공유토지의 분할 후 지분교환으로 인한 지분 감소가 양도인지 공유물분할인지 여부

○○세무서장이 2004. 07. 16. 청구인에게 결정ㆍ고지한 2003과세연도 양도소득세 3,876,550원은 양도된 토지이 면적을 55.25m²로 하여 이를 경정합니다.

청구인은 청구인과 청구외 육○○, 정○○, 나○○(이하 3인을 “육○○등” 이라 한다) 등 4인 소유인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 (360m², 이하 분할전 토지를 “쟁점토지”라 한다)를 2003. 08. 12 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(221m², 이하 분할 후 토지를 “쟁점1토지”라 한다), ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(107m², 이하 “쟁점2토지”라 한다), ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(36m², 이하 “쟁점3토지”라 한다)로 공유물분할하고, 청구인은 2003. 08. 31. 쟁점2토지의 육○○등의 지분 전부(74.61m²)를 양도받고, 쟁점1토지의 청구인 지분(66.9m²)을 육○○등에게 11.65m²m, 당초 쟁점토지의 공유지분 소유자가 아닌 청구외 김○○에게 55.25m²를 양도하였다. 처분청은 쟁점1토지의 청구인 지분 66.9m²와 쟁점2토지의 육○○등의 지분74.61m²를 교환한 것으로 보고 쟁점1토지의 청구인 지분에 대하여 양도소득세를 기준시가로 결정하여 2004. 07. 16. 청구인에게 2003과세연도 양도소득세 3,876,550원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 08. 19. 이의신청을 거쳐 2004. 11. 04. 이 건 심사청구하였다.

당초 청구인과 육○○등 4인 공유인 쟁점토지를 2003. 08. 12 쟁점1토지, 쟁점2토지, 쟁점3토지로 공유물분할하였다. 공유물분할 후 청구인과 육○○등의 건물이 정착한 토지와 등기부상의 토지가 일치하지 않은 사실을 발견하고 재차 공유물분할 하고자 하였으나 등기절차상의 어려움으로 2003. 08. 31. 청구인은 쟁점1토지의 청구인 지분을 육○○등과 청구외 김○○ 등 4인에게 양도하고 쟁점2토지 육○○등의 지분을 매수(청구인 단독소유)하는 형식을 취하였다. 청구인 등은 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 지분정리를 양도의 형식으로 등기이전하였으나 사실상 공유물분할로서 당초 청구인의 쟁점1토지 지분 66.9m²과 쟁점2토지 지분32.39m²를 합한 면적 99.29m²에서 청구인의 쟁점2토지의 최종소유 면적 107.00m²를 차감하면 부의 양도면적(△7.21m²)이 되므로 양도소득세 과세대상이 아님에도 처분청은 쟁점1토지의 감소분 66.9m² 전체에 대하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 부당하다.

청구인과 육○○등은 2003. 08. 12일 쟁점토지를 공유물분할하여 쟁점1토지, 쟁점2토지, 쟁점3토지로 분할하여 청구인과 육○○등 4인이 공유하다 2003. 08. 31일 청구인은 쟁점1토지 지분을 육○○등과 청구외 김○○에게 양도하고, 청구인은 쟁점2토지의 육○○등의 공유지분을 양도받아 청구인 단독필지로 소유권 이전하여 상기 대지위에 단독주택을 신축하였으며 위 육○○등과 청구외 김○○는 쟁점1토지와 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 다세대주택을 신축하였다. 이는 2인 이상이 공동으로 소유하던 토지를 청구인 1인이 단독소유 목적으로 서로의 지분을 정리한 것에 해당되어 단순한 공유물 분할이 아닌 쟁점1토지의 자기지분 감소분 66.9m²와 쟁점2토지의 자기지분 증가분 74.61m²가 교환된 것이므로 쟁점1토지의 감소분에 대하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점1토지의 지분 감소가 양도인지 아니면 공유물분할인지 여부 및 양도라면 양도면적 이 얼마인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제14조 (실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의 무자로 하여 세법을 적용한다

