조세특례제한법상의 미분양주택 해당 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 41 ○○프라자 ○○호(이하 “청구외주택”이라 한다)에 거주하는 사람으로 2003. 1. 4. ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 796-2, 796-3 대지 324.38㎡ 및 위 지상 주택 167.86㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도하고, 청구외주택이 조세특례제한법 제98조 의 미분양국민주택(이하 “미분양주택”이라 한다)에 해당한다 하여 2004. 1. 5. 쟁점주택의 양도를 1세대1주택으로 비과세 신고하였고, 처분청은 청구외주택이 미분양주택에 해당하지 아니한다 하여 2004. 3. 2. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 14,314,610원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 6. 2. 이의신청을 거쳐 2004. 11. 29. 이 건 심사청구하였다.

청구외주택은 ‘미분양주택’에 해당하므로, 쟁점주택만으로 1세대1주택 여부를 판단하여야 할 것이나, 처분청은 청구외주택에 대하여 동법시행령 제98조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 주택의 소재지를 관할하는 군수가 1995년 10월 31일 현재 미분양주택임을 확인하는 확인서’를 제출하지 못한다 하여 ‘미분양주택’임을 인정치 아니하고 있고, ○○군청에서는 당시 아파트건축업자가 미분양주택신고를 하지 아니하여 확인서를 발급할 수 없다고 하는바, 청구외주택은 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 ‘미분양주택’이 사실임에도, 단지, 군수의 미분양주택 확인서를 제출하지 못한다 하여 이를 인정치 아니함은 부당하다.

조세특례제한법시행령 제98조 제1항 의 규정에 의하면, ‘미분양주택’의 요건은 서울특별시 외의 지역에 소재하는 것으로서 “주택건설촉진법에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택(임대 주택법 제2조 에 규정하는 임대주택을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)으로서 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장군수 또는 구청장이 1995년 10월 31일 현재 미분양주택임을 확인한 주택”, “주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택”의 요건을 모두 충족하여야 하는바, 양도소득세 신고시 미분양주택확인서 사본을 제출토록 되어 있으나 미제출하였고, 청구인의 불복내용에서도 당시 아파트건축업자가 관할군청에 미분양주택신고를 하지 않아 군수의 확인을 받지 못하였다는 점 등으로 보아 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 못하였으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구외주택을 조세특례제한법 제98조 의 ‘미분양주택’으로 보지 않은 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 조세특례제한법 제98조 【미분양주택에 대한 과세특례】

① 거주자가 대통령령이 정하는 미분양 국민주택(이하 이 조에서󰡒미분양주택󰡓이라 한다)을 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1997년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유임대한 후에 양도하는 경우 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 다음 각호의 방법 중 하나를 선택하여 적용받을 수 있다. (1998. 12. 28 개정) (중략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의한 1세대1주택의 판정, 과세특례적용의 신청 등 미분양주택에 대한 과세특례에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정) (이하 생략)

○ 조세특례제한법 시행령 제98조 【미분양 주택에 대한 과세특례】

① 법 제98조 제1항 본문에서 󰡒대통령령이 정하는 미분양 국민주택󰡓이라 함은 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 국민주택규모 이하의 주택으로서 서울특별시외의 지역에 소재하는 것을 말한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택(임대 주택법 제2조 에 규정하는 임대주택을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)으로서 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장․군수 또는 구청장이 1995년 10월 31일 현재 미분양주택임을 확인한 주택

2. 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택

② 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간중에 취득(1997년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 제1항 각호의 미분양주택외의 다른 주택을 소유하고 있는 거주자가 다른 주택을 양도함에 있어서는 당해 미분양주택외의 다른 주택만을 기준으로 하여 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택에 관한 규정을 적용한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 쟁점주택은 청구인이 1987. 4. 14. 취득하여 1991. 12. 24부터 거주하여 오던 무허가주택을 증․개축하여 1995. 9. 25. 소유권보존등기하고, 1996. 8. 19. 청구외주택에 입주할 때까지 계속하여 거주하던 주택임이 등기부등본, 일반건축물대장 및 주민등록초본에 의해 확인되어, 청구외주택이 ‘미분양주택’의 요건을 갖추었다면, 쟁점주택은 1세대1주택 비과세 요건을 충족하였음을 알 수 있다.
• 나) 청구외주택은 청구외 주식회사○○건설이 신축하여 1992. 9. 7. 소유권보존등기를 하였고, 청구인은 1996. 8. 19. 청구외주택에 전세로 입주하였다가 1996. 12. 10. 동 주택을 취득하여 쟁점주택 양도일 현재까지 거주하고 있던 전용면적 82.52㎡의 국민주택임이 등기부등본, 집합건축물대장, 주민등록초본에 의해 확인되며, 심사청구서에 의하면 청구인이 청구외주택에 실제 입주한 일자는 1995. 12. 19. 임을 알 수 있다.

2. 판 단 조세특례제한법시행령 제98조 제1항 에 의하면󰡒대통령령이 정하는 미분양 국민주택󰡓이라 함은, “주택건설촉진법에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택으로서 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장․군수 또는 구청장이 1995년 10월 31일 현재 미분양주택임을 확인한 주택”과 “주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택”의 요건을 모두 갖춘 국민주택규모 이하의 주택으로서 서울특별시외의 지역에 소재하는 것을 말한다고 규정되어 있는바, 청구외주택이 위 요건을 충족하고 있는지 여부를 살펴본다.

• 가) 먼저, “주택건설촉진법에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택으로서 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장․군수 또는 구청장이 1995년 10월 31일 현재 미분양주택임을 확인한 주택”에 해당하는지 여부를 보면, 처분청에서는 법령에 요건으로 명시된 관할 군수의 미분양주택 확인서를 제출하지 못한다 하여 청구외주택을 미분양주택으로 인정하지 아니하였고, 관할 군청에서는 당시 아파트신축업자인 청구외 주식회사○○건설이 청구외주택을 미분양아파트로 신고하지 아니하여 미분양주택 확인서를 발급할 수 없다고 하고 있으나, 등기부등본 등에 의해 사실상의 미분양주택임이 확인되므로, 단지 관할 군수의 미분양주택 확인서를 제출하지 못한다 하여 미분양주택이 아니라고 보기는 어렵다 할 것이다.
• 나) 다음으로, “주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택”에 해당하는지 여부를 보면, 청구인은 1996. 12. 10. 동 주택을 취득하기 전인 1995. 12. 19.부터 청구외주택에 입주하였음이 확인되고, 법령에서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택이라 함은 주택 완공 후 입주 사실이 전혀 없는 주택을 뜻한다 할 것이므로, 청구인과 같이 동일인이 전세로 입주하였다가 분양받았다 하더라도, 이는 분양 전에 다른 자가 입주한 사실이 있는 주택으로 보아야 할 것이다. 따라서, 위의 가), 나)를 종합하여 보면, 청구외주택은 조세특례제한법시행령 제98조 제1항 제1호 의 규정에는 해당된다 할 것이나, 동조 동항 제2호의 규정에는 해당되지 아니하여 대통령령이 정하는 미분양국민주택으로 볼 수 없으므로, 쟁점주택의 양도에 대하여 조세특례제한법시행령 제98조 제2항 에 규정하고 있는 1세대1주택 과세특례 규정을 적용할 수는 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.