,912 4,529,850 김○○ 14,256.25 185,316,408 150,000,000 3,895,510 계 864,126,480 714,126,480 16,997,020
• 아) 청구인이 심리단계에서 제시한 부동산 매매계약서 의하면, 청구인외 3인은 쟁점임야를 12억원에 매도하기로 민○○외 3인과 2003.8.21.

○○ 공인중개사 김○○의 참여하에 매매계약을 체결하고, 계약시 계약금 1억 7,000만원, 잔금 10억 3,000만원은 2003.10.22. 각각 지급받기로 약정되어 있으며, 특약사항에 “세금조정문제는 서로 협조한다. 묘지 40기 이장비용 1억 5,000만원, 진입도로 개설비용 9,000만원, 분할 및 등기비용 약 1,000만원, 부동산 컨설팅 및 지장물 철거비용 약 5,000만원을 별도. 기타 일반관례에 따른다.”라고 기재되어 있다.

• 자) 청구인이 제시한 민○○의 확인서에 의하면, “민○○은 쟁점임야를 15억원에 취득하였다는 부분에 대하여 실제 취득대금은 12억원이며, 묘지 40기 이장비용 1억5,000만원, 진입도로 공사비용 9,000만원, 분할등기비용 1,200만원, 기타 컨설팅 및 지장물 철거비용 4,800만원 합계 3억원은 별도라고 기재한 것은 본인이 쟁점임야를 양도할 시 비용으로 공제받을 것을 대비해서 15억원으로 진술하였다.“고 당초 자금출처조사시 작성한 문답서 내용을 변경하여 확인하고 있다.
• 차) 청구인은 양도가액이 15억 5,000만원으로, 매수인이 이○○외 4인으로, 중개인이

○○ 공인중개사 김○○으로 기재된 부동산매매계약서를 제시하면서 쟁점임야를 12억원에 양도하였으나 매수인의 요청으로 양도가액을 15억5,000만원으로 과다하게 기재하였을 뿐이라고 주장하면서, 양도소득세가 과다하게 과세되어 양도인들에게 손해가 발생한 경우 이에 대한 손해배상조로 한○○ 소유 임야에 2004.10.1. 한○○를 채무자로, 손○○을 채권자로 하여 채권최고액 1억 5,000만원의 근저당권을 설정하여 주었다고 하면서 동 근저당권설정사실이 확인되는 동 임야의 토지등기부등본을 함께 제시하고 있다.

2. 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다. 위의 사실을 종합하여 보면 청구인들은 매수인의 요청에 따라 양도가액을 15억5,000만원으로 과대하게 기재하여 부동산매매계약서를 작성하였을 뿐이며, 실제 쟁점임야의 양도가액은 12억이라고 주장하면서 양도가액을 과다하게 기재함으로써 양도소득세가 과다하게 부과되는 경우에 대비하여 청구외 손○○이 한○○의 소유임야에 채권최고액 1억 5,000만원의 근저당권을 설정한 토지등기부등본을 제시하고 있으나, 손○○은 쟁점토지의 양도와 직접적인 관련이 없을 뿐만 아니라, 근저당설정이유와 채권최고액의 산출근거 등을 명확하게 밝히지 못하고 있으며, 쟁점임야의 매수인중의 한 사람인 한○○가 손○○에게 채권최고액 1억 5,000만원의 근저당권을 설정해준 사실만으로 쟁점임야의 양도가액이 15억 5천만원으로 과다하게 작성하였다고 인정하기는 어려운 것으로 판단되고, 청구인들은 당초 양도가액이 7억5,000만원으로 기재된 부동산매매계약서를 첨부하여 양도소득세를 예정신고하였다가 처분청에서 양도가액을 15억원으로 보아 양도소득세를 과세하자 심리과정에서 양도가액이 12억원(특약사항에 묘지이장비등 3억원 별도라고 기재되어 있음)으로 기재된 부동산매매계약서를 제시하였는바, 동 부동산매매계약서는 실제 계약서가 아니라는 사실을 천안세무서의 취득자금출처조사를 담당했던 직원과 청구인들도 인정하였으며, 서울지방국세청에서 청구인들에 대한 금융추적조사를 실시하였으나, 청구인들의 비협조와 양도대금이 여러 명에게 분산ㆍ입금되었던 관계로 1,226,263,700원의 입금사실만 확인하였을 뿐 양도가액을 명확히 확인할 수 없었던 사실, 심리일 현재까지 실제 계약서로 인정할만한 양도당시의 부동산매매계약서 원본을 제시하지 못하고 있는 사실 등에 비추어 볼 때, 쟁점임야의 양도가액이 직접적으로 확인되지는 않고 있으나 천안세무서 조사공무원이 매수인 민○○에 대한 자금출처 조사시 쟁점임야의 양도가액이 15억원으로 약정되어 있는 부동산매매계약서 원본을 확인하고 민○○에 대한 문답서를 작성한 사실, 매수인 민○○이 당초 자금출처 조사시 쟁점임야 전체를 15억원 취득하였으나 지분변동으로 당초 2분지의 1에 대한 지분취득대금으로 지급한 금액(7억5천만원) 중 일부(2억1,000만원)를 되돌려 받았다고 문답서에서 진술한 사실 등에 비추어 볼 때, 쟁점임야의 양도가액은 15억원으로 봄이 타당하고 달리 객관적인 증빙에 의하여 양도가액이 확인되지 아니하는 한 쟁점임야를 12억원에 양도하였다는 청구주장을 신빙성 있는 것으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청에서 청구인들이 쟁점임야를 15억원에 양도하였다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 이건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.