수용된 토지를 단기매매차익 목적으로 보아 실지거래가액으로 과세함이 정당한지

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들 수 없어 기각합니다. [이유]

청구인과 청구외 김종☆(이하 "김종☆"라 하고, 청구인과 김종☆를 함께 지칭할 경우 "청구인들"이라 한다) 및 청구외 안유○(이하 "안유○"라 한다) 3인은 공동(지분 각1/3)으로 경기도 의정부시 동 - 전외 15필지 11,779㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 2002. 03. 28. ◇◇유동화전문유한회사(이하 "양도회사"라 한다)로부터 4,000백만원에 수익계약으로 취득하였다가 1년 이내에 2002. 12. 12.(쟁점토지 중 동 -외 2필지 1,097㎡는 2003. 04. 30. 양도) 대한주택공사(이하 "주택공사"라 한다)에 보상가격 6,088백만원에 수용으로 양도된 후, 공동소유자 중 안유○는 쟁점토지 중 자신의 지분 1/3에 대하여 기준시가로 양도소득세를 신고하였다. 이에 대하여 **세무서장은 쟁점토지의 공동매수자인 안유○에 대한 재산제세 통합조사 결과, 쟁점토지 거래를 단기매매차익을 위한 1년이내 단기양도로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세하고, 청구인들에 대한 양도소득세 경정결의서(안)을 처분청에 통보하였으며, 처분청은 이를 근거로 2004.08,05. 청구인에게 양도소득세 235,932,110원을 경정. 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.09.20. 이의신청을 거쳐 2004.12.03. 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인들은 공동주택(아파트)사업을 위해 쟁점토지를 취득하여 사업에 필요한 절차를 진행하던 중 청구인들의 의사와는 무관하게 주택공사에 수용되어 소유권이 이전되었음에도, 처분청이 쟁점토지를 단기매매차익을 목적으로 쟁점토지를 취득하여 양도(수용)한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 당초 처분은 부당하다.

청구인들은 공동주택사업을 영위하기 위해 쟁점토지를 취득한 것이라고 주장하나, 청구인들 중 누구도 주택법에 의한 주택건설사업자 등록이나 관할 세무서에 주택사업관련 사업자등록을 한 사실이 없고, 쟁점토지를 주택건설사업계획 승인고시일(2002.01.07.) 이후인 2002.03.28. 취득하였는 바, 처분청이 쟁점토지를 단기매매차익 목적으로 취득한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도(수용)를 단기매매차익 목적으로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 및 선결정례 ο 소득세법 제96조 [양도가액]

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.(2002.12.18 개정)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우(1999.12.28 개정)

④ 제1항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 그밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다.(2002.12.18 개정) ο 소득세법시행령 제162조의2 [양도가액]

④ 법 제96조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 상속에 의하여 취득한 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우 또는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다)등 부득이한 사유로 인하여 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의 2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다. ο 예규 [서일46014-10443, 2001.11.14.] 수용으로 인해 부동산 취득후 1년내 양도시 기준시가 과세대상으로 과세할 수 있으나, 단기매매차익 목적으로 인정되는 때에는 실거래가액 과세대상임. ο 선결정례 [국심2004중3434, 2005.06.24.] 수용사실을 공고 등을 통하여 미리 알고 당해 토지를 경매로 취득하여 1년 이내에 부동산이 수용된 경우 단기매매차익을 목적으로 취득하여 양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함. ο 선결정례 [국심2003중1922, 2003.12.31.] 전원주택신축을 위해 토지를 취득한 후 행정청의 협의매수요청에 의하여 1년 이내에 양도하였다고 주장하나, 관련 사실을 종합하여 볼 때 단기매매차익을 목적으로 취득하여 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 과세함은 정당함.

