토지와 건물을 함께 취득 후 건물을 철거하고 나대지 상태로 양도하는 경우 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 산입하기 위하여는 취득 후 단시일 내 건물의 철거에 착수하는 등 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 때에 한 함
토지와 건물을 함께 취득 후 건물을 철거하고 나대지 상태로 양도하는 경우 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 산입하기 위하여는 취득 후 단시일 내 건물의 철거에 착수하는 등 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 때에 한 함
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 1984.04.11 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 157.4㎡, 단독주택 153.73㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 주택을 철거하고 다가구주택 1동(7세대, 건물연면적 336.96㎡: 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 1992.08.17 신축하여 임대하다가 2003.09.26 청구외 송○○에게 양도하고 기준시가로 쟁점주택에 대한 양도차익을 산정하여 2003.11.27 양도소득세 과세표준예정신고하고 양도소득세 9,755,180원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 1세대 4 주택자에 해당된다하여 실지거래가액에 의하여 쟁점주택의 양도차익을 산정하여 2004.10.06 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 10,447,760원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.11.12 이 건 심사 청구를 제기하였다.
(1) 쟁점주택을 신축할 당시 청구인의 배우자가 ○○화학을 운영하였던 관계로 쟁점주택을 신축할 수 없어서 별첨 확인서 내용과 같이 청구외 주택건설업자인 김○○에게 위탁하여 건축하였으며, 주택건설업자 김○○는 별첨확인서 내용과 같이 평당 2백만 원씩 총 2억4백만 원에 건축한 사실이 있다고 확인되고 있고, 또한 건축사의 사용검사신청서 및 당시 표준건축비 등을 살펴보더라도 표준건축비미만 가격으로 건축한 사실이 확이되고 있음에도 처분청에서는 이에 대한 확인이나 여하한 조사절차도 없이 단순히 신빙성이 없다고 보아 추계결정한 처분은 과세의 실질내용을 잘못 판단한 처분이며
(2) 주거용으로 사용하던 주택을 철거하고 임대용 건물을 신축하는 경우에 있어서 철거한 건물의 취득가액과 철거비용은 토지에 대한 자본적 지출로 보며, 또한 건물이 정착된 토지에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우에는 멸실된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 잔설처분가액을 차감한 잔액을 필요경비에 산입하도록 규정하고 있으며 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에도 멸실된 건물의 취득당시의 기준시가와 소득세법 시행령 제163조 제6항 제1호 의 금액의 합계액을 필요경비에 산입하도록 규정하고 있으므로 당초 취득한 부동산중 멸실된 건물의 취득가액(실가환산가액 24,230,922원은 쟁점주택의 토지에 대한 필요경비로 산입하여 양도차익을 재산정하여야 한다.
(1) 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서를 제출하지 못하고 있고, 구주택 철거비용을 입증할 만한 증빙이 없으며, 1992년도 신축건물임에도 12년 후인 최근에야 건축업자의 확인을 받아 평당 2백만 원에 쟁점주택을 신축하였다고 주장하고 있으며, 제시한 표준건축비는 2000년도 분으로 쟁점주택의 신축에 따른 비용으로 인정하기 어려워 취득가액을 추계결정한 당초처분은 정당하고
(2) 취득가액 환산시 양도실가에 기준시가 양도가액에 대한 기준시가 취득가액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 취득가액에 구주택 철거비용을 건물의 필요경비에 합산하면 건물취득가액이 이중으로 과다계산되는 문제가 있어 구주택 철거비를 건물취득가액으로 인정할 수 없고 양도가액을 토지와 건물로 구분계산할 실익이 없으므로 당초처분은 정당하다.
(1) 건축업자가 확인한 확인서상의 공사비 204백만원을 쟁점주택의 건물취득가액으로 인정할 수 있는지 여부와 (2) 철거된 구주택의 건물가액을 토지에 대한 자본적 지출로 보아 필요경비에 산입할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제학, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.
1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것: 양도차익의 100분의 10
2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 양도차익의 100분의 15[제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득에 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)으로서 대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택(이하 이 항에서 “기준면적 미만 고가주택”이라 한다)에 해당하는 경우에는 100분의 25]
3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것: 양도차익의 100분의 30[기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50]
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제162조의2 【양도가액】
⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
④ 법 제100조 제2항의 규저을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.
