토지거래 허가구역 내 토지의 양도시기

○○세무서장이 2004.

7. 9. 청구인에게 고지한 2003년 과세기간분 양도소득세 110,721,010원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 401㎡의 양도시기를 잔금청산일인 2003. 6.27로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 토지거래 허가구역 내에 소재한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 802㎡중 청구인 지분 401㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1987.10.21. 취득하여 2003. 5.23. 청구외 이○○, 박○○, 은○○(이하 이들 모두를 “변경매수인들”이라 한다)에게 426,250,000원(총 매매금액 852,500,000원중 청구인의 지분에 해당하는 금액을 말한다. 이하 같다)에 양도하기로 계약을 체결하고, 잔금 1,000,000원을 2003. 6.27. 수령한 것으로 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정, 2003. 6.30. 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 토지거래 허가일이 2003.11.19.이므로 토지거래 허가일 전에 양도한 것은 무효인 거래라 하여 쟁점토지의 양도일을 등기접수일인 2003.11.20.로 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2004. 7. 1. 청구인에게 2003년 과세기간분 양도소득세 110,721,010원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.

9. 1. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지외 2필지(쟁점토지와 같은 곳 ○○번지, ○○번지로, 청구인의 소유는 아님) 지상에서 LPG충전소 사업을 영위하려는 이○○, 박○○, 연○○(이하 모두를 “당초매수인들”이라 한다)에게 쟁점토지를 425,250,000원(총 매매금액 850,500,000원중 청구인의 지분에 해당하는 금액을 말한다. 이하 같다)에 양도하기로 2001. 8.29. 계약(이하 “당초계약서”이라 한다)을 체결하고 잔금을 2002. 4.29. 수령하였으나, 쟁점토지가 개발제한 지역내의 소재 토지로서 LPG충전소 허가는 당해 지역 거주자에 한하여 가능하여 변경매수인들이 해당 지역 거주자인 청구외 임○○의 명의로 LPG충전소 허가를 신청하여 변경매수인들의 비용으로 LPG충전소 건물 및 시설설비를 완비하고, 2003. 5월경 토지거래 허가를 신청하는 과정에서 당초매수인들이 이○○, 박○○, 연○○에서 이○○, 박○○, 은○○로 변경되어 2003. 5.23. 변경매수인들과 매매금액을 당초 425,250,000원에서 426,250,000원으로 하는 변경계약(이하 “변경계약서”라 한다)을 체결하고, 당초 계약시 수령한 금액을 제외한 1,000,000원을 2003. 6.27. 수령하여 2003. 6.27. 잔금청산일로 보아 2003. 6.30. 기준시가로 양도소득세를 신고하였으며, 2003.11.19. 토지거래 허가를 받아 2003.11.20. 소유권 이전 등기를 한 것으로서, 재정경제부 유권해석(재산 46014-2198, 1998. 1. 2.)에 의하면, 토지거래 허가구역내 토지의 양도시기는 대금청산후 토지거래허가를 받았을 경우 대금청산일을 양도일로 보도록 해석하여 이 건 양도일은 2003. 6.27.로 봄이 타당한데도, 처분청이 소유권이전 등기 접수일인 2003.11.20.을 양도일로 보아 과세한 것은 위법한 처분이므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.

청구인이 당초 예정신고시에 제출한 계약서는 고액거래임에도 중개업소 및 거래 특약조건등 실거래계약서라는 신빙성이 결여되었으며, 매매대금 지불과정에 관계되는 제반증빙서류가 제시되지 않고 일방적으로 2003. 6.29.이 잔금청산일이라고 주장하나, 대금을 청산하는 날이 분명하지 아니하므로 공부에 의한 접수일을 양도일로 간주하여 결정․고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 토지거래 허가구역내의 쟁점토지 매매대금을 2002. 4.29. 모두 수령 후 토지거래 허가를 받지 못한 상태에서 매수인들 중 1인이 변경된 변경매수인들과 매매대금 1백만원을 추가 지급받기로 계약하고, 2003. 6.27. 1백만원 수령하여 토지거래 허가를 받은 경우, 당해 쟁점토지의 양도시기를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일

○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준예정신고】

① 제94조제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제92조제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

1. 제94조 제1항 제1호 ․ 제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월. 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조제1항 의 규정에 의한 거래계약허가구역안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월로 한다.

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제17조 【허가구역의 지정】

① 건설교통부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 제118조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 󰡒허가구역󰡓이라 한다)으로 지정할 수 있다.

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】

① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권․지상권(소유권․지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 󰡒토지거래계약󰡓이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계에 대하여 살펴본다.

