양도가액이 취득가액보다 낮아 양도차익이 발생하지 아니한 사실이 원시 증빙자료 등에 의하여 확인됨에도 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당함
양도가액이 취득가액보다 낮아 양도차익이 발생하지 아니한 사실이 원시 증빙자료 등에 의하여 확인됨에도 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당함
○○세무서장이 2004. 6. 1. 청구인에게 결정․고지한 2003년 과세기간분 양도소득세 33,806,010의 과세처분은 이를 취소합니다.
청구인은 2003. 6.12. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 241.4㎡ 및 건물 625.41㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니 하였다. 처분청은 기준시가로 양도차익을 산정, 청구인에게 2004. 6. 1. 양도소득세 33,806,010원을 결정․고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 9.21. 이의신청을 거쳐 2004.11.20. 이 건 심사청구를 하였다.
쟁점부동산은 실지거래가액에 의하면 양도차익이 전혀 없으므로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.
청구인은 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 규정에 의한 실지거래가액에 의하면 양도차익이 전혀 없으므로 이에 대한 과세처분이 부당하다는 주장이나, 동 규정은 법정신고기한내에 관련증빙을 갖추어 신고한 경우에 적용하는 규정으로 청구인의 주장은 부당하고, 실지거래가액으로 신고하였더라도 청구인이 제출한 구건물 취득과 관련된 매매계약서 및 건물신축관련 도급계약서, 공사시방서, 수기로 작성된 차○○의 사제 영수증등 증빙서류를 검토한 바, 건축당시 차○○와 도급금액 443,600천원에 도급계약을 체결하고 도급을 주었다면 대금지급시마다 법정 증빙서류인 세금계산서등을 교부받아 증빙으로 제시하여야 하나, 건설업자로 등록된 사실이 없는 차○○ 개인으로부터 받은 사제영수증등 관련 증빙서류는 금융거래사실이 확인되지 않아 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 기준시가로 과세처분한 당초 결정은 정당하다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우
3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우 <이하 생략>
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑥ 법 제97조제3항제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.
취득당시의 법 제99조제1항제1호가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대해 살펴본다. (가) 청구인은 1991. 4. 13. 쟁점부동산을 취득하여 1995. 4.1 8. 기존건물을 철거하고 지하 1층 지상 5층의 건물을 신축하였고, 2002. 6. 28. 2층 근린생활시설 143.61㎡를 다가구주택(2가구)로 변경하여 사용하다가 2003. 6. 12. 법원의 강제경매로 인하여 쟁점부동산을 양도한 사실이 건축물관리대장, 등기부등본에 의하여 확인된다. (나) 처분청은 2003. 6.12. 법원 강제경매에 의하여 쟁점부동산을 양도하고 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니한 사실, 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정, 청구인에게 2004. 6. 1. 양도소득세 33,806,010원을 결정․고지한 사실이 양도소득세 결정결의서 및 납세고지서에 의하여 확인된다. (다) 쟁점부동산의 강제경매로 인하여 817,500천원에 매각되었음이 ○○중앙지방법원 배당표에 의하여 확인되고, 청구인이 제시한 쟁점부동산에 대한 1991. 4. 13. 취득당시 부동산매매계약서에 의하면 580,000천원에 취득한 것으로 나타나 있으며, 1995. 4. 18. 기존 건물을 철거하고 지하 1층 지상 5층의 건물을 신축하면서 청구인의 처와 청구외 차○○간 건축공사 계약을 체결하면서 건축공사비를 378,000천원으로 한 사실이 건축공사도급계약서에 확인되고, 이를 입증하는 각종 증빙서류를 제출하였다.
(2) 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다. (가)쟁점부동산의 일부를 주택으로 하였음이 일반건축물관리대장에 의하여 확인되나, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간 다툼이 없다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 1991. 4. 13. 취득하여 2003. 6. 12. 법원의 강제경매로 인한 양도의 경우 실지거래가액으로 양도소득차익을 산정하기 위하여는 확정신고기한까지 실지거래가액 증빙서류와 함께 납세지 관할세무서장에게 신고하지 아니하여 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정함이 타당하다 할 것이나, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하더라도 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수는 없을 것이다(심사양도 2002-2135, 2002.11.11. 같은 뜻). (다) 따라서, 실지거래가액에 의한 양도차익이 기준시가에 의하여 산출한 세액보다 크지 않는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하게 되는 바, 쟁점부동산의 양도의 경우 실지거래가액에 의한 양도차익(△178,260,000원)이 기준시가에 의하여 산출한 세액 33,806,010원보다 적은 금액이므로 그 실지거래가액(양도가액 817,500,000원, 취득가액 995,760,000원)의 진실성 여부를 보면,
1. 법원 경매에 의한 양도이므로 경매가액 817,500,000원이 실지 양도가액에 해당된다.
2. 취득가액의 내용을 보면, 1991. 4.13. 쟁점부동산의 취득시 부동산매매계약서상에는 매매대금 580,000천원(계약금 30,000천원, 중도금 230,000천원, 잔금 320,000천원)으로 되어 있고, 특약사항으로①은행돈은 매수인이 안기로 한다(은행 연기는 1991년 10월18일까지). ②세입자 전세보증금 3천만원은 명도와 동시에 지불키로 한다라고 명시하고 있음이 확인되고 이에 대한 대금지급 현황은 다음과 같다.
