건물의 공부상 주택부분을 주택으로 볼 것인지, 아니면 사무실로 볼 것인지 여부

○○세무서장이 2004.7.1. 결정ㆍ고지한 2003년 과세연도 청구인 정○○의 양도소득세 4,158,410원 및 농특세 749,940원, 청구인 정○○의 양도소득세 2,374,950원 및 농특세 428,300원은 이를 각각 취소합니다.

청구인 정○○ㆍ정○○(이하 “청구인들”이라 한다)은 부 정○○으로부터 1987.5.20. 상속받은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 189㎡[정○○ 지분: 3/8, 정○○(매) 2/8, 황○○(모) 3/8] 위에 청구외 황○○(이하 “황○○(모)” 라 한다)가 다가구주택(이하 “쟁점주택” 이라 한다)을 1997.2.27. 신축한 후 주택임대사업(10호 임대)을 영위하다가 2003.7.19. 양도하고 1세대 1주택으로 2003.9.4. 양도소득세 비과세 신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 같은 세대원인 황○○(모)가 소유한 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 건물 512.84㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)중 공부상 주택부문 249.62㎡를 주택으로 보아 쟁점주택의 양도가 1세대2주택에 해당되며, 장기임대주택의 양도에 대한 양도소득세 50%를 감면하여 청구인 정○○에게 양도소득세 4,584,410원 및 농특세 749,940원, 청구인 정○○에게 양도소득세 2,374,950원 및 농특세 428,300원을 2004.7.1. 각각 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.9.3. 이의신청(2004.10.13. 기각)을 거쳐 2004.11.23. 심사청구를 하였다.

청구인들은 쟁점주택 양도당시 쟁점주택 이외의 다른 주택은 없었으며, 공부상 주택으로 되어있는 쟁점건물 전체를 주식회사 ○○(2001.12.22. 이전 주식회사 ○○ 시스템임, 이하 “청구외법인” 이라 한다)가 사무실로 사용하고 있으므로 1세대1주택으로 보아야 함에도 쟁점건물의 공부상 주택부분을 사무실로 보지 않고 주택으로 보아 1세대2주택으로 양도소득세를 과세한 이건 처분은 부당하다.

처분청은 황○○(모)가 쟁점건물에 10년 이상 주소를 두고 있었으며, 부동산임대공급가액 명세서를 보면, 상1층 ○호와 하1층 ○호만 부가가치세 임대로 신고한 사실이 있고, 주택부분인 1ㆍ2층에 대하여는 부가가치세를 신고한 사실이 없으며, 청구인들이 제출한 서류만으로는 실지 용도가 불분명하다고 판단되므로 공부상 현황에 의거 주택으로 보아야 하므로 이건 양도당시 1세대2주택으로 본 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 공부상 주택부분을 주택으로 볼 것인지, 아니면 사무실로 볼 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

○ 소득세법 통칙 89-2 【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세 여부】 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포ㆍ사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다.

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 대법98두3891【1998.05.15】 건물공부상의 용도구분이나 구조변경허가 여부에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물은 주택에 해당됨

• 다. 사실관계 및 판단 【이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다】

1. 청구인들은 부 정○○으로부터 1987.5.20. 상속받은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 189㎡ [정○○ 지분: 3/8, 정○○(매) 2/8, 황○○(모) 3/8] 위에 황○○(모)가 쟁점주택을 1997.2.27. 신축한 후 주택임대사업을 영위하다가 2003.7.19. 양도하고 1세대 1주택으로 2003.9.4. 양도소득세 비과세 신고를 하였음이 국세청전산자료 의하여 확인된다.

2. 이에 대하여 처분청은 황○○(모)가 소유한 쟁점건물 512.84㎡중 공부상 주택부분 249.62㎡을 주택으로 보아 쟁점주택의 양도가 1세대2주택에 해당되나 장기임대주택 양도로 양도소득세 50%를 감면한 후 청구인 정○○에게는 양도소득세 4,158,410원과 농특세 749,940원, 청구인 정○○에게는 양도소득세 2,374,950원과 농특세 428,300원을 2004.7.1. 각각 결정ㆍ고지하였음이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.