• 가) 쟁점토지의 소재지가 1998.11.25.부터 개발제한 구역 및 토지거래 허가 구역으로 지정된 사실과 청구인과 변경매수인들이 ○○청에 토지거래 허가를 신청하여 2003.11.19. 그 허가를 받은 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에는 다툼이 없다.
• 나) 청구인은 토지거래 허가구역내에 쟁점토지를 1987.10.21. 취득하여 2003. 5.23. 변경매수인들에게 426,250,000원(총 매매금액 852,500,000원중 청구인의 지분에 해당하는 금액을 말한다)에 양도하기로 계약을 체결하고, 잔금 1,000,000원을 2003. 6.27. 수령한 것으로 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정, 2003. 6.30. 양도소득세를 신고하였고, 이에 처분청은 쟁점토지의 양도일을 등기접수일인 2003.11.20.로 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정, 2004. 7. 1. 청구인에게 2003년 과세기간분 양도소득세 110,721,010원을 경정․고지한 사실이 양도소득세 과세표준신고 및 자진납부계산서, 양도소득세 결정결의서, 납세고지서등에 의하여 확인된다.
• 다) 처분청이 토지거래 허가구역내의 토지를 토지거래허가일 전에 양도하는 것은 무효인 거래에 해당하므로, 쟁점토지의 양도일은 등기접수일이라고 주장하는데 대하여, 청구인은 쟁점토지의 양도일을 변경계약서에 의하여 잔금이 청산된 2003. 6.27.로 보아야 한다고 하면서, 당초계약서 사본, 변경계약서 사본, 잔금영수증 사본, 매도용 인감증명서, 토지거래계약허가증 사본 등을 제시하였다.
• 라) 청구인의 쟁점토지가 포함된 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지 802㎡에 대하여 청구인․공동소유자 정○○(000000-0000000)와 당초매수인들간에 2001. 8.29. 작성된 부동산매매계약서를 보면, 매매대금을 850,500,000원으로 하고, 계약금 40,000,000원은 계약시, 중도금 300,000,000원은 2001.12.29(분할지급가능), 잔금 510,500,000원은 2002. 4.29. 각 영수한다라고 기재되어 있으며, 청구인이 제시하는 영수증 사본을 보면, 2001.8.29. 계약금 40,000,000원, 2001.12.29. 중도금 300,000,000원, 2002. 4.29. 잔금 510,500,000원을 각각 영수한 것으로 나타나고, 잔금의 경우 수표(2002.4.30. ○○은행발행 ○○00000000)로 5억원(수령자: 정○○)을 영수하여 청구인은 수표(2002.4.30. ○○은행발행 ○○0000000, ○○00000000)로 2억 5백만원을 영수한 사실이 확인된다.
• 마) 청구인과 변경매수인들간에 2003. 5.23.자로 작성된 변경된 부동산매매계약서(청구인의 지분인 쟁점토지에 대하여만 별도로 계약서를 재작성하였다)를 보면, 매매대금을 426,250,000원으로 하고, 특약사항으로 계약금 및 중도금 425,250,000원은 2002년 4월이전에 지급한 금액으로 상계하기로 하며, 잔금 1,000,000원은 2003. 6.27. 지불하는 내용으로 기재되어 있고, 청구인이 제시하는 입금증 사본을 보면, 2003.6.27. 1,000,000원을 은○○가 청구인에게 송금(○○은행 00000000000000)한 사실이 확인된다.
• 바) 토지거래계약허가 불허가에 따른 이의신청 및 토지거래계약허가증에 의하면, 변경매수인들이 ○○청장에게 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(심사양도2004-7015, 2005. 1.12.심의건), ○○(쟁점토지 소재지), ○○번지의 토지에 대하여 2003. 5.22. 토지거래계약허가 신고를 한 내용에 대하여 2003. 6.10. 이의신청을 제기하였고, 다시 ○○구청장은 2003. 6. 3. 토지거래계약 불허가처분을 하자 변경매수인들이 2003.10.30. 토지거래 허가를 신청하여 2003.11.19. 토지거래 허가를 받은 것으로 되어 있다.

(2) 쟁점에 대하여 살펴본다.

• 가) 처분청이 토지거래 허가지역내의 토지를 토지거래 허가일 전에 양도한 것은 무효인 거래에 해당하므로, 쟁점토지의 양도일은 등기접수일이라고 주장하는데 대하여 판단컨대, 토지거래 허가지역내의 토지에 관하여 장차 토지거래허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 대금을 청산한 다음 토지거래허가를 받아 소유권 이전 등기를 한 경우에 비록 그 매매계약은 토지거래허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 효력이 발생하지 아니하지만, 나중에 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 양도소득 산정의 기준이 되는 토지의 양도시기는 그 대금청산일이라 할 것(대법97누12754, 1998. 2.27. 같은 뜻)이다.
• 나) 또한, 국토의계획및이용에관한법률상의 토지거래 허가를 받아야 하는 토지에 관하여 관할관청의 허가 없이 매매계약이 체결된 경우, 허가를 받는 것을 전제로 하는 계약인 때에는 그 매매계약은 유동적 무효상태에 있고, 이러한 유동적 무효상태에 있는 매매계약서상의 매수인의 지위에 관하여 매도인과 매수인 및 제3자 사이에 제3자가 매수인의 지위를 이전받기로 하는 합의를 하였다고 하더라도, 국토의계획및이용에관한법률상 토지거래계약허가제도의 입법취지에 비추어 동 합의는 매도인과 매수인 사이의 매매계약에 대한 관할관청의 허가가 있어야 비로서 효력이 발생한다고 보아야 하고, 동 허가 없이 매도인과 매수인 및 제3자 사이의 합의만으로는 유동적 무효상태의 매매계약상의 매수인 지위가 매수인으로부터 제3자에게 이전한다고 할 수 없는 것(대법96다7762, 1996.7.26 같은 뜻)이라 할 것이다.
• 다) 그러므로, 이 건 당초 부동산매매계약서는 유동적으로 무효상태에 있던 것이 당초매수인들이 토지거래 허가를 신청한 사실이 없어 국토의계획및이용에관한법률에 따라 무효로 확정되었다고 할 것이고, 청구인과 변경매수인들간에 체결된 변경계약서가 작성되어 토지거래 허가가 날 때까지 유동적인 무효상태에서 토지거래 허가를 득함으로써 소급하여 유효한 계약이 되었다 할 것이므로, 이 건의 잔금청산일은 변경된 부동산매매계약서에 의한 잔금을 수령한 2003. 6.27.이라 할 것이므로, 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 잔금청산일인 2003. 6.27.로 봄이 타당한 것으로 판단된다.
• 라) 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 등기접수일 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 양도시기에 대한 법리를 오인한 잘못이 있다 하겠다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.