중도금 지급일에는 소유권이전등기가 불가능하므로 대금을 청산한 날을 양도시기로 보아야 하고 투기지역 지정일 이후에 양도한 경우에 해당되어 실지거래가액으로 적용하여 과세한 처분은 정당함
중도금 지급일에는 소유권이전등기가 불가능하므로 대금을 청산한 날을 양도시기로 보아야 하고 투기지역 지정일 이후에 양도한 경우에 해당되어 실지거래가액으로 적용하여 과세한 처분은 정당함
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○면 ○○번지 답 4,244㎡(이하 “쟁점토지” 이라 한다.)을 1995.
3.
7. 청구외 김○○(청구인의 父)로부터 증여받아 2004.
6.
24. 청구외 ○○ (주)(이하청구외법인이라 한다.)에게 224,662,000원에 양도하고 2004.8.
31. 실지거래가액으로 양도소득세 6,724,769원을 신고․납부하였다. 청구인은 쟁점토지에 대한 취득가액을 증여당시 평가액인 21,220,000원으로 신고하여야 함에도 환산취득가액인 168,918,796원으로 신고하였음이 처분청의 전산입력과정에서 발견되자, 청구인은 거래대금의 90% 받은 시점인 중도금일(2003.
3. 6.)을 쟁점토지의 실질적인 양도시기로 보아 기준시가로 양도가액 28,222,600원, 취득가액 21,220,000원으로 계산하여 2004.
9.
30. 환급금 6,429,340원의 경정청구서를 제출하였으나, 처분청은 이에 대하여 2004.
10.
8. 쟁점토지가 대금청산(2004.
6. 24.) 이전에 투기지역(2004.
2. 26.)으로 지정되고, 대금청산(2004.
6. 24.) 이후에 토지거래계약허가(2004.
8. 30.)를 받았으므로 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되어 대금청산일(2004.
6. 24.)을 양도시기로 보아 청구인의 주장을 받아들이지 않고 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 42,181,290원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 12. 16. 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 쟁점토지의 양도시기가 대금 청산한 2004.
6. 24.일이 아니라 대금이 청산되지 아니하였더라도 매매계약일과 중도금일에 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만 한 정도인 90%의 대금을 받았고, 매매계약일에 쟁점토지의 사용승낙서를 교부하여 청구외법인이 2003. 3월에 쟁점토지상에 건축허가를 득하여 대규모 산업시설물을 착공한 경우로 보아 거래대금의 90%(계약시 10%, 중도금 80%)를 받은 시점인 중도금일이 실질적인 양도시기이므로 투기지정일 이전에 양도한 경우에 해당되어 기준시가를 적용하여 경정청구한 것은 정당하다.
청구인이 주장하는 판례 및 심사례는 매수자가 소유권이전등기가 가능한 경우이나, 쟁점토지는 토지거래구역 내 농지로 국토이용관리법 제21조 의 3의 규정 및 농지법 제43조 의 규정을 볼 때 거래대금 90% 받은 시점에 소유권이전등기가 불가능하므로 실질적인 양도일을 볼 수 없으므로 쟁점토지의 대금청산한 날을 양도일로 본 당초처분은 정당하다.
○ 소득세법 제100조 【 양도차익의 산정 】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날
○ 국세기본법 제14조 【실질과세】
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불과하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
○ 국토이용관리법 제21조의3 【 토지거래계약허가 】
① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권․지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공통으로 관할 시장․군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 동 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약을 그 효력을 발생하지 아니한다.
- 다. 사실관계 및 판단 【이 건 사실관계에 대하여 살펴본다】
1. 청구인은 쟁점토지를 1995.
3.
7. 청구외 김○○(父)로부터 증여받아 2004.
6.
24. 청구외법인에게 224,662,000원에 양도하고 2004.8.
31. 실지거래가액으로 양도소득세 6,724,769원을 신고․납부하면서 쟁점토지에 대한 취득가액을 증여당시 평가액인 21,220,000원으로 신고하였어야 함에도 환산취득가액인 168,918,796원으로 신고한 것을 처분청의 양도소득세신고서 전산입력과정에서 발견되었다.
2. 이에 대하여 청구인은 아래 <표1>과 같이 거래대금의 90%를 받은 시점인 중도금일(2003.