3. 쟁점건물은 대지 358.6㎡ 건물 512.84(지하 1층 주택 19.28㎡, 소매점 263.22㎡, 1층 주택 139.06㎡, 2층 주택 91.28㎡)으로 공부상 확인된다.

4. 쟁점건물을 청구외법인에게 2000.8.31. 사무실로 임대차계약(2000.10.1~2002.9.30.)을 한후 2002.10.23. 임대기간을 변경합의(2002.10.1~2004.9.30.)하였음이 확인되나, 임대면적은 기재되어 있지 않아 구체적인 내용은 알 수 없으나, 쟁점건물 전체를 사용하였다는 2004.9.2자 청구외법인의 대표이사인 청구외 장○○의 확인서에 의하여 확인된다.

5. 청구외법인이 계약기간 중 임차료 등을 연체함에 따라 황○○(모)가 청구외 법인을 상대로 “부동산점유이전금지가처분(사건번호2003카합1046)” 신청을 한 ○○지방법원의 2003.4.16자 판결문을 보면 아래와 같이 쟁점건물 전체를 청구외법인이 사무실로 사용하였음이 입증된다. ◎ 주문: 채무자(청구외법인)는 별지 목록 기재 각 부동산에 대한 점유를 풀고 채권자(황○○)가 위임하는 집행관에게 그 보관을 명한다.(이하 생략) ◎ 별지부동산의표시:

1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대 358.6㎡

2. 위 지상 별돌조 스래브 위 아스팔트 슁글 2층 주택 및 근린생활시설 1층 139.06㎡, 2층 91.28㎡, 지하층 282.50㎡, 층별 용도 지하층 주택 19.28㎡, 소매정 263.22㎡, 1ㆍ2층 주택

6. 위 판결문에 대한 청구외법인의 2003.5.9.자 답변서에 의하면, 청구외법인이 쟁점건물을 사용하면서 2002년 10~12월 중에 1층 천장온수관 공사, 1층 보일러실 온수관 보수공사, 2층 온수라인 파열보수공사 및 2003. 2~3월 중에 3층 화장실 누수공사, 3층 보일러 공사, 3층 전기보수공사 등 50,000,000원을 황○○(모)에게 청구한 사실이 확인된다.

7. 쟁점건물 주택부분에 청구인의 5식구(청구인들,계부,친모,누이2)가 현재 거주하는 것으로 확인되며, 청구인은 쟁점주택의 양도일(2003.7.15)을 전후한 2003.7.11부터 2004.3.9.까지 약 8개월을 제외한 나머지 기간은 과거부터 현재까지 쟁점건물에 주소를 둔 사실이 주민등록등본에 의하여 확인된다. 【다음으로 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다】 이건의 쟁점이 되는 사항은 쟁점건물의 1층 139.06㎡, 2층 91.28㎡, 지하층 19.28㎡이 공부상 주택으로 되어있으나 실제로는 사무실로 사용하고 있는지의 여부를 가려서 쟁점주택 양도당시 1세대1주택 양도에 해당되는지 여부를 살펴본다.

1. 쟁점주택은 등기부상 1997.2.27. 신축한 후 주택임대사업(임대 10호)을 영위하다가 2003.7.19. 양도하여 5년이상 임대한 사실이 확인되며, 다가구주택 자체를 주택1호로 계산하도록 되어 있으므로(제일01254-935, 1991.4.11. 다수와 같은 뜻)쟁점주택 양도당시 1세대1주택의 요건에 해당된다 하겠다.

