상속받은 주택 양도시 고가주택일 경우에는 실지거래가액을 적용하는 것이 타당함

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 기존의 2채의 주택을 보유한 상태에서 2002.10.19.에 모(母)인 청구외 성○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지와 ○○번지 소재 주택 및 부수토지(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 상속받고 2003.07.23.에 쟁점주택을 940,000,000원에 양도한 후, 2003.09.25.에 실거래가액에 의해 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고하고 2003.09.29.에 동세액 118,484,750원을 납부하였다. 이후 청구인은 2004.07.05.에 처분청에 기준시가에 의해 양도소득세 과세표준 및 세액을 재계산해줄 것을 요청하는 경정청구를 하였으나, 처분청에서는 2004.10.15.자로 청구인의 요청을 기각하는 회신을 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.10.22. 이 건 심사청구를 하였다.

소득세법시행령 제162조의2 제4항 에 의하면 양도자산의 양도가액을 적용함에 있어서 상속에 의하여 취득한 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도한 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 기준시가에 의할 수 있다고 규정하고 있다. 청구인은 현직 외교관으로 1994년 이후 계속 재외공관에서 근무하고 있으며 (2001년 이후 현재까지는 ○○○○ 대사로 재직하고 있음) 세대원 전원이 외국에 거주하고 있고 국내에 가족이 없어서 쟁점주택을 관리할 수가 없었으며, 공직자로서 다주택을 보유하는 것이 국가의 부동산 정책에 부합하지 않는 것이라고 판단했기 때문에, 쟁점주택을 1년 이내에 양도한 것이다. 위와 같은 이유로 청구인이 쟁점주택을 양도한 것은 기준시가에 의해 양도가액을 적용할 수 있는 경우에 해당하므로, 청구인의 경정청구를 기각하는 처분은 부당하다.

소득세법 제96조 제1항 의 제1호 내지 제7호 및 동법시행령 제162조의2 제5항에서 규정하는 요건들에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의해 양도가액을 적용하도록 규정하고 있는데, 쟁점주택의 양도는 고가주택의 양도(동법 제96조 제1항 제1호) 및 1세대 3주택의 양도(동법시행령 제5항)에 해당하므로, 실지거래가액에 양도가액을 적용하는 것으로 보고 청구인의 경정청구를 기각한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도가액 계산시 실지거래가액이 적용되는지, 기준시가가 적용되는지 여부를 가리는 데 있다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(괄호 생략)인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

④ 제1항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 … 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제162조의2 【양도가액】

④ 법 제96조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 상속에 의하여 취득한 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우 … 로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 … 기준시가에 의할 수 있다.

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 소득세법 제96조 제1항 의 제1호 내지 제7호에서 실지거래가액을 적용하도록 규정하고 있는 것은 각호 중 하나의 사유에라도 해당하는 경우에는 다른 호에 의할 경우에는 기준시가를 적용할 수 있더라도 실지거래가액을 우선하여 적용해야 하는 것으로 해석해야 하며, 이는 국세청 재산세과에서 2005.02.21.자로 이 건 심사청구의 사실관계의 내용을 첨부하여 재정경제부에 발송한 “부동산의 양도가액 산정시 적용되는 법규정에 대한 질의” 공문에 대하여 재정경제부 재산세과에서 2005.03.08.자로 회신한 재산세과-645호 공문을 통해서도 확인할 수 있다. 동 공문에서는 “ 소득세법 제96조 의 규정을 적용함에 있어서 당해 자산 양도시 양도가액은 당해 자산의 양도가 동조 제1항 제1호 및 제7호의 규정에 의한 실지거래가액 적용대상과 동조 제4항의 규정에 의한 기준시가 적용대상에 동시에 해당되는 경우에는 동조 단서의 규정에 의한 실지거래가액에 의합니다.”라고 기재되어 있다.

(2) 또한, 이 건의 경우와 유사하게, 1세대 4주택 중 2주택이 수용으로 공익사업 시행자에게 양도하게 될 경우 동법 제96조 제1항 제4호(이 건의 경우와 같은 1년 미만 단기 보유자산에 대한 기준시가 적용의 특례)와 제7호(3주택 보유자의 주택 양도시 실지거래가액의 적용)의 해석이 상반되는 경우에 대한 국세청 예규(서면4팀-1535(2004.09.30.))에서도 제7호의 규정에 의한 실지거래가액이 적용된다고 해석하였다.

(3) 청구인이 주장의 근거로 제시하는 소득세법시행령 제162조의2 제4항 을 2002.12.30.자로 개정한 취지는 1주택 보유자가 상속주택을 취득하는 부득이한 경우 이를 보호하기 위해 기준시가를 적용한다는 것으로 해석되지만, 이 건의 경우와 같이 상속받은 후 양도한 주택이 고가주택일 때에는 기준시가의 적용을 통한 보호의 필요성이 적은 것이며, 또한 동조 제5항을 2002.10.01.자로 신설한 취지가 투기방지를 위해 3주택 이상 보유자가 주택을 양도할 경우에는 기준시가의 적용을 배제하고 실지거래가액을 적용해야 한다는 것으로 해석되는 점을 고려할 때, 이 건의 경우에는 실지거래가액이 적용되는 것으로 해석하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.