8년 이상 직접 경작하였고 양도당시 농지인지의 여부

이 건 심사청구는 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 답 572㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)을 1961.12.31 취득하여 2004.01.09 (주)○○산업개발에 양도하고 양도소득과세표준 신고시 감면신청을 하였으나 처분청은 쟁점토지가 8년이상 자경한 농지요건을 갖추지 아니한 것으로 보아 청구인의 양도소득세 감면신청을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 2004년 귀속분 양도소득세 10,190,970원을 2004.07.02 청구인에게 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.07.15. 이의신청을 거쳐 2004.10.22. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점토지를 40년 이상 자경한 농민으로서 2004.01.09 (주)○○산업개발에 양도할 때까지 직접 자경한 사실이 있고, 현재는 아파트 사업시행자인 ○○건설이 2004. 04월부터 인근 야산을 들어내고 터닦기를 끝낸 상황이라 양도당시 농지의 완전한 모습은 찾기는 어렵지만 쟁점토지와 연접하여 있는 ○○리 ○○번지는 현재도 농지로 사용되고 있는 점과 청구인의 마을 주민 대다수와 농지위원 등의 자경농지 확인서에 의하여 양도당시까지 농지로 경작한 사실이 확인되고 양도당시 농지로서 농지소재지에 거주하면서 직접 자경한 기간이 8년 이상이므로 8년 자경농지의 양도소득세를 감면 배제한 이 건 처분은 취소되어야 한다. 또한, 처분청이 이건 이의신청 결정문에서 쟁점토지가 ○○시청의 개별공시지가 토지특성조사표의 토지이용상황이 주거나지로 명기되어 있어 농지가 아니었다고 결정하였으나, 주거나지란 실제 땅의 지목이나 용도와는 상관없이 주거지역으로 개발될 여지가 있는 경우에는 주거나지로 지정되는 것일 뿐, 그 토지가 농지가 아니라는 사실을 뒷받침하는 것은 아님에도 처분청은 개별공시지가 토지특성조사표에 단순히 주거나지로 명기된 사실만을 근거로 쟁점토지를 농지가 아닌 것으로 판단하는 오류를 범하였다. 뿐만 아니라 처분청은 쟁점토지의 매매가액이 인근 농지의 평당 매매가액보다 높게 거래된 점을 들어 쟁점토지가 농지가 아니었을 것이라는 추측성 판단으로 이 건 이의신청에서 기각하는 결정을 하였으나 이는 근거과세의 원칙이나 실질과세의 원칙에 어긋나는 것이며, 이 건 과세에 적용될 수가 없는 논리이다. 토지의 가격은 현재의 토지이용현황에 의하여 결정되는 것이 아니고 장래의 효용가치 또는 활용조건과 수요와 공급의 원칙에 의해서 결정되는 것이다. 따라서 쟁점토지가 거래 당시 주거나지이기 때문에 인근의 농지보다 비싸게 거래되었을 것이라고 판단한 이의결정은 논리적인 모순을 가지고 있는 것이다. 따라서 이 건 과세처분은 근거과세와 실질과세의 원칙을 위반한 부당한 처분으로 취소되어야 할 것이다.

청구인은 쟁점토지가 양도 시점에 농지로 이용되고 있었다고 주장하나 청구일 현재는 쟁점토지가 아파트 신축 부지로 이용되고 있는 관계로 현지확인 등의 방법으로 농지여부를 확인할 수는 없지만 관할시청에서 확인한 개별공시지가 토지특성조사표 의하면 양도 당시 쟁점토지의 실지 토지이용상황은 주거나지로 확인되고 청구인은 마을주민의 자경확인서 만을 제출하였을 뿐 양도당시 농지로 사용하였다는 객관적인 증빙이 없으므로 쟁점토지가 양도 당시 농지로 이용되고 있었다는 청구인의 주장은 사실과 다르다는 의견이다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 8년 이상 직접 경작하였고 양도당시 농지인지의 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.
• 나. 관계법령

○ 조세특례제한법 제69조 제1항 【자경 농지에 대한 양도소득세등의 면제】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.

1. 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자.

○ 조세특례제한법시행령 제66조 제1항 【자경 농지에 대한 양도소득세 등의 면제】

① 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 토지” 라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. 이 경우 상속받은 농지의 경작한 기간을 계산함에 있어서는 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작기간으로 본다.