3. 6.)을 쟁점토지의 실질적인 양도일이 보아 기준시가로 양도가액 28,222,600원, 취득가액 21,220,000원으로 계산하여 2004.
9.
30. 환급금 6,429,340원의 경정청구서를 제출하였으나, 처분청은 쟁점토지가 대금청산(2004.
6. 24.) 이전에 투기지역(2004. 2. 26.)으로 지정되고, 대금청산 이후에 토지거래계약허가(2004. 8. 30.)를 받았으므로 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되어 대금청산일(2004.
6. 24.)을 양도시기로 보아 청구인의 주장을 받아들이지 않고 2004.
10.
8. 청구인에게 양도소득세 42,181,290원을 결정․고지하였음이 양도소득세 결정결의서 및 경정청구 검토복명서에 의하여 확인된다. <표1> 쟁점토지 거래현황 (단위: 원) 일 자 구 분 금 액 지불 비 고(지불조건)
3.
22,466.200 10% 토지사용승락서(2003.34.)
3.
179,729,600 80% 거래대금의 90% 받음
2003.
○○시청 건축과
2003. 4 착공신고 건축연면적 33,573.9㎡
8.
제2종지구단위계획(안)공고 2004.2.26. 투기지역지정 2004.6.24. 대금청산(잔금청산) 22,466,200 10% 2004.7.20. 농지전용 농지취득자격증명 2004.8.30. 토지거래계약허가
○○시장
9.
3. 2003.
3. 4.자 매도인과 매수인간에 작성한토지매매계약서에 대금총액은 224,662,000원으로 하되, 매도인은 잔금의 수령과 동시에 목적물을 매수자에게 명도한다.(제1조)라고 되어 있으며, 특약사항으로 계약체결일 이후에 부과되는 제세공과금에 대하여는 매도인이 이를 부담한다.(제5조)라고 되어 있다.
4. 우리청 및 재경부예규에 의하면 토지거래계약허가 구역내 토지를 토지거래계약허가를 받을 것을 전제로 한 계약을 체결한 경우로서 그 계약에 따라 토지거래계약허가를 득하고 대금을 청산한 경우에는 대금청산일이 양도시기가 되는 것이나, 그 대금청산일이 토지거래계약 허가 전에 도래되는 경우에는 토지거래계약 허가일을 양도시기로 적용한다고 하였다가, 종전 예규를 변경하여 대금청산일을 양도시기로 보도록 한 사실이 확인된다.(재경원재산46014-21, 1998.
1.
20. 및 국세청제일 46014-140, 1998.
1.
24. 같은 뜻) 【다음으로 쟁점에 대하여 살펴본다】 청구인은 거래대금의 90% 받은 시점인 중도금일(2003.
3. 6.)을 대금청산일로 보아야 한다고 주장하나 1) 국토이용관리법상의 토지거래계약허가를 받아야 하는 토지에 관하여 관할관청의 허가 없이 매도인과 매수인 사이에 이전받기로 하는 합의를 하였다고 하더라도, 국토이용관리법상 토지거래계약허가제도의 입법취지에 비추어 동 합의는 매도인과 매수인 사이의 매매계약에 대한 관할관청의 허가가 있어야 비로소 효력이 발생한 것으로서 동 허가 없이 매도인과 매수인 사이의 합의만으로 이전할 수 없다고 보아야 하고(국심2003구3774, 2004.
4.
17. 같은 뜻).
2. 또한, 매매계약서상의 특약사항에도 계약체결일 이후 부과되는 제세공과금을 매도인이 부담하기로 되어 있어 목적물이 사실상 인도 되었다고 볼 수 없으며, 청구인이 주장하는 판례 및 심사례는 매수자가 소유권이전등기가 가능한 경우이나 쟁점토지는 토지거래허가구역 내 농지로 국토이용관리법 제21조 의 3의 규정의 규정에 의하여 대금청산 후 허가를 받은 경우에 한하여 소유권이전등기가 가능하나, 거래대금의 90%를 받은 시점인 중도금일에는 소유권이전등기가 불가능하므로 실질적인 양도일로 볼 수 없다고 할 것이다.
3. 따라서, 소득세법시행령 제162조 제1항 에 의하여 쟁점토지의 대금을 청산한 날을 양도시기로 보아야하고 투기지역 지정일 이후에 양도한 경우에 해당되어 실지거래가액으로 적용하여 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.