상가건물에 증축한 주택은 감면대상이 되는 신축주택으로 볼 수 없음

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다. [이유]

청구인은 2004.01.19. 서울특별시 ○○구 ○○동 1507번지 소재 대지 324㎡및 건물 714.81㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 청구외 최○○ 외 1인에게 양도하고 2004.03.30. 양도소득세 예정신고를 하면서 신축주택에 대한 양도소득세 과세특례 규정에 의하여 31,436,211원을 감면신청하고 84,993,209원을 자진납부할 세액으로 신고하였으나 무납부하였다. 처분청은 쟁점부동산을 증축주택이라 하여 양도소득세 과세특례 적용을 배제하고 무납부세액에 납부불성실가산세를 가산하여 2004.06.10. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 125,873,111원을 결정·고지하였다가 송달불능으로 2004.07.06. 공시송달하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.08.31. 심사청구하였다.

청구인은 2002.11.05. 기존의 주택이 있는 상태의 건물이 아니라 상가건물만 있는 상태에서 주택을 증축한 것이며, 조세특례제한법은 주택의 공급을 늘리기 위하여 세법상 감면조항을 신설한 것으로 주택의 부분만 보면 분명한 신축에 해당함에도 조세특례제한법에 신축주택에 대하여 감면한다고 규정되어 있는 단순한 사실과 청구인이 주택을 증축한 것에 불과하다 하여 신축주택 감면규정을 배제한 처분은 부당하므로, 쟁점부동산 중 주택에 해당하는 부분에 대하여는 양도소득세를 감면하는 것이 타당하다.

청구인은 쟁점부동산을 1978년 3층 건물로 신축하여 보유하던 중 3층 주택을 근린생활시설(예체능계학원)으로 용도변경후 2002.11.05. 기존건물의 4층에 사무실, 5층에 주택을 증축하여 2004.01.10. 양도하였는바, 이는 주택이 없는 상태에서 증축했다는 주장은 사실과 다르며, 건축법상 주거시설과 업무시설간의 용도변경은 건축물대장의 기재변경도 필요없이 가능한 것으로 쟁점부동산은 상가건물 5층 부분에 증축한 주택으로서 사회통념상 단독주택이나 공동주택과 달리 수시로 용도변경이 가능하므로 조세특례제한법상 자기가 건설한 신축주택으로 볼 수 없어 양도소득세 감면신청을 부인하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상가건물에 증축한 주택을 신축주택으로 보아 양도소득세 과세특례 규정을 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1)소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(2000.12.29.개정)

1. 토지(괄호 생략) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포한한다)의 양도로 인하여 발생한 소득<이하 생략> 2)조세특례제한법 제99조 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역이의 지역에 소재하는 다음 각 호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서는 같다)을 취득하여 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로서 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일로부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2002.12.11개정)<중략>

2. 자기가 건설한 신축주택(괄호 생략)의 경우 신축주택기간(2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간)내에 사용 승인 또는 사용검사(임사사용승인을 포함한다)를 받은 주택

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받은 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.<이하 생략>

3. 조세특례제한법시행령 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 지역이라 함은 서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역을 말한다.(2002.12.30.신설)

② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. <이하 생략>

4. 조세특례제한법부칙 제29조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임사사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세 과세대상 소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용승인을 받은 날 당시의 고급주택기준을 적용한다. <이하 생략>

5. 건축법시행령 제2조【정의】① 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "신축"이라 함은 건축물이 없는 대지(기존건물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함한다)에 새로이 건축물을 축조하는 것(부속건물만 있는 대지에 새로이 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축에 해당하는 경우를 제외한다)을 말한다.

2. "증축"이라 함은 기존건축물이 있는 대지안에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 증가시키는 것을 말한다. <이하 생략>

• 다. 사실관계 및 판단 1)사실관계
• 가) 청구인은 쟁점부동산을 2004.01.19. 청구외 최○○ 외 1명에게 양도하고 2004.03.31. 양도소득세 예정신고를 하면서, 기존의 상가부분은 기준시가로 증축한 주택부분은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하였고, 주택부분에 대하여는 양도소득세 31,436,211원을 감면신청하고 자진납부할 세액으로 84,993,209원으로 하였으나 무납부하였으며, 이에 대하여 처분청은 양도소득세 감면을 배제하고 납부불성실가산세를 가산하여 이 건 양도소득세를 부과하였음을 알 수 있다.
• 나) 쟁점부동산은, 1978.05.06. 청구인이 토지를 증여로 취득하였고 1979.12.24. 지층 69.09㎥(소매점), 1층 137.52㎥(소매점), 2층 137.52㎥(사무소), 3층 131.90㎥(주택을 1999.04.04. 예체능계학원으로 용도변경)를 신축하였다가, 2002.11.07. 3층을 137.52㎥로 면적을 증가시키고, 4층 130.82㎥(사무소) 및 5층 102.34㎥(3가구 다가구주택)을 증축한 사실이 확인된다.
• 다) 청구인은 2002.01.31. 쟁점부동산에 대한 증축허가를 받아 청구외 류○○에게 공사를 의뢰하여 2002.10.31. 공사를 완료하고 같은 날 ○○구청장으로부터 사용승인을 받았으며, 2002.11.07. 등기하였다.

2. 판단

• 가) 청구인이 쟁점부동산 중 근린생활시설 위에 1개 층 102.34㎥의 3가구 주택을 증축하여 2002.10.31. 사용승인을 받아 2004.01.19. 양도하여, 조세특례제한법에 규정된 신축주택기간내에 증축하여 취득일로부터 5년 이내에 양도되어 양도소득세가 감면되는 기간에 해당된 사실에 대해서는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다.
• 나) 다만, 신축주택의 범위에 대하여, 처분청은 증축된 주택이라 조세특례제한법에서 규정한 신축주택에 해당되지 아니하여 감면요건을 충족하지 못하여 감면을 배제한 처분은 타당하다고 하고, 청구인은 주택공급을 늘리기 위하여 관련 법령을 신설한 취지로 보아 주택을 증축한 부분도 신축주택으로 보아 양도소득세를 감면하는 것이 타당하다는 청구주장에 대하여 살펴본다. 관련 법령을 보면, 양도소득세 감면대상 주택은 신축주택으로 표기되어 있고 건축법시행령상 신축과 증축은 명백히 구분되어 있어, 청구인의 증축주택을 감면 대상이 되는 신축주택의 범위로 볼 수는 없는 것이며 법령의 해석에 있어서는 특별히 유권해석이 존재하지 않는 한, 글자 그대로 충실하게 해석하는 문리해석을 하는 것이 타당하다 할 것이므로, 청구인의 주장은 법리를 오해한 측면이 있다고 보여진다
• 다) 위 사실관계를 종합적으로 볼 때, 청구인의 증축주택에 대하여 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 규정을 적용할 여지는 없다 할 것이므로, 청구인의 양도소득세 감면신청을 배제한 처분청의 당초 결정은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 조세특례제한법 제99조의3 / 조세특례제한법시행령 제99조의3 / 소득세법 제94조 /