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ소익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 같은법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 육○○등이 쟁점토지를 분필한 것과 공유물분할등기한 내용및 공유물 분할 후 지분등기한 내용을 도표로 보면 다음과 같다 분할 및 지분변동 내역

○○구 ○○동 ○○번지 (360m²) 육○○ 25/109(82.57m²) 정○○ 25/109(82.57m²) 김○○ 33/109(108.99m²) 나○○ 26/109(85.87m²)

2003. 08. 12분할

○○구 ○○동 ○○번지(221m²)

○○구 ○○동 ○○번지(107m²)

○○구 ○○동 ○○번지(32m²) 육○○ 25/109(50.68m²) 육○○ 25/109(24.54m²) 육○○ 25/109(7.33m²) 정○○ 25/109(50.68m²) 정○○ 25/109(24.54m²) 정○○ 25/109(7.33m²) 김○○ 33/109(66.90m²) 김○○ 33/109(32.39m²) 김○○ 33/109(9.69m²) 나○○ 26/109(52.74m²) 나○○ 26/109(25.53m²) 나○○ 26/109(7.65m²)

2003. 08. 31 일지분변동

○○구 ○○동 ○○번지(221m²)

○○구 ○○동 ○○번지(107m²)

○○구 ○○동 ○○번지(32m²) 육○○ 9/436+25/109(55.24m²) 육○○ 0 육○○ 25/109(7.33m²) 정○○ 9/439+25/109(55.24m²) 정○○ 0 정○○ 25/109(7.33m²) 김○○ 0 김○○ 107m² 김○○ 33/109(9.68m²) 나○○ 5/436+26/109(55.27m²) 나○○ 0 나○○ 26/109(7.66m²) 김○○ 109/436(55.25m²) (김○○소유단독주택신축)

○○구 ○○동 ○○번지(27m²) 육○○ 1/4(6.75m²) 정○○ 1/4(6.75m²) 나○○ 1/4(6.75m²) 김○○ 1/4(6.75m²) (○○구 ○○동 ○○,○○번지 위 지상에 육○○, 정○○, 나○○, 김○○소유 다세대주택신축)

(2) 쟁점토지의 분할이 공유물분할임에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 다만, 처분청은 쟁점토지의 공유물분할등기 후 청구인이 분할된 쟁점1토지의 청구인 지분을 양도하는 대가로 쟁점2토지의 육○○등의 공유지분을 양도받은 것은 서로의 지분을 정리한 것에 해당되어 단순한 공유물 분할이 아닌 쟁점1토지의 자기지분 감소분 66.9m²와 쟁점2토지의 자기지분 증가분 74.61m²가 교환된 것이므로 쟁점1토지의 감소분에 대하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다고 주장하고 있고, 청구인은 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 지분정리를 양도의 형식으로 등기이전하였으나 사실상 공유물 분할로서 당초 청구인의 쟁점1토지 지분 66.9m²과 쟁점2토지 지분32.39m²를 합한 면적 99.29m²(청구인의 당초 소유 면적)에서 청구인의 쟁점2토지의 최종 소유 면적 107.00m²를 차감하면 부의 양도면적(△7.21m²)이 되므로 양도소득세 과세대상이 아니라고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다.

