공유토지의 분할 후 지분 감소가 양도인지 공유물분할인지 여부

○○세무서장이 2004. 07. 16. 청구인에게 경정ㆍ고지한 2003년 과세연도 양도소득세 257,160원의 부과처분은 양도된 토지의 면적을 22.94m²로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 청구인과 청구외 육○○, 정○○, 김○○(이하 3인을 “육○○등” 이라 한다) 등 4인 소유인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 360m²(이하 분할전 토지를 “쟁점토지”라 한다)를 2003. 08. 12. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지221m²(이하 “쟁점1토지”라 한다), ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 107m²(이하 “쟁점2토지”라 한다), 서울 ○○구 ○○동 ○○번지 36m²(이하 “쟁점3토지”라 한다)로 공유물분할하여 쟁점1토지의 52.74m², 쟁점2토지의 25.53m², 쟁점3토지의 7.65m² 등 합계 85.92m²를 취득한 후, 2003. 08. 31. 쟁점2토지의 청구인지분 25.53m²를 김○○에게 전부 양도하고, 쟁점1토지의 김○○ 지분2.53m²와 청구외 김○○ 소유 ○○구 ○○동 ○○번지 27m²(이하 “쟁점4토지”라 한다)중 6.75m²를 매수하였다. 처분청은 쟁점1토지의 김○○ 지분 66.9m²와 쟁점2토지의 청○○ㆍ육○○ㆍ정○○ 등의 지분 74.61m²를 교환한 것으로 보고 쟁점2토지의 청구인 지분 25.53m²에 대하여 기준시가로 양도소득세를 결정하여 2004. 07. 16. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 357,160원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 08. 19. 이의신청을 거쳐 2004. 11. 04. 이 건 심사청구를 하였다.

당초 청구인과 육○○등 4인 공유인 쟁점토지를 2003. 08. 12. 쟁점1토지, 쟁점2토지, 쟁점3토지로 공유물분할하였으나 공유물분할 후 청구인과 육○○등의 건물이 정착한 토지와 등기부상의 토지가 일치하지 않은 사실을 발견하고 재차 공유물 분할 하고자 하였으나 등기절차상의 어려움으로 2003. 08. 31. 청구인은 쟁점2토지의 청구인 지분을 김○○에게 양도하고 쟁점1토지 김○○ 지분 2.53²와 청구외 김○○ 소유 쟁점4토지 6.75m²를 매수하는 형식을 취하였다. 청구인 등은 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 지분정리를 양도의 형식으로 등기이전하였으나 사실상 공유물분할로서 당초 청구인의 쟁점1토지 지분 52.74m², 쟁점2토지 지분25.53m², 쟁점3토지 지분 7.65m²를 합한 면적 85.92m²에서 청구인이 최종소유한 쟁점1토지 55.27m², 쟁점3토지 7.66m², 쟁점4토지 6.75m²를 합한 69.68m² 차감하면 부의 양도면적(△16.24m²)이 되므로 양도소득세 과세대상은 16.24m²임에도 처분청이 쟁점2토지의 감소분 25.53m² 전체에 대하여 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.

청구인과 육○○등은 2003. 08. 12일 쟁점토지를 공유물분할하여 쟁점1토지, 쟁점2토지, 쟁점3토지로 분할하여 청구인과 육○○등 4인이 공유하다 2003. 08. 31일 청구인은 쟁점2토지 지분을 김○○에게 양도하고, 청구인은 쟁점1토지의 김○○ 지분을 매수하였다. 이는 2인 이상이 공동으로 소유하던 토지를 청구인 1인이 단독소유 목적으로 서로의 지분을 정리한 것에 해당되어 단순한 공유물 분할이 아닌 쟁점2토지이 자기지분 감소분 25.53m²와 쟁점1토지의 자기지분 증가분 2.53m²와 쟁점4토지의 자기지분 증가분 6.75m²가 교환된 것이므로 쟁점2토지의 감소분 전체에 대하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점2토지의 지분 감소가 양도인지 아니면 공유물분할인지 여부 및 양도라면 양도면적 이 얼마인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제15조 (실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의 무자로 하여 세법을 적용한다

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다

2. 같은법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인과 육○○등이 쟁점토지를 분필한 것과 공유물분할등기한 내용 및 공유물 분할 후 지분등기한 내용을 도표로 보면 다음과 같다 분할 및 지분변동 내역

○○구 ○○동 ○○번지 (360m²) 육○○ 25/109(82.57m²) 정○○ 25/109(82.57m²) 김○○ 33/109(108.99m²) 나○○ 26/109(85.87m²)

2003. 08. 12분할

○○구○○동○○번지(221m²)

○○구○○동○○번지(107m²)

○○구○○동○○번지(32m²) 육○○ 25/109(50.68m²) 육○○ 25/109(24.54m²) 육○○ 25/109(7.33m²) 정○○ 25/109(50.68m²) 정○○ 25/109(24.54m²) 정○○ 25/109(7.33m²) 김○○ 33/109(66.90m²) 김○○ 33/109(32.39m²) 김○○ 33/109(9.69m²) 나○○ 26/109(52.74m²) 나○○ 26/109(25.53m²) 나○○ 26/109(7.65m²)

2003. 08. 31 일지분변동

○○구○○동○○번지(221m²)

○○구○○동○○번지(107m²)