□ 쟁점부동산에 대한 대금지급 현황 (단위: 천원) 지급일자 지급내역 지급금액 대금수령자 비고 1991.4.13 1991.4.22 1991.5.20 1991.6.26 1991.9.11 1991.10.10 1991.10.25 1991.10.25 1991.10.25 1991.10.25 계약금 중도금 중도금 잔금 전세보증금 전세보증금 전세보증금 전세보증금 잔금 대출금 상환 30,000 20,000 210,000 1 79,000 15,000 5,000 11,550 31,550 28,450 81,000 최○○, 최○○ 최○○, 최○○ 최○○, 최○○ 최○○ 애○○ 애○○ 애○○ 애○○ 최○○
○○은행 최○○ 사망(동생이 위임받음) 잔금에서 세입자에게 지급 잔금에서 세입자에게 지급 잔금에서 세입자에게 지급 잔금에서 세입자에게 지급 애○○ 이사비 25만원 포함 채무인수계약(1991.11.1) 580,000 상기 내용에 대하여 대금수령자인 양도자 최○○(0000000-0000000), 최○○(000000-0000000), 양도자의 동생 최○○(000000-0000000), 세입자 애○○등 이해관계자가 작성한 대금수수사실 영수증 및 인감증명서를 첨부한 사실확인서 등에 의하여 확인되어 진실로 보여지고, 당해 취득가액 580,000천원중 당초 취득당시 건물을 멸실후 신축하였으므로 기준시가로 안분한 멸실된 건물가액 27,840천원을 차감하면 소득세법상의 취득가액은 552,160천원임이 확인된다. 다음은 1995. 4.18. 기존 건물을 철거하고 지하 1층 지상 5층의 건물을 신축하면서 건축공사비 443,600천원(계약당시 약정금액 378,000천원, 추가공사비 65,600천원)을 지급하였다고 한 바, 먼저 기존 건물신축 사실을 보면, 1995. 4.13. 재건축허가를 받아 1995. 4.18. 착공을 하고 지하 1층 지상 5층의 건물을 신축하여 1996. 1.18. 사용승인허가를 받은 사실이 일반건축물대장에 의하여 확인되므로 재건축사실은 진실로 확인되고, 건축공사비의 사실관계확인을 위하여 일자별로 공사비 지급내역을 기록한 지출장의 내용을 보면 다음과 같다.
□ 쟁점부동산의 건축공사비 지급현황 (단위:원) 지급일 건축비 지 급 잔 액 금 액 내 용 ‘95.4.28 7.5 7.5 7.17 7.21 8.14 8.19 8.28 9.6 10.3 10.9 10.11 10.24 11.13 12.11 443,600,000 5,000,000 13,300,000 5,000,000 38.000.000 7,000,000 20,000,000 10,000,000 43,000,000 2,000,000 110,000 3,600,000 3,000,000 10,000,000 2,800,000 1,500,000 ․ 지하전세금을 받아 계약금 ․ ’95.5.31 80만원 ․ ’95.6.22
○○ 은행수표 1,000만원 ․ ’95.6.26
○○ 은행수표 250만원 ․ 4층 15평 전세금 ․ 전세보증금 ․ 4층 25평 계약금 ․ 4층 30평 중도금 ․ 지하실 중도금 ․ 4층 30평 잔금 ․ 15평 잔금 ․ 돌 운반비 ․
○○ ․ 4층 잔금 ․
○○ ○○은행 ․ 11.6 ○○BC 225만원 ․ 11.13 ○○BC 55만원 ․ 준공공사 마무리전 지급 소계 279,290,00 164,310,000 279,290,000 ‘96.1.22 2.12 2.16 2.17 25,000,000 10,000,000 5,000,000 1,500,000 ․2층 계약금 ․싱크대값 나○○에게 지급 2.15 → 50만원 2.17 → 100만원 지급일 건축비 지 급 잔 액 금 액 내 용 3.13 4.18 7.2 7.15 7.24 9.19 9.20 9.24 12.31 45,000,000 10,000,000 20,000,000 8,000,000 950,000 20,000,000 10,000,000 10,000,000 20,000,000 ․2,3층 전세 보증금 ․○○은행 수표 ․3층 계약금 ․3층 잔금 ․○○동 ○○ 김○○ 담장시설비 T: 000-0000(샷타제외) ․추석전 지급 ․추석전 지급 ․추석전 지급 ․양녁설 직전 지급 소계 93,840,000 185,450,000 93,840,000 ‘97.1.18 1.31 2.4 3.6 4.8 6.9 7.4 600,000 200,000 30,000,000 5,000,000 500,000 9,000,000 32,540,000 ․결혼식전날 ․빈지갑 채워줌 (1.31일 80만원 영수증징수) ․3층 전세금 소계 16,000,000 77,840,000 16,000,000 합계 427,600,000 ‘97.7.30 9.13 2,200,000 13,800,000 13,800,000 완 불 상기 지출장의 기재내용은 청구인이 대금지급에 대한 증빙으로 제시하고 있는 영수증 및 실제 건축업자 청구외 차○○(000000-0000000)가 이를 확인하고 있으므로 거래사실에 따라 기록한 원시증빙으로 신빙성이 있다 하겠다. (다) 위의 사실을 종합하면, 쟁점부동산의 양도의 경우 위의 건축공사비 443,600천원을 건축업자 차○○의 수입금액에 해당된다고 보아 과세하는 것은 별론으로 하고, 양도가액이 취득가액보다 낮아 양도차익이 발생하지 아니한 사실이 원시 증빙자료 등에 의하여 확인됨에도 처분청이 이를 인정하지 않고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 사실관계에 대한 조사를 소홀히 한 잘못이 있다고 할 것이다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.