(3) 쟁점토지를 1차로 분할 등기(공유물분할등기)한 것과 2차로 지분을 교환한 것이 단일한 행위인지 아니면 별개의 행위인지를 살펴보면 첫째, 청구인과 육○○등이 쟁점토지를 공유물분할로 3필지로 분할한지 불과 19일 후에 쟁점1토지와 쟁점2토지의 지분을 양도형식으로 교환한 점, 둘째, 공유물분할은 일반적으로 한 필지의 토지를 지분형태로 소유하고 있는 것을 각 소유자의 실제 사용 내용 또는 사용할 계획에 맞추어 여러 필지로 분할하여 각자가 소유하기 위하여 시행되는 점, 셋째, 만일 청구인이 쟁점토지를 공유물분할하여 쟁점1토지, 쟁점2토지, 쟁점3토지를 계속 지분 형태로 보유한다면 위와 같은 공유물분할 목적을 달성하지도 못하면서 비용만을 부담하는 것으로 사회통념상 인정하기 어려운 점, 넷째, 쟁점1토지의 지상에는 육○○등과 청구외 김○○의 연립주택이 있고, 쟁점2토지의 지상에는 청구인의 단독주택이 있어 쟁점1토지의 청구인지분과 쟁점2토지의 육○○등의 지분의 교환은 실제 사용 내용에 따라 지분정리가 된 점, 다섯째, 쟁점토지의 공유물분할과 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 지분교환은 당초 공유물분할시 한꺼번에도 할 수 있었던 점 등에 비추어 쟁점토지의 공유물분할과 쟁점1, 쟁점2토지이 지분교환은 단일행위로 보여지므로 쟁점토지의 분할 후 착오를 발견하고 이를 바로잡기 위하여 지분교환의 형식으로 등기를 하였다는 청구주장은 신빙성이 있다고 판단된다.

(4) 위의 사실관계를 종합하여 살펴보면, 쟁점토지는 당초 한 필지의 토지로서 청구인이 일정 지분을 취득하였고, 2003. 08. 12. 공유물분할되어 3필지로 분필되어 청구인과 육○○등은 3필지에 당초의 공유지분을 계속하여 유지하여 오다가 토지의 사용 내역과 다른 사실을 발견하고, 2003. 08. 31. 지분교환으로 각 공유자의 토지사용 내용에 맞게 등기이전하여 구분소유하게 된 것으로, 이를 자산의 유상양도인 교환으로 보기보다는 공유물분할로 보아야 할 것이고, 공유물분할은 제한적으로 행사하던 권리, 즉 지분권을 분할로 인하여 특정부분에 집중시켜 존속시키는 것으로 연접한 토지의 공유물 분할 후 당초지분보다 적게 취득하거나 재산가치가 감소된 부분은 양도로 보는 것인 바(국심 2004서1123, 2004. 07. 08. 국심 98경1403, 1999. 04. 09. 대법 91누 9787, 1991.12.24, 등 다수 같은 뜻), 이 건의 경우 공유물분할에 의하여 청구인 지분의 면적이 감소하거나, 공유물분할 전과 공유물분할에 의하여 청구인 지분의 면적이 감소하거나, 공유물분할 전과 공유물분할 후를 비교하여 청구인 소유토지의 재산가치가 감소한 사실도 없으므로 양도로 보아서는 아니 될 것이나, 쟁점1토지와 쟁점2토지의 지분교환시 당초 쟁점토지의 공유지분 소유자가 아닌 청구외 김○○가 쟁점1토지의 청구인 지분 중 55.25m²를 양수한 것은 공유물분할이 아닌 토지 지분의 양도로 봄이 타당하다고 판단된다.

(5) 따라서 청구인의 쟁점1토지의 소유지분 감소분 66.9m²는 공유물분할에 의한 것과 양도에 의한 것이 혼합되어 있다고 판단되므로 처분청이 쟁점1토지감소지분 전체에 대하여 양도로 보고 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못되었고, 청구외 김○○가 양도받은 55.25m²만을 양도소득세로 과세함이 타당하다고 판단된다. 다만, 2003. 08. 12. 공유물분할 전 청구외 육○○등의 쟁점토지의 각자 자기지분 면적에서 2003. 08. 31. 지분교환 후 최종 소유한 쟁점1토지 및 쟁점3토지의 각자 자기지분 면적을 차감한 면적(감소된 면적)에 대하여 양도소득세를 과세함은 별론으로 한다.

이 건 심사청구는 청구주장에 이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.