• 다. 사실관계 및 판단
• 가) 청구인의 2인(김종☆, 안유○)이 쟁점토지를 청구외 양도회사로부터 취득하여 주택공사에 수용되기 까지의 거래과정이 심리자료에 의해 다음 <표1>과 같이 나타난다. <표1> 쟁점토지의 거래일지 ┌──────┬──────────────────┬──────────────────┐ │ 일 자 │ 내 용 │ 관련 당사자 │ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 1996.07.12 │부동산관리. 처분신탁계약 │(주)◎◎공영: △△부동산신탁(주) │ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 1997.05.29 │주택건설사업계획사전결정 신청 │(주)◎◎공영 → 시청 │ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 1997.07.02 │주택건설사업계획사전결정통보 │시청 → (주)◎◎공영 │ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 2000.03.20 │쟁점토지 공매공고(8차까지 유찰) │△△부동산신탁(주) 3층 공매장 │ │ -3.22 │ │ │ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 2001.03.06 │매매가계약체결 │유동화전문회사:청구인 외2명 │ │ │ │(가계약체결 주장 → 계약서 제시못함)│ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 2001.06.29 │본계약 체결 │유동화전문회사:청구인외2(계약금4억) │ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 2001.06.29 │주택사업인정고시 │ │ │ │(경기도 2청고시 제2001-5133) │사업주체 → 대한주택공사 │ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 2002.03.28 │토지잔금 지급 │○○대출금 등으로 지급 │ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 2001.06.29 │주택공사 후보지선정통보 │ │ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 2002.06.14 │토지보상협의 │대한주택공사: 청구인 외2인 │ │ -07.10│ │ │ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 2002.07.11 │재결신청 │시세 보상요구 │ │ 2002.10.05 │재결심의 │ │ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 2002.07.12 │도청, 국민고충위원회 등에 진정 │주택사업철회요구(청구인 외2인) │ │ -08.07│진정에 대한 회신 │철회불가 회신(도청 등) │ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 2002.12.03 │재결공탁금(1,759백만원 x 3인) │대한주택공사 │ │ 2002.12.12 │공탁금 수령, 토지양도(수용) │청구인 │ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 2003.02.28 │양도세 기준시가신고. 납부 │청구인 │ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 2003.04.30 │이의재결 보상금 공탁(270백만원x3인) │대한주택공사 │ ├──────┼──────────────────┼──────────────────┤ │ 2004.08.05 │양도세 실지거래가액 경정. 고지 │처분청(***세무서) │ └──────┴──────────────────┴──────────────────┘
• 나) **세무서장이 안유○에 대한 취득자금출처 및 재산제세 통합조사를 실시하고 2004.5월에 작성한 조사복명서를 보면,

(1) 주택공사는 쟁점토지 및 인근토지에 대하여 2001.06.29. 이전부터 주택건설 사업후보지로 현장조사를 실시하여 2001. 06. 29. 주택건설 후보지로 선정하였으며, 경기도제2청은 2002.01.07. 주택건설사업계획을 승인고시 하였다고 기재되어 있다.

(2) 청구인 외2인은 2002.08.28. 쟁점토지를 수의계약에 의해 가장 높은 가격을 제시하여 양도회사로부터 4,000백만원에 취득하였으며, 청구인 외2인의 각자 지분금액은 1,333백만원이고, 이년 이내 단기 양도분 토지 취득가액은 1,238백만원이며, 쟁점토지 취득자금은 예금인출 및 대출금과 토지보상금액으로 취득한 것으로 기재되어 있다.

(3) 쟁점토지는 2002.12.12. 주택공사에 수용되었으며, 총 보상금액은 6,088백만원으로 청구인 외2인의 각자 지분금액은 2,029백만원이고, 1년 이내 단기 양도금액은 2,029백만원에서 기준시가대상(1년이후 양도)금액 172백만원을 차감한 1,856백만원인 것으로 되어 있다.

(4) 또한, 양도가액 등 신고내용 적정여부를 검토한 바, 쟁점토지를 2002.03.28. 수의계약에 의하여 취득하여 1년 이내인 2002.12.12.(쟁점토지 중 동 -**번지 등 3필지는 2003. 04. 30. 양도) 주택공사에 수용에 의하여 양도한 후 2003. 03. 28. 양도소득세를 기준시가로 신고하였으나, 주택공사에서 쟁점토지를 2001. 06. 29. 주택건설사업 후보지로 선정한 사실로 보아 청구인 외2인은 공공용지 토지수용이 있을 것이라는 것을 사전에 알고 단기매매차익 목적으로 쟁점토지를 취득하였다가 양도(수용)한 것으로 판단된다고 기재되어 있다.

• 다) 청구인이 당심에 제출한 자료를 살펴본다.