○○구○○동○○번지(32m²) 육○○ 9/436+25/109(55.24m²) 육○○ 0 육○○ 25/109(7.33m²) 정○○ 9/439+25/109(55.24m²) 정○○ 0 정○○ 25/109(7.33m²) 김○○ 0 김○○ 107m² 김○○ 33/109(9.68m²) 나○○ 5/436+26/109(55.27m²) 나○○ 0 나○○ 26/109(7.66m²) 김○○ 109/436(55.25m²) (김○○소유단독주택신축)

○○ ○○ 551-208(27m²) 육○○ 1/4(6.75m²) 정○○ 1/4(6.75m²) 나○○ 1/4(6.75m²) 김○○ 1/4(6.75m²) (○○구 ○○동 ○○,○○번지 위 지상에 육○○, 정○○, 나○○, 김○○소유 다세대주택신축)

2. 쟁점토지의 분할이 공유물분할임에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 다만, 처분청은 쟁점토지의 공유물분할등기 후 청구인이 분할된 쟁점2토지의 청구인 지분을 양도하는 대가로 쟁점토지의 김○○ 지분과 쟁점4토지의 일부 양도받은 것은 서로의 지분을 정리한 것에 해당되어 단순한 공유물 분할이 아닌 쟁점2토지의 자기지분 감소분 25.53m²와 쟁점1토지의 자기지분 증가분 2.53m²와 쟁점4토지의 자기지분 증가분 6.75m²가 교환된 것이므로 쟁점2토지의 감소분에 대하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다고 주장하고 있고, 청구인은 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 지분정리를 양도의 형식으로 등기이전 하였으나 사실상 공유물 분할로서 당초 청구인의 쟁점1토지 지분 52.74m², 쟁점2토지 지분25.53m², 쟁점3토지 55.27m², 쟁점3토지 7.66m², 쟁점4토지 6.75m²를 합한 69.68m² 차감하면 양도면적은 16.24m²가 되므로 양도소득세 과세대상은 16.24m²라고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다.

3. 쟁점토지를 1차로 분할 등기(공유물분할등기)한 것과 2차로 지분을 교환한 것이 단일한 행위인지 아니면 별개의 행위인지를 살펴보면, 첫째, 청구인과 육○○등이 쟁점토지를 공유물분할로 3필지로 분할한지 불과 19일 후에 쟁점1토지와 쟁점2토지의 지분을 양도형식으로 교환한 점, 둘째, 공유물분할은 일반적으로 한 필지의 토지를 지분형태로 소유하고 있는 것을 각 소유자의 실제 사용 내용 또는 사용할 계획에 맞추어 여러 필지로 분할하여 각자가 소유하기 위하여 시행되는 점, 셋째, 만일 청구인이 쟁점토지를 공유물분할하여 쟁점1토지, 쟁점2토지, 쟁점3토지를 계속 지분 형태로 보유한다면 위와 같은 공유물분할 목적을 달성하지도 못하면서 비용만을 부담하는 것으로 사회통념상 인정하기 어려운 점, 넷째, 쟁점1토지의 지상에는 청○○ㆍ육○○ㆍ정○○ㆍ청구외 김○○의 연립주택이 있고, 쟁점2토지의 지상에는 김○○의 단독주택이 있어 쟁점2토지의 청○○ㆍ육○○ㆍ정○○ 지분과 쟁점1토지의 김○○의 지분의 교환은 실제 사용 내용에 따라 지분정리가 된 점, 다섯째, 쟁점토지의 공유물분할과 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 지분교환은 당초 공유물분할시 한꺼번에도 할 수 있었던 점 등에 비추어 쟁점토지의 공유물분할과 쟁점1, 쟁점2토지의 지분교환은 단일행위로 보여지므로, 쟁점토지의 분할 후 착오를 발견하고 이를 바로잡기 위하여 지분교환의 형식으로 등기를 하였다는 청구주장은 신빙성이 있다고 판단된다.

4. 위의 사실관계를 종합하여 살펴보면,

• 가) 쟁점토지는 당초 한 필지의 토지로서 2003. 08. 12. 공유물분할로 3필지로 분필되어 청구인과 육○○등은 3필지에 당초의 공유지분을 계속하여 유지하여 오다가 토지의 실제 사용 내용과 등기 내용이 다른 사실을 발견하고, 2003. 08. 31. 지분교환으로 각 공유자의 토지사용 내용에 맞게 등기 이전하여 구분 소유하게 된 것으로, 이는 자산의 유상양도인 교환으로 보기보다는 공유물분할로 보는 것이 타당하다.
• 나) 그러나, 토지의 공유물 분할 후 당초 지분보다 적게 취득하거나 재산가치가 감소된 부분은 양도로 보는 것인 바(국심2004서1123, 2004. 07. 08, 국심98경1403, 1999. 04. 09. 대법 91누 9787, 1991. 12. 24, 등 다수 같은 뜻), 청구인이 쟁점토지 공유물분할에 의하여 최종 취득한 토지는 쟁점1토지55.27m²와 쟁점3토지 7.66m² 합계 62.93m²로 당초지분 85.87m²보다 22.94m²를 적게 취득하엿으므로 당초지분 감소분 22.94m²에 대하여는 공유물분할이 아닌 토지 지분의 양도로 봄이 타당하다고 판단된다.
• 다) 따라서, 청구인의 쟁점2토지 소유지분 감소 25.53m²는 공유물분할에 의한 것과 양도에 의한 것이 혼합되어 있다고 보는 것이 다당함에도 처분청이 쟁점2토지 감소지분 전체를 양도로 보아 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장에 이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.