1세대1주택 해당 여부

○○세무서장이 2004. 6. 1. 청구인에게 결정․고지한 2003 과세연도 양도소득세 71,553,010원은 이를 취소합니다.

청구인은 1982. 11. 24. 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 주택 269.42㎡ 및 동 부속토지 251.46㎡(이하 “쟁점주택󰡓이라 한다)를 2003. 12. 12. 양도하였으나 쟁점주택은 1세대1주택으로 양도소득세가 비과세된다고 보고 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택 외에도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 건물(지하1층, 지상6층, 6층 면적은 130.15㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다) 6층(이하 “쟁점부분”이라 한다)에 주택을 보유하고 있다고 보고, 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택에 의한 양도소득세 비과세 대상이 아니라고 보고 쟁점주택의 양도소득세를 기준시가로 결정하여 2004. 6. 1. 청구인에게 2003 과세연도 양도소득세 71,553,910원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 8. 9. 이의신청을 거쳐 2004. 11. 24. 이 건 심사청구하였다.

처분청은 쟁점부분을 주택으로 보고 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 양도가 아니라고 주장하고 있으나, 청구인은 2003. 12. 12. 공부상 주택으로 등재되어 있는 쟁점부분을 근린생활시설로 용도변경하고, 건물개조 준비 중 이었고, 2003년부터는 재산세도 근린생활 시설의 용도로 부과되었다. 청구인은 쟁점건물의 신축시 4 ~ 5층은 학원의 용도로, 6층은 4 ~ 5층의 학원 강사들의 대기실 및 휴게실로 사용할 목적이었고, 신축 후 몇 년 동안은 4 ~ 5층과 함께 임대하여 사용해 오다가 IMF사태 이후 학원의 영업이 부진하고 6층을 사용할 강사들도 없어 부득이 2001년부터 2002년 12월까지 학생들의 자취방으로 일시 사용하였으나, 2001년부터 부근에 시설 좋은 고급 원룸이 생기면서 엘리베이터도 없는 노후화된 쟁점부분에 입주를 희망하는 학생들이 없음을 알고 2002. 12. 20. 쟁점부분을 공부상 주택에서 근린생활시설로 용도변경하고 개조하려 하였으나, 건폐율 문제로 승강기를 건물 내부에 설치해야 하는 관계로 비용이 과다하게 예상되어 개조공사를 미루고 있었다. 쟁점부분은 개조공사에 착수하지 아니한 상태로 있었으나 2002년 12월 마지막 자취생의 퇴거로 주택의 용도가 폐지되어 폐가 상태로 방치되고 있었는바, 쟁점부분은 2003.12.12. 쟁점주택의 양도일 현재 주택으로 볼 수 없다. 따라서 처분청이 쟁점부분을 주택으로 보고 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 양도가 아니라고 보고 양도소득세를 과세한 당초처분은 취소되어야 한다.