(1) 쟁점토지 취득시 부동산매매계약서의 의하면, 쟁점토지 총 매매대금은 40억원으로 2001.12.06. 계약금 4억원, 2001.12.13.까지 1차중도금 3억원, 쟁점토지중 공유물분할 소송을 통하여 소유권관계가 정리된 후 7일 이내에 2차중도금 9억원, 매매대금의 60%에 상당하는 금 24억원은 ○○○신탁으로부터 소유권이전을 받은 후 14일 이내에 지급한다고 기재되어 있다.

(2) 시장이 1997. 07. 02. 청구외 (주)◎◎공영에 발송한 주택건설사업계획 사전결정통보 공문사본에 의하면, 귀사에서 1997. 05. 29. 우리시에 제출한 동 ***-외 19필지상의 주택사업계외 사전결정 신청서에 대하여, 주택건설 촉진법시행령 제31조의4 규정에 의거 붙임(사전결정 조건)과 같이 결정결과를 알려드리오니 그리 아시기 바랍니다.라고 되어 있다.

(3) 청구인외 2인이 2002. 07. 12. 경기도 제2도청, 국민고충처리위원회, 대한주택공사 등에 제출한 진정서사본에 의하면, 청구인외 2인은 공동주택사업을 영위하기 위하여 쟁점토지를 매입하였으나 주택공사에서 공동주택사업승인을 받아 청구인 외2인은 공동주택사업을 영위할 수 없게 되었고, 이로 인하여 큰 손실을 부담하고 있어 주택공사에게 사업승인의 반려를 권고하여 줄 것과, 사업승인이 반려될 수 없다면 사업부지에서 제외된 필지를 사업부지에 편입하여 부며, 쟁점토지의 적당한 보상가격의 책정과 쟁점토지 보상을 위한 재감정평가를 받고자 하니 주택공사에 시정권고하여 주길 바란다고 기재되어 있다.

(4) 주택공사 지역본부장이 2002. 08. 12. 청구인 외2인에게 발송한 민원회신 공문사본에 의하면, 의정부시 ○○3지구는 주택공사에서 2001. 12. 27. 사업승인을 득하여 현재 택지매수와 착공 등을 진행키 위해 준비하고 있어 사업취소는 고려하지 않고 있으며, 사업부지 인근에 소재하고 있는 동 *-번지는 사업부지 편입이 불가하고, 청구인외 2인의 토지에 대해 2개의 공인감정 평가기관 평가금액의 산술평균치 보상가로 청구인 외2인과 협의하였으나 협의매수에 응하지 않아 중앙토지수용위원회에 재결신청 계류 중으로 동 위원외의 재결감정가로 추후 재협의할 예정이라고 기재되어 있다.

• 라) 당심에서 대한주택공사 사업소와 *시청 주택건축과 직원 등과 전화로 확인한 바에 의하면,

(1) 대한주택공사 사업소(신○○ 3415-**)에 문의한바, 2001.06.29.후보지선정 관련사항은 주택공사 내부문건으로 공개대상이 아니며, 공개할 경우 주변의 토지의 가격에 영향을 주고 주변토지에 투기가 일어나는 등 부작용을 고려하여 공개되지 아니하는 것이라고 진술하였다.

(2) ○○유동화전문유한회사의 실무자 양해□(016-217-19, 2005.01.31 퇴사)에게 문의한바, 2001.03.06. 가계약에 대하여는 쟁점토지 중 의정부시 동 - 임야 2,262㎡의 공유지분 분할 소유권이전 문제와 1998.11.03. 의정부시에서 수용한 의정부시 동 *- 임야 13,655㎡(모번 537-4에서 분할)의 토지수용 보상금을 지분소유자들이 반환요구와 관련한 문제 등을 청구인들이 소송을 통하여 해결하기로 하고 청구인 외2인이 우선매각협상자로 지정되었다고 진술하였다.

(3) *시청 주택과(남○○, 031-828-**)에 문의한 바, 2000년 초쯤에 경기도에서 의정부에 국민주택건설용지가 될만한 필지의 선정을 요구하여 의정부시에서는 쟁점토지 등 2곳의 택지를 경기도에 건설용지로서 추천하였고, 쟁점토지의 인근주민들은 1997.07월 당시부터 아파트 건설용지로 알고 있었을 것이라고 진술하고 있다.