- 다. 사실관계 및 판단 【이 사건 사실관계에 대하여 본다.】
(1) 청구인은 1992.04.06 건축허가를 득하여 1992.08.17 다가구주택(7세대) 336.96㎡를 준공하여 임대하다가 2003.09.26 청구외 송○○에게 양도하고 기준시가로 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였음이 등기부등본, 건축물관리대장, 양도소득세 과세표준예정신고서 등에 의하여 확인된다.
(2) 처분청은 청구인이 1세대 4주택에 해당되므로 쟁점주택의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 양도가액은 290,000,000원으로, 취득가액은 환산가액인 155,845,355원으로 하여 이건 과세하였음이 양도소득세 결정결의서와 조사복명서에 의하여 확인된다.
(3) 청구인은 1979.09.18 신축된 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 157.4㎡, 위지상 시멘트와즙 153.73㎡(지층 25.79㎡, 1층 78.68㎡, 2층 49.26㎡)을 1984.04.11 취득하여 보유하다가 멸실하고 1992.08.17 다가구주택 336.96㎡(지층 87.48㎡, 1층 87.48㎡, 2층 87.48㎡, 3층 74.52㎡)을 신축하였음이 건축물관리대장에 의하여 확인된다.
(4) 청구인은 쟁점주택의 취득가액에 대한 증빙으로 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 거주 김○○의 확인서(2004.06.19)를 제시하고 있는 바, 동 확인서에 의하면, “본인은 1992년 06월경 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 기존주택을 헐고 다가구 주택 7세대를 평당 200만원에 102평을 금액 2억 4백만원에 지어준 사실이 있다.”고 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있다.
(5) 2003.10.01 작성된 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 290,000,000원에 청구외 송○○에게 양도하면서 전세보증금 1억6천만원을 공제한 1억 3천만원을 계약당일 지급받기로 약정되어 있다. 【청구주장(1)에 대하여 살표본다.】 청구인은 청구외 김○○의 확인서와 건설공제조합에서 2000.08.01 고시한 표준건축비(㎡당 638,000원)을 제시하면서 주택건설업자가 확인한 쟁점주택의 건축비 204,000,000원은 건설공제조합의 표준건축비에 의하여 계산한 금액(214,980,480원) 범위내의 금액이므로 동 금액을 쟁점주택의 취득당시 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장하나 건설공제조합에서 고시한 표준건축비는 2000.08.01 고시된 것으로서 법령 등의 명확한 근거 규정없이 1992년 신축한 쟁점주택의 취득가액을 계산함에 있어서 표준건축비를 적용하여 계산할 수 없는 것이고, 청구인이 제시한 청구외 김○○의 확인서만으로 쟁점주택의 취득당시 실지거래가액이 확인된다고 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 【다음으로 청구주장(2)에 대하여 본다.】 청구인은 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우에도 구주택을 멸실하고 새로 다가구주택을 신축하여 양도하였으므로 멸실된 구주택의 건물가액을 토지에 대한 자본적 지출로 보아 취득가액에 가산하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. 건축물과 부수토지를 함께 취득하여 건축물 중 일부를 멸실한 후 잔여 건축물과 부수토지를 상당기간동안 사용하다가 양도하는 경우로서 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 멸실된 건축물의 취득가액 및 철거비용은 양도자산의 양도가액과 직접 대응되는 비용으로 볼 수 없으므로 필요경비에 산입되지 않는 것(재일46014-541, 2000.05.06)이고, 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 또는 토지의 이용편의를 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입하기 위하여는 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이 있었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한하는 것인바(대법원 89누53, 1990.01.25; 같은뜻) 구주택(건물면적 153.73㎡)을 1984.04.11 취득하여 보유하다가 1992년 구주택을 멸실하고 1992.08.17 새로운 다가구주택을 신축하여 양도하였음이 확인되는 이건의 경우 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이 있었다고 보기 어려우므로 멸실된 구주택의 취득가액을 쟁점주택의 토지취득가액에 산입하여 양도차익을 재산정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.