청구인은 쟁점건물을 신축당시부터 주택용도가 아닌 학원의 휴게실 및 강사들 대기실로 사용되어 왔으며, 학원사업이 부진하자 학생들 자취방으로 사용되어 왔고 주변에 원룸이 생기면서 6층은 자취방으로서의 사용가치가 감소되어 공부상 소매점으로 표시변경 후 스카이라운지를 계획하였으며, 승강기 설치 및 자금난으로 공사진행은 하지 못하였으나 표시변경일 이후 사람이 거주한 사실이 없다고 주장하고 있으나, 현지확인 등에 의하여 확인된 바에 따라 판단해보면 쟁점건물은 ○○대학교 정문 앞 4차로 변에 위치하여 최고의 상권을 형성하고 있고, 근린생활시설의 경우 최상층에 건물주가 거주하면서 건물전체를 관리하고 있는 통상의 예에 비추어 볼 때 쟁점부분은 학원강사들의 휴게실로 이용할 목적이었다기보다는 청구인이 거주할 목적으로 설비한 것으로 보이고, 쟁점건물에서 1996.6.1. ~ 1998.1.21. 기간(3년 8월) ○○외국어학원을 운영하였던 청구외 김○○도 6층을 4～5층 학원과 같이 임차한 사실이 없고, 당시 6층 방 3개에 학생들이 자취하였으며, 강사들의 대기실 및 휴게실은 필요가 없었다고 진술하고 있는 점과 쟁점건물의 5층에서 2000년부터 ○○고시원을 운영하고 있는 청구외 이○○는 2002년 말까지 학생들의 자취방으로 사용되고 있었다고 진술하고 있는 점 등에 비추어 쟁점부분은 당초 주택이었고 현재까지 개조공사를 하지 아니한 상태로 있는바, 주택이란 건축물대장 등 공부상의 용도 구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가 유무 및 등기 유무와 관계없이 상시 주거의 목적을 위하여 사용되는 건축물을 말하는 것으로 양도당시 거주한다는 객관적 사실이나 실질적 행위가 있어야 함을 요건으로 하지 아니하며, 주택이라는 개념의 기본목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용 가능한 상태이면 주택으로 본다는 판례 및 예규 등에 비추어 볼 때 쟁점부분은 주택으로 봄이 타당하므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 양도가 아니라고 보고 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도당시 쟁점부분이 주택에 해당되는지 여부를 가려 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택의 양도소득세 비과세인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(괄호 생략)를 부과하지 아니한다. 〈중 략〉

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(괄호 생략)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득(1998. 12. 28. 개정)

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생한 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득〈이하생략〉

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 󰡒1세대1주택󰡓이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(괄호 생략)을 말한다. 〈중 략〉

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자와 전출일까지의 기간에 의한다.

⑥ 제1항에서 󰡒가족󰡓이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학․질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 것은 쟁점주택의 양도당시 쟁점부분을 주택으로 본 것에 기인하는바, 쟁점주택의 양도당시 쟁점부분이 주택인지에 대하여 살펴본다. 청구인과 처분청은 2002년 12월까지 쟁점부분을 학생의 자취방으로 사용하여 그 시점까지는 주택이라는 데 대해서는 다툼이 없다. 다만, 청구인은 2002년 12월 쟁점부분을 근린생활시설로 용도변경하여 주택으로 사용하지 아니하였으므로 양도당시인 2003년 12월에는 주택이 아니라는 주장이고, 처분청은 쟁점부분은 신축당시부터 주택이었으며, 2002년 12월까지 학생의 자취방으로 사용하였고, 그 후 개조공사 등이 없어 주택의 상태로 보존되어 있으므로 비록 청구인의 신청으로 쟁점부분을 근린생활시설로 용도변경하였다 하더라도 이를 주택으로 보아야 한다는 주장인바, 살피건대, 처분청은 쟁점부분은 신축당시부터 청구인이 거주하면서 쟁점건물을 관리하면서 거주하기 위한 주택의 목적으로 설비되었다고 주장하면서 쟁점건물에서 1996.6.1.～1998.1.21. 기간(3년 8월) 현대외국어학원을 운영하였던 청구외 김○○가 6층을 4～5층 학원과 같이 임차한 사실이 없다는 사실을 들고 있으나, 청구외 김○○는 쟁점건물의 신축당시(1992.12.7. 쟁점건물 보존등기)보다 훨씬 후에 쟁점건물을 임차하여 쟁점건물의 신축당시에는 쟁점부분의 용도를 모른다고 보여지는 점, 청구인은 쟁점건물의 신축당시 거주하던 쟁점주택이 있었고(쟁점주택의 취득일: 1982.11.24.), 청구인은 실제로 쟁점주택에서 17년간 거주하다가 2002.12.12. 쟁점주택을 양도한 점, 처분청에서 제출한 쟁점부분의 평면도를 보면 주방과 거실이 중앙에 있고 현관 옆에 화장실이 있으며 방 9개가 거실의 주변에 위치하고 있으며, 방 9개의 면적에 비해 주방과 거실의 공간이 상대적으로 작은 것으로 보아 1가구가 거주하기보다는 독립된 여러 사람이 거주하면서 이용하기 쉽게 설계되었다고 보여지는 점 등에 비추어 보아 쟁점부분은 당초 아래층에 위치한 학원 강사들의 휴게실 용도로 설비되었다는 청구주장이 신빙성이 있어 보인다. 설사 처분청의 주장대로 쟁점부분을 당초 주택으로 설비하였고 2002년 12월까지 학생의 자취방(주택)으로 사용하였다 하더라도 쟁점주택의 양도당시 현황이 주택인지가 이 사건의 핵심쟁점이 되는바, 청구인은 2002.12.20. 쟁점부분의 용도를 근린생활시설로 변경할 목적으로 관할관청에 신청하여 공부상 건물내역 표시를 소매점으로 변경한 점, 쟁점부분을 소매점으로 사용하기 쉽게 엘리베이터를 설치하려고 ○○엘리베이터(주)에 견적을 요구하여 2002.12.28. ○○엘리베이터(주)에서 견적서(34,100천원)를 발부한 사실 등에 비추어 청구인이 2003년부터는 쟁점부분을 주택으로 사용하지 않을 주관적인 의지가 보여지고, 처분청에서 제출한 ‘현지확인보고서’ 사본에 의하면 확인 공무원 6급 김

