아파트 거래시세자료 등에 의하여 확인된 양도가액으로 과세할 수 있는지 여부

[주문] 이 건 심사청구를 기각합니다. [이유]

청구인은 조합주택인 서울특별시 ○○구 ○○동 376번지 ○○아파트 310동 101호(43평형; 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 2002.6.26. 277,000,000원 취득하여 2003.2.28. 청구외 윤상☆에게 양도하고 2003.3.24. 양도가액을 310,000,000원으로 하여 처분청에 실지거래가액으로 양도소득 과세표준예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점아파트 양도가액을 실지조사하여 매수인의 아버지로부터 양도가액이 390,000,000원이라는 사실을 확인하고, 동 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하고 2004.8.2. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 31,999,630원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.8.31. 이 건 심사청구를 하였다.

당초 매수인이 중도금으로 지급하기로 한 1억6천만 원 중 8천만 원은 잔금지급 시 영수증을 발행해주기로 하여 8천만 원에 대하여만 영수증을 작성하여 주었고, 매수인이 계산서상의 중도금 전액(1억6천만 원)을 입금함에 따라 2003.2.28. 잔금수령시에는 1억1천만 원을 수령하였으나 영수증은 중도금 수령시 과소 발행된 금액 8천만 원과 잔금과 합하여 1억9천만 원으로 발행한 것이며, 쟁점아파트의 매수인 윤상☆의 부친 윤동○는 독립운동가의 자손임을 물론 전직 교수출신으로 연륜과 덕목을 구비하고 명예를 존중하며 살아오신 분으로서 쟁점아파트의 양수가액에 대하여 2003.1.20 계약금 4천만 원, 2002.1.30 중도금 1억6천만 원, 2003.2.28. 잔금 1억1천만 원 등 합계 3억1천만 원에 매매계약을 체결하고 취득하였다고 확인하고 있으며 이와 같은 양도대금은 청구인의 예금통장에 입금된 사실에 의하여 객관적으로 확인됨에도 처분청에서 쟁점아파트의 양도가액을 390,000,000원으로 보아 과세한 이건 처분은 부당하다.

청구은 쟁점아파트의 양도가액에 대한 입증서류로 청구인의 예금통장사본을 제시하고 있으나, 매매대금 중 중도금 이외의 금액은 모두 현금으로 수령하여 청구인이 직접 입금한 사실에 비추어 볼 때, 쟁점아파의 양도대금이 객관적으로 입증된다고 인정하기는 어려운 반면, 쟁점아파트의 양도가액에 대한 실지조사과정에서 매수인의 부친 윤동○로부터 직접 확인한 결과 양도가액이 310백만원으로 기재된 매매계약서의 내용이 허위임을 확인하였고, 윤동○가 청구인에게 확인서를 작성하여 준 사실은 있으나 확인서의 내용이 사실이 아니다라고 진술하고 있으며, 또한 대금지불에 대한 내용을 보면 매수인이 계약금 4천만 원은 현금으로 지급하고, 중도금 1억6천만 원은 청구인 예금계좌에 무통장입금하였으며, 잔금 1억9천만 원은 현금으로 지급하고 영수증을 수취한 것으로 확인되고 있는바, 쟁점아파트의 취득과정에서 아들을 대리하여 직접 매매계약을 체결하고, 대금을 지불하였던 윤동○의 진술내역과 일치하므로 쟁점아파트의 양도가액을 390백만원으로 보아 과세한 이건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도가액이 3억9천만 원이라고 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다. ο 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.(2002.12.18 개정)

1. ~ 3. (생략)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우(1999.12.28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우(1999.12.28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(1999.12.28 개정) ο 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.(2000.12.29 개정)

