주택과 그 부수토지의 소유자가 다르다 하더라도 고가주택 여부를 판정함에 있어서 주택과 그 부수토지 전체를 기준으로 고가주택 여부를 판정하는 것이므로 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 정당
주택과 그 부수토지의 소유자가 다르다 하더라도 고가주택 여부를 판정함에 있어서 주택과 그 부수토지 전체를 기준으로 고가주택 여부를 판정하는 것이므로 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 정당
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 1973.5.9 상속으로 취득(상속지분 청구인 3/6, 모 강○○ 1/6, 청구인 동생 나○○ 2/6)한 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 1,263㎡ 중 3/6 지분(이하 “쟁점토지”라 하며, 토지전체를 지칭할 때는 “쟁점부수토지”라 한다)을 보유하고 있다가 2003.6.10 동생 나○○의 소유인 동 지상의 지층 99.27㎡, 1층 99.24㎡의 주택(이하 “쟁점외주택”이라 한다)과 쟁점부수토지에 포함하여 청구외 최○○에게 947,250,000원에 일괄양도하고, 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 2003.8.25 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점토지는 고가주택의 부수토지에 해당한다 하여 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여 2004.12.1 청구인에게 2003년 양도소득세 15,830,800원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 12.28 이 건 심사청구를 제기하였다.
청구인은 쟁점부수토지를 1973년 부친으로부터 청구인 3/6, 모 1/6, 동생 2/6의 지분으로 상속받았으며, 쟁점부수토지 소재지가 개발제한구역이라 나대지로 있다가 1984년 동생이 단독주택을 지어 2003.6월 양도시까지 20년 정도 동생이 모친과 함께 거주하였고, 청구인은 쟁점부수토지 중 3/6 지분인 쟁점토지만을 소유하고 있었으므로, 양도소득세를 신고함에 있어 개별공시지가에 의하여 양도차익을 계산하여 신고하였는데, 처분청은 쟁점토지를 고가주택의 부수토지로 보아 실가과세 대상이라 하며, 이 건 부과처분하였는바, 소득세 해석편람 89-2-16에서 “주택소유자와 토지의 소유자가 다른 경우에는 그 토지는 주택의 부수토지로 보지 아니한다”라고 규정하고 있고, 소득세법시행령 제156조 규정에서 고가주택의 범위를 “주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것”이라고 규정하고 있으므로, 쟁점토지의 양도는 주택의 소유자와 그 부수토지의 소유자가 달라 주택의 부수토지에 해당하지 아니하여 실가 과세할 수 없는 것이며, 또한, 처분청은 고가주택의 판정은 “소유자와 관계없이 1주택단위로 판정하는 것”이라며 실가과세를 주장하나, 소유자와 관계 없이란 토지가 아닌 주택의 소유자 몇 명인가에 관계 없이로 해석되어야 소득세 해석편람의 내용과 부합하는 것이 되고, 설령, 전체를 고가주택으로 판정하여 실가과세 한다면, 1세대 1주택 비과세의 적용도 전체에 대하여 적용하여야 과세형평에 맞는 것이므로 쟁점토지만 소유한 청구인에게 공제혜택 전혀 없이 실가과세하는 것은 위법하므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.
청구인은 주택의 소유자와 토지의 소유자가 다르므로 쟁점토지를 주택의 부수토지로 보지 아니하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지는 실제적으로 당해 주택에 부수하여 사용 및 거래되었으며, 국세심판원의 결정(국심2001구1635, 2001.10.18)에서도 “다른 세대가 주택을 공동으로 소유한 경우에도 그 소유지분과 관계없이 1주택 전체를 기준으로 고급주택 여부를 판단한다”라고 해석하고 하고 있으므로, 쟁점토지를 고가주택의 부수토지로 보아 실가과세한 것은 정당하고, 청구인은 주택전체를 기준으로 고가주택을 판정하였다면, 1세대 1주택 비과세 규정도 1주택 전체에 적용되어야 한다고 주장하나, 청구인은 1993.9.3부터 쟁점외주택에서 거주하지 아니하여 쟁점외주택의 소유자인 나○○과 양도 당시 동일세대를 구성하지 아니하였으므로 1세대 1주택 비과세 규정을 배제한 것 역시 정당하다.
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
③ 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다.
1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.
○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】
① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ──────── 양도가액
○ 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대 1주택의 특례】
② 영 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 당해 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다.
- 다. 사실관계 및 판단
1. 사실관계
- 가) 쟁점외주택과 쟁점부수토지를 2003.6.10 청구외 최○○에게 947,250,000원에 양도된 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.
- 나) 처분청이 제시하는 청구인 및 나○○의 주민등록에 의하면, 청구인은 쟁점외주택에서 한 번도 거주한 사실이 없는 것으로 나타나며, 동생 나○○은 1997.3.25부터 2003.11.8까지, 모 강○○는 2000.12.12부터 2003.12.2까지 쟁점외주택에서 거주한 것으로 나타난다.
- 다) 처분청은 양도가액은 947,250,000원으로 확인되나, 취득가액은 장부 기타 증빙서류에 의하여 확인할 수 없으므로 소득세법 제114조 제5항 에 의거 환산한 금액을 취득가액으로 하고, 위 양도가액 및 취득가액을 각 자산별 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도차익을 계산하여 이 건 부과처분한 것으로 나타난다.
- 라) 한편, 쟁점외주택에 대한 양도소득세 결정내용을 확인한바, 청구외 나○○은 그 양도차익을 당초 기준시가에 의하여 산정하여 2003.8.31 양도소득세 예정신고를 하였다가, 2004.5월 확정신고시에는 고가주택의 양도로 실지거래가액에 의하여 그 양도차익을 산정하여 신고한 것으로 나타난다.
2. 판단 가) 소득세법 제96조 제1항 제1호 에서 “제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우”에는 그 양도가액을 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있고, 같은법 제89조 제3호 및 같은법시행령 제156조 제1항에서 고가주택의 범위를 “주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말한다”라고 규정하고 있음을 볼 때, 고가주택에 해당하는지의 여부는 주택과 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는지 여부에 의해서만 판단하는 것이므로, 주택과 그 부수토지의 소유자가 다르다 하더라도 고가주택 여부를 판정함에 있어서는 주택과 그 부수토지 전체를 기준으로 판단하여야 할 것(국심2001구1635, 2001.10.18, 서일46014-11009. 2003.7.28 같은 취지임)이다.
- 나) 그렇다면, 쟁점외주택과 쟁점부수토지의 양도당시 실거래가액의 합계액이 947,250,000원인 사실에 다툼이 없고, 청구인은 쟁점외주택의 소유자와 그 세대를 달리하고 있어 쟁점토지는 1세대 1주택 비과세 대상의 부수토지에 해당하지 아니하는 것(재일01254-2463, 1990.12.10 같은 뜻)으로 보이는 이 건의 경우, 처분청이 쟁점외주택과 그 부수토지 전체를 기준으로 고급주택 여부를 판정하여 그 양도가액을 실지거래가액에 의하고, 그 양도차익을 계산함에 있어 같은법시행령 제160조【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】의 규정을 적용하지 아니하고 실지거래가액에 의하여 산정된 양도차익 전액에 대하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.