1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시(지방자치법 제3조 제4항 의 규정에 의하여 설치된 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. (단서생략)

④ 법 제69조 제1항 제1호에서 “대통령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자” 라 함은 8년 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이조에서 같다)안의 지역

2. 제1호 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역

○ 조세특례제한법시행규칙 제27조 제1항 【농지의 범위 등】

① 영 제66조 제1항의 규정에 의한 농지는 전ㆍ답으로서 지적공부상의지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소ㆍ농도ㆍ수로 등을 포함 하는 것으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인은 쟁점토지를 1961.12.31 취득하여 2004.01.09 청구외 (주)○○산업개발에 양도하고 양도소득세과세표준 신고시 감면신청을 하였으나 처분청은 쟁점토지가 8년이상 자경한 농지요건을 갖추지 아니한 것으로 보아 청구인의 양도소득세 감면신청을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 2004년 귀속분 양도소득세 10,190,970원을 2004.07.02 청구인에게 결정 고지하였음이 이 건 양도소득세결정결의서 및 고지서에 의하여 확인된다.
• 나) 주민등록표상에는 청구인이 쟁점토지 취득 후부터 양도시까지 쟁점 토지소재지에서 거주한 것으로 확인된다.
• 다) ○○시장이 조사ㆍ작성한 2003년 개별공시지가 토지특성조사표를 살펴보면 쟁점토지의 토지이용상황이 주거나지(51)로 명기되어 있는 것이 확인된다.

2. 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인은 쟁점토지가 개별공시지가 토지특성조사표의 토지이용상황이 주거나지로 명기되어 있기 때문에 농지가 아니라고 판단한 처분청의 결정은 잘못된 것이라는 근거로 주거나지랑 실제 땅의 지목이나 용도와는 상관없이 주거지역으로 개발될 여지가 있는 경우에는 주거나지로 지정되는 것일 뿐, 그 토지가 농지가 아니라는 사실을 뒷받침하는 것은 아니라는 논리를 펴고 있다.
• 나) 그러나 주거나지의 범위를 규정하고 있는 토지이용상황구분표를 보면 주거나지란 “주변의 토지이용상황이 주택지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에 주택용지로 이용ㆍ개발 가능성이 높은 토지”를 말하는 것으로 되어있다. 그렇다면 ○○시장이 쟁점토지를 주거나지로 보았다는 것은 쟁점토지의 토지이용상황이 주택용지로서 나대지 상태로 있었다는 것을 반영하는 것으로 보이며, 농지상태로 있었던 것으로 보이지는 않는다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 농지로 보지 않은 것은 잘못된 판단으로 보이지 않는다.
• 다) 청구인이 비록 40년 가까이 쟁점토지 인근에서 거주하며 농사를 지었다 할지라도 조세특례제한법 제69조 의 규정에 의한 “8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세의 감면”의 적용에 있어 자경농지였는지 여부의 판단은 양도 당시 현황을 기준으로 판다하는 것이니 만큼 쟁점토지가 그 당시 농지였는지 여부를 청구인이 제시한 농지원부, 인우보증서 등에 의하여 판단할 수 있는 성질은 아니라고 판단된다.
• 라) 또한, 청구인은 처분청이 이 건 이의신청 결정문에서 쟁점토지의 매매가액이 인근 농지의 평당 매매가액보다 높게 거래된 점을 들어 쟁점토지가 농지가 아니었을 것이라는 추측으로 기각결정을 내렸으나 이는 근거과세의 원칙이나 실질과세의 원칙에 어긋나는 것이며, 이 건 과세에 적용될 수가 없는 논리라고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 토지의 가격은 현재의 토지이용현황에 의하여 결정되는 것이 아니고 장래의 효용가치 또는 활용조건과 수요와 공급의 원칙에 의해서 결정되는 것이므로 쟁점토지가 거래 당시 주거나지이기 때문에 인근의 농지보다 비싸게 거래되었을 것이라고 판단한 이의결정은 논리적인 모순을 가지고 있다는 요지의 청구인 주장은 일견 타당한 것으로 보이나 쟁점토지는 주택을 건설하는 건설회사에 택지로 양도된 것으로 인근의 농지보다 비싼 가격에 거래되었다는 것은 그 나름대로의 이유가 있었을 것이라고 볼 수 있다. 청구인이 쟁점토지를 양도한 일자는 2004.01.09.이고 ○○시장이 작성한 쟁점토지에 대한 개별공시지가 토지특성조사표는 2003.01.01. 기준으로 작성되어 있다. 그렇다면 양도일 이전에 쟁점토지는 이미 답으로서의 기능보다는 주거용 대지로서의 형태를 갖추고 있었다고 보아야 할 것이다. 그러한 이유 때문에 인근의 다른 농지보다 높은 가격에 쟁점토지가 거래되었다고 봄이 타당할 것이다. 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하면 처분청이 쟁점토지를 조세특례제한법 제69조 의 규정에 의한 자경농지에 해당하지 않는 것으로 보아 양도소득세 부과한 이 건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없어 보인다.

이 건 심사청구는 국세기본법 제66조 제4항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.