토지에 대하여 기준시가로 과세한 처분이 정당한지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2001.1.16.(잔금 지급일) 서울시 양천구 신월동 113-38 번지 토지 129.12㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 321.27㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 청구외 임건택(이하 “임건택”이라 한다)에게 양도하고 쟁점토지는 실거래가액(양도가액: 173,013천원, 취득가액: 312,000천원)으로 쟁점건물은 기준시가로 양도차익을 산정하고 양도차손이 발생된 것으로 하여 2001년 3월 부동산양도신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 실지조사에 의하여 자진신고한 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 부인하고 쟁점토지와 쟁점건물 모두에 대하여 기준시가로 양도차익을 결정하여 2001.6.3. 청구인에게 2001년 과세연도 양도소득세 16,662,320원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.9.3. 심사청구 하였다.

청구인은 쟁점토지를 1991.7.3. 624,000천원에 취득하여 2001.1.16. 520,000천원에 양도하였으나, 신고시에는 착오로 양도 및 취득가액이 낮추어진 검인계약서상의 금액으로 신고하였다. 이에 쟁점토지의 실제 취득 및 양도계약서를 제출하니 새로 제출된 쟁점토지의 계약서에 의하여 쟁점토지의 양도소득세를 실거래가액으로 결정하여야 한다.

청구인이 새로 제출한 쟁점토지에 대한 양도시 부동산계약서(이하 “쟁점양도계약서”라 한다)도 쟁점토지의 거래시 작성된 것이 아니고 차후에 작성(청구인도 이를 인정)된 것이고, 쟁점토지의 양수인 임건택과 청구인과는 처남ㆍ매부지간의 특수관계로 쟁점양도계약서도 신빙성이 없다. 따라서 쟁점토지의 양도가액이 확인되지 아니하므로 쟁점토지에 대하여 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 처분청이 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 확인되지 아니한다고 보고 기준시가로 과세한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2000. 12. 29 개정) (이하 생략) 소득세법 제96조 【양도가액】(2001.12.31. 개정 전)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999. 12. 28 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인경우(2000. 12. 29 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) (이하 생략) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ 감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다.

③ 앙도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 소득세법 제114조 【양도소득과표와 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과세액을 결정한다.

② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의한 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의한 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③, ④ (생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정) 가. 토 지(1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

• 나. 건물 (1999. 12. 28 개정)
• 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참착하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 2001년 3월 쟁점토지 및 쟁점건물에 대하여 양도신고를 하면서 쟁점토지에 대해서는 양도가액은 173,013,687원으로, 취득가액은 312,000,000원으로 하여 실거래가액으로 신고하였고, 쟁점건물에 대해서는 기준시가로 신고(양도 차손 발생)하였음이 처분청이 제출한 양도신고서에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 당초 양도신고시 제출된 양도시 계약서가 처분청에 의하여 허위로 밝혀지자, 쟁점양도계약서 등을 제출하였어야 하나 착오로 실제거래가 액보다 낮추어진 양도시 및 취득시 검인계약서를 제출하였다고 주장하면서 새로 제출된 양도시 및 취득시의 부동산매매계약서(양도가액: 520,000,0000,취득가액: 624,000,000원)를 제출하니 이에 의하여 쟁점토지의 양도소득세를 결정하여야 한다는 주장인바, 이에 대하여 살펴본다.

3. 청구인이 새로 제출한 쟁점양도계약서를 보면, 쟁점토지와 쟁점건몰이 같이 거래되었으나 계약서는 쟁점토지만의 계약서로 작성되어 통상 토지와 지상건물이 같이 거래될 경우에는 합쳐져 계약서가 작성되는 관행에 어긋나고, 거래금액 5억2천만원을 계약금, 중도금, 잔금 등의 구별없이 모두 일시금으로 2002.1.16자에 지급된 것으로 기재되어 있으며, 부동산중개인의 기재도 없다. 더구나 청구인은 심사청구서에서 임건택은 청구인과 처남ㆍ매부지간으로 쟁점계약서를 거래시 작성하지 아니하고 과세예고통지를 받은 후에 작성하였다고 시인하고 있다. 위의 사실을 종합하여 보면, 청구인이 제출한 쟁점양도계약서를 실지 계약서로 보기는 어렵다고 판단되므로 처분청이 전시한 관련 법규에 의하여 쟁점토지에 대한 양도소득세를 기준시가로 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.