○○ 외 2인은 “쟁점건물의 5층에서 고시원을 운영하고 있는 청구외 이○○의 진술에, 2002년 말까지 쟁점건물의 6층에는 방이 여러 개 있어 학생들이 기숙을 하였으나, 2003년에는 비어 있었다.”고 보고한 사실, 2002년 12월 쟁점부분에서 마지막까지 자취를 하였던 학생이 퇴거 한 후 새로운 임대를 하지 아니하고 비워 둔 점, 쟁점건물의 임차인들이 확인하고 청구인이 공증을 받아 제출한 쟁점건물의 2003년 1월부터 2004년 10월까지의 상수도 요금 배분명세서에는 쟁점부분은 배분되어 있지 아니한 점 등에 비추어 2003년에는 쟁점부분은 사람이 거주하지 아니한 사실이 객관적으로 확인된다고 보여진다. 처분청은 6층에 소매점이 위치하는 것은 부적합하다고 하면서 청구인의 신청에 의하여 공부상으로만 쟁점건물의 용도가 근린생활설비로 변경되었고, 쟁점주택의 양도당시 쟁점부분을 주택으로 사용하지 아니하였다 하더라도 언제든지 주택으로 이용가능한 상태이므로 쟁점부분은 쟁점주택의 양도당시 주택이라고 주장하고 있다. 살피건대, 휴게실을 갖추고 손님을 유치하여 콜라, 맥주 등 간단한 음료와 안주, 과자 등을 판매하는 스카이라운지 형태의 매점은 엘리베이터 등 편의시설만 갖추어진다면 입지상 불리함이 없고 임대료가 저렴하여 1층보다 2층 이상의 고층에 소재하는 것이 다수이고, 청구인이 엘리베이터 시설을 하려고 시도한 사실 등이 확인되는 점과 실제로 2003년 이후에는 주택으로 사용되지 아니한 점, 주변에 원룸 주택이 다수 있고 쟁점부분은 걸어서 다니기에 불편하여 자취방으로는 경쟁력이 없어 보이는 점, 청구인과 처분청에서 제출한 쟁점건물의 사진을 보면 생활의 질을 중시하고 추구하는 신세대에게 주거(자취방)로 사용하기에는 불편하다고 보여지는 점 등에 비추어 양도당시 쟁점부분을 주택으로 보기는 어렵다고 할 것이다. 이상의 사실관계를 종합하여 볼 때, 쟁점부분은 쟁점주택의 양도당시 주택으로 보기는 어렵다고 보여지므로 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 이건 처분은 잘못이 있다 하겠다. 다만, 쟁점주택이 고가주택에 해당되어 과세되는지 여부에 대해서는 별론으로 한다.

이건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.