(4) 1995.06월 (주)◎◎공영이 쟁점토지 매입당시 입회자로 관여하였던 강○○(011-735-22**)에 의하면, 쟁점토지는 (주)◎◎공영이 1997.05.29. 의정부시에 40평형 104세대, 25평형 78세대, 18평형 80세대 합계 262세대의 주택건설사업계획 사전결정을 신청하여 1997.07.02. 의정부시로부터 사전결정통보를 받은 택지라고 진술하였다.

(5) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 청구인 외2인의 개인별 총사업내역은 다음 <표2>와 같다. <표2> 청구외 2인의 총사업 내역 ┌───┬────┬────┬─────┬─────┬─────┬─────┬──────┐ │ 성명 │ 사업자 │ 상호 │ 소재지 │업태 종목│ 개업일자 │ 폐업일자 │ 비고 │ │ │등록번호│ │ │ │ │ │ │ ├───┼────┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤ │조근▽│127-21 │♤♤개울│포천 신북 │서비스/ │2002.11.04│계속사업자│2002년 │ │ │ -│ 랜드 │ │ 목욕탕│ │ │투자증권퇴직│ ├───┼────┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤ │김종☆│127-21 │♤♤개울│포천 신북 │서비스/ │2002.11.04│계속사업자│◈◈합동법률│ │ │ -│ 랜드 │ │ 목욕탕│ │ │사무소근무 │ ├───┼────┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤ │ │127-14 │♡♡황토│포천 신북 │서비스/ │1999.11.11│2000.06.30│ │ │ │ -│ 랜드 │ - │ 목욕탕│ │ │ │ │ ├────┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤ │안유○│127-74 │ ⊙ 명 │전남 여수 │부동산/ │2002.07.15│계속사업자│ │ │ │ -│ │ │ 임대│ │ │ │ │ ├────┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤ │ │206-12 │♧♧중기│성동 │건설/건설 │2002.07.01│계속사업자│ │ │ │ -***│ │ⓐ105-403│ 기계대여│ │ │ │ └───┴────┴────┴─────┴─────┴─────┴─────┴──────┘

(6) 국세전산자료에 의하면, 청구인들 중 조근▽은 1999년부터 2002년까지 투자증권에 근무한 근로소득자였음이 확인되고, 김종☆도 1999년부터 2002년까지 ◈◈합동법률사무소 *지점에 근무하고 있는 근로소득자로 확인되며, 안유○는 1999년 11월부터 2000년 06월까지 경기도 포천시 **에서 온천(목욕탕) 사업을 영위한 것으로 확인된다.

2. 판단

• 가) 청구인들 중 조근▽은 1999년부터 2002년 까지 투자등권에 근무한 근로소득자이고, 김종☆도 1999년부터 2002년까지 ◈◈합동법률사무소 *지점에 근무하고 있는 근로소득자로서, 청구인들은 관할관청에 주택법에 의한 주택건설사업자 등록이나 이 건과 관련 관할세무서에 사업자등록을 신청한 사실이 없는 점, 청구인들 중 아무도 주택건설업 면허를 취득하였거나 주택건설 사업경험이 없는 점, 쟁점토지의 취득일(2002. 03. 28.)이 주택건설사업계획 승인고시일(2002. 01. 07.)보다 이후인 점, 청구인들이 아파트 신축분양사업을 위해 쟁점토지를 취득하였음을 입증할 수 있는 구체적인 사업계획서나 객관적인 자료를 제출하지 못하고 있는 점 등으로 보아 청구인들이 쟁점토지를 취득하여 공동주택 사업을 영위하기 보다는 단기매매차익 목적으로 취득한 것으로 인정된다.
• 나) 주택공사에서 청구인들이 쟁점토지를 취득하기 이전인 2001.06.29. 주택건설사업 후보지로 선정하여 2002.01.07. 주택건설 사업계획을 승인고시 하였으므로 청구인들은 쟁점토지 지역에서 아파트 신축분양 사업을 할 수 없었음에도 불구하고 2002. 03. 28. 쟁점토지를 취득한 것으로 볼 때, 공동주택사업을 영위하기 위하여 쟁점토지를 취득하였다는 청구주장은 신빙성이 없어 보인다.
• 다) 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도(수용)를 단기매매차익 목적으로 취득하여 양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법시행령 제162조의2 /