• 다. 사실관계 및 판단 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인이 쟁점아파트를 2002. 6.26. 277,000,000원에 분양받아 2002.10.21 소유권 이전등기를 경료하고 2004.2.28. 청구외 윤상☆에게 양도하였다는 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인이 제시하고 있는 부동산매매계약서와 영수증에 의하면, 계약금 4천만원은 계약당일(2003.1.20), 중도금 1억6천만원은 2003.1.30.에, 잔금 1억1천만원은 2003.2.28에 지급받는 것으로 기재되어 있으며, 영수증에 의하면 2003.1.20. 계약금으로 4천만원을, 2003.1.30. 중도금조로 8천만원을(2003.2.28 잔금 지불시 중도금일부 8천만 원을 포함한 1억9천만원지불할 것임), 2003.2.28. 잔금으로 1억9천만 원을 지급한 것으로 기재되어 있다.

(3) 청구인의 국민은행예금계좌(750-21-0068-*)에 2003.2.28. 1억1천만 원이 현금으로 입금된 사실과 청구인의 주택은행대출금(계좌번호 539109-01-****)중 2003.1.20.에 4천만 원이, 2003.1.30.에 126,193,217원이 상환된 사실이 예금통장사본에 의하여 확인된다.

(4) 처분청에서 조사당시 징취하여 본 사건 심리자료로 제시하고 있는 영수증에 의하면, 청구인은 2003.1.20. 계약금 4천만 원을, 2003.2.28. 잔금으로 1억9천만 원을 현금으로 수령한 것으로 기재되어 있고, 매수인(윤상☆)이 2003.1.30. 청구인에게 1억6천만 원을 무통장입금(계좌번호 750-21-0068-***)한 것으로 기재되어 있다.

(5) 쟁점아파트 매수인의 부친 윤동○는 2004.9.7.자 확인서에서 "매수인의 대리인으로서 위임받아 쟁점아파트를 매매하였으며, ○○세무서 조사관이 금융자료를 제시하여 확인한 바 영수확인된 것과 일치하여 합계 390,000,000원임을 확인, 증인 2명 있었음을 확인한다"고 진술하고 있다.

(6) 국세청통합전산망에 수록된 쟁점아파트 310동의 101호의 2002.11.05. ~ 2003.2.5.기간동안의 거래시세는 4억1천만 원에게, 4억9천만 원까지 거래된 것으로 자료가 수록되어 있으며, 2003.4.30. 최초로 고시된 쟁점아파트의 국세청 기준시가는 331,500,000원인 것으로 확인된다. 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인은 쟁점아파트의 양도가액이 310,000,000원이라고 주장하면서, 부동산매매계약서, 영수증 3매, 윤동○의 사실확인서, 예금통장사본을 제시하고 있으나, 계약금과 잔금을 현금으로 수령하여 청구인이 직접 예금계좌에 입금하거나 주택은행의 대출금을 상환한 사실에 비추어 양도당시 실지거래가액이 객관적인 증빙에 의하여 확인된다고 보기는 어렵다 할 것이고

(2) 처분청에서 쟁점아파트 양도에 대한 실지조사를 하여 확인한 바에 의하면, 매수인은 계약금 40,000,000원, 잔금 190,000,000원을 현금으로 지급하고, 중도금 160,000,000원을 청구인의 국민은행 예금계좌에 무통장입금한 사실이 확인되며, 매수인의 아버지 윤동○가 매매대금이 390,000,000원이라고 확인하고 있으며, 국세청에서 수집하여 통합전산망에 수록. 관리하고 있는 아파트 거래시세자료에 의하면, 쟁점아파트는 2002.11.5 ~ 2003.2.5 기간동안 최저 410,000,000에서 최고 490,000,000원에 거래되고 있었음이 확인되는 이 건의 경우, 영수증상의 금액과 매수인의 부 윤동○가 확인하고 있는 금액이 모두 390,000,000원으로 일치하고 있어 쟁점아파트를 390,000,000원에 매수하였다는 매수인 부 윤동○의 진술내용은 신방성이 있다 하겠다.

(3) 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 양도당시의 실지거래가액을 390,000,000원으로 보아 양도차익을 산정하여 과세한 이건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제100조 /