2. 쟁점건물 중 근린생활시설에 대하여는 처분청과 청구인들은 서로 다툼이 없으나, 청구인들은 쟁점건물의 1층 139.06㎡, 2층 91.28㎡, 지하층 19.28㎡이 공부상 주택으로 되어 있을 뿐 사실상 사무실로 개조하여 사용하고 있으므로 주택으로 보아서는 안된다고(심사94-661, 1994.10.7. 등 같은 뜻) 주장하면서 제출한 서류를 보면 청구외법인의 임대차계약서에 의하면 임대면적은 기재되어 있지 않아 그 내용은 구체적으로 알 수 없으나, 2004.9.2.자 청구외법인의 대표이사인 청구외 장○○의 확인서에 의하면 쟁점건물 전체가 사무실이었음을 알 수 있고, 황○○(모)가 청구외법인을 상대로 “부동산점유이전금지가처분(사건번호2003 카합 1046)” 관련한 ○○지방법원의 2003.4.16.자 결정문에서 청구외법인은 쟁점건물 전체의 부동산에 대하여 점유를 풀도록 한 사실이 이를 뒷받침하고 있다. 그리고, 동 판결문에 대한 2003.5.9.자 답변서에서도 청구외법인이 쟁점건물을 사용하면서 지하, 1층, 2층 모두 보수공사를 한 비용에 대하여 황○○(모)에게 청구한 정황이 확인되고 있다. 또한, 청구외법인의 전사업자인 청구외 주식회사 ○○과의 1998.4.14.자 임대차계약서에서는 주택 및 근린생활시설 512.84㎡로 쟁점건물 전체를 사용하기로 하고 보증금액 50,000,000원에 월세 4,400,000원에 임대한 것으로 보아 2000.8.31.자 청구외법인과의 임대차계약서에도 보증금 50,000,000원에 월임대료 5,000,000원으로 되어 있고, 임대료에 대한 부가가치세 신고도 정상적으로 하였음이 국세청 통합전산망 조회자료에 의하여 확인됨에 따라 청구외 주식회사 ○○과 청구외법인이 1998.4.14부터 쟁점주택 양도당시 (2003.9.4.)까지 쟁점건물 전체를 사무실로 사용하였다고 보여진다.

3. 청구인들과 황○○(모)는 동일세대이며 주민등록상 주소지가 쟁점주택의 양도일(2003.7.15)을 전후한 2003.7.11.~2004.3.9.까지만 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호로 되어 있지, 나머지 기간은 과거부터 현재까지 쟁점건물에 주소를 둔 사실이 확인되고, 쟁점주택 양도시점에는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호에 거주하고 있음이 2003.4.16.자 ○○지방법원의 판결문 송달장소, 2003.5.9.청구외법인의 답변서 송달장소, 1996년부터 2003년도 말까지 보험료납입증명서 등에 의해 확인되고 있다. 또한, 청구외법인(2003.9.30. 폐업)등이 쟁점건물 전체를 사용하여 오다가 2003.11.11. 청구외 주식회사 ○○디자인과의 임대차계약서에는 지하층 85평만 사용하기로 하고 보증금 50,000,000원에 월임대료 2,500,000원에 임대한 것으로 보아 쟁점건물 나머지 2ㆍ3층은 청구인 가족들이 주민등록상 주소지를 이전한 2004.3.10.과 비슷한 시기에 실제 거주한 것으로 보여진다. 【 위 사실관계 및 관계법령을 종합하여 보면】 쟁점주택 양도당시인 2003.7.15. 이전부터 쟁점건물 중 다툼이 되는 1ㆍ2층은 이미 청구외 주식회사 ○○과 청구외법인이 입주하여 사무실로 계속사용하고 있음이 인정되고, 쟁점주택의 경우에도 5년 이상 보유한 주택에 해당되므로 쟁점주택만 소유한 청구인들의 경우 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당됨에도 이러한 사실을 확인하지 아니하고 과세한 처분청은 사실조사를 소홀히 한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.