양도가액이 확인되지 아니한다고 보고 기준시가로 과세한 당초처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2001.8.16.(잔금 지급일) ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 529㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 동소 ○○번지 토지 556㎡ 및 여관건물 1,233.72㎡(이하 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구의 김○○외 1인(이하 “양수인”이라 한다)에게 양도하고 쟁점부동산은 기준시가로, 쟁점토지는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2001.9.28. 부동산양도 신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 실지조사에 의하여 자신신고한 쟁점토지 양도가액을 부인하고 기준시가로 결정하여 2004.8.16. 청구인에게 2001년 과세연도 양도 소득세 14,131,780원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.8.23. 심사청구 하였다.

청구인은 쟁점토지를 2000.7.31. 433,690천원에 취득하여 2001.8.16. 420,000천원에 양도하였고 이에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 위 거래에 대한 취득시 및 양도시의 부동산매매계약서(이하 청구인이 제출한 양도시 부동산매매계약서를 “쟁점계약서”라 한다)첨부하여 양도소득세를 자진신고하였으나, 처분청은 청구인이 제출한 쟁점계약서가 실제 거래시 작성된 계약서가 아니고 등기시 필요에 의하여 임의로 작성된 계약서라고 하여 청구인의 신고 내용을 부인하고 쟁점토지에 대하여 기준시가로 과세하였는바, 청구인이 제출한 쟁점계약서는 실제 거래시 작성된 진실된 것이니 기준시가에 의하여 경정한 당초처분은 취소하여야 한다.

청구인은 쟁점토지에 대하여 별도로 작성된 실지거래에 대한 부동산매매 계약서가 작성되어 있다고 주장하면서 쟁점계약서를 제출하였으나, 양수인이 확인한 바에 의하면 쟁점토지 및 쟁점부동산 전체에 대하여 부동산매매계약서(거래금액: 2,070,000천원)를 작성하였고, 쟁점토지만의 부동산매매계약서는 작성된 사실이 없다고 진술하고 있고, 양수인이 보관하고 있는 쟁점토지 및 쟁점부동산의 중도금 영수증에도 쟁점토지에 대하여 별도로 구별함이 없어 14억원을 영수한 사실로 볼때 쟁점계약서는 실지거래한 부동산매매계약서로 보기는 어렵다. 따라서 쟁점토지의 양도가액이 확인되지 아니하므로 쟁점토지에 대하여 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 처분청이 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 확인되지 아니한다고 보고 기준시가로 과세한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【 양도소득의 범위 】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12.29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다)또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는소득 (2000. 12. 29 개정) (이하 생략) 소득세법 제96조 【양도가액】 (2001.12.31. 개정 전)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부산되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2000. 12. 29 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함례 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(1999. 12. 28 개정) (이하 생략) 소득세법 제100조 【 양도차익의 산정 】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 정우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기순시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 가각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 소득세법 제114조 【양도소득과표와 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정의 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의한 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③,④ (생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정)

• 가. 토지 (1995. 12. 29 개정: 지가공사 및 토지증의 평가에 관한 법률 부칙)지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가. 다만, 개별공시자가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유자토지의 개별 공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 (1999. 12. 28 개정)
• 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점토지는 당초 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지의 토지(926㎡, 이하 “분할전토지”라 한다. 쟁점토지 529㎡를 제외한 349㎡는 동소 ○○번지로 분할)에서 분할되었고, 청구인은 분할전토지를 2000.7.31. 759,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 면적비율로 안분되어 쟁점토지에 배분된 금액 433,690,000원을 쟁점토지의 취득가액으로 신고하였고, 쟁점토지의 양도가액에 대한 증빙으로 쟁점계약서를 제출하였음이 처분청이 제출한 조사서 등에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 쟁점토지를 433,690천원에 취득하여 420,000천원에 양도하였고, 위 거래애 대한 취득시 부동산매매개약서 및 양도시의 쟁점계약서를 첨부하여 양도소득세를 실지거래가액으로 자진신고하였으나, 처분청이 청구인의 신고내영을 부인하고 쟁점토지에 대하여 기준시가로 과세한 것은 부당하다고 주장하고 있고, 처분청은 청구인이 제출한 쟁점계약서가 실제 거래시 작성된 계약서가 아니고 등기시 필요에 의하여 임의로 작성도니 계약서라고 주장하고 있는바, 이에 대하여 살펴본다.

3. 먼저 청구인이 처분청애 재출한 쟁점계약서를 보면, 부동산의 표시란에 쟁점토지만이 기재되어 있고, 계약일자는 2001.6.5로, 매매대금 총액은 4억 2천만원으로, 계약금은 5천만원으로, 중도금은 2억 8천만원으로, 잔금은 9천만원으로 기재되어 있으나, 중도금 및 잔금의 지급일은 기재되어 있지 않다. 또한, 양도인과 양수인은 기재되어 있으나, 상호 연락에 필수적인 전화번호등은 기재되어 있지 않으며, 부동산중개인도 기재되어 있지 않다. 기타 부동산 거래에서 분쟁을 예방하기 위하여 흔히 기재되는 특약사항도 기재되어 있지 않다. 양수인이 처분청의 조사공무원에게 제출한 계약서 사본을 보면, 부동산의 표시란에 쟁점토지와 쟁점부동산의 상세한 명세가 기재되어 있고, 계약일자는 2001.6.5로, 총 매매대금은 20억 7천만원으로, 계약금은 1억 7천만원으로, 중도금은 4억원으로, 잔금은 15억원으로 기재되어 있으며, 중도금 및 잔금의 지급기일은 물론, 잔금지급시 쟁점토지와 쟁점부동산에 딸려 있는 부채를 승계한 후 잔금을 지급한다는 등의 지급방법까지 상세히 기재되어 있다. 또한, 양도인과 양수인의 인적사항은 물론 상호간의 연락에 필수적인 전화번호도 기재되어 있으며, 부동산중개인 2인의 인적사항과 전화번호도 각각 기재되어 있다. 기타 사전에 분쟁을 예방하기 위한 특약사항으로 "주차장 ○○번지의 분할비용은 매도인이 부담하고 매도인이 잔금 전에 분할 측량한다. 재산세,각종 공과금은 잔금일 기준으로 상호간에 부담한다. 건물 주차장 통로는 상호사용한다(3필지 전부)"라고 기재되어 있다. 일반적으로 부동산의 거래는 그 거래금액이 고액인 관계로 계약서의 내용이 상세하게 기재될 뿐만 아니라 분쟁을 예방하기 위한 특약사항도 기재되는 것이 통례인 점, 매도인과 매수인이 각각 다른 중개인에게 의뢰하는 사례가 많아 부동산 중개인은 매도인과 매수인측 중개인 2인이 기재되는 것이 보통인 점, 계약일 이후의 연락에 필요한 연락 전화번호의 기재가 필수적인 점 등에 비추어 청구인이 제출한 쟁점 계약서보다 매수인이 처분청의 공무원에게 제출한 계약서가 진실된 계약서라고 보여진다. 더구나 매수인은 처분청의 조사공무원에게 쟁점토지 및 쟁점부동산을 합하여 매수하였고, 부동산매매계약서도 합쳐서 1부만 작성하였다고 진술한 것이 처분청이 제출한 확인서에 의하여 확인된다. 위의 사실을 종합하여 보면, 청구인이 제출한 쟁점계악서는 실지계약서가 아니고 다만 등기시 등기서류에 첨부되는 계약서(일반적으로 취득세 및 등록세를 적게 내기 위하여 거래금액을 축소하여 기재됨)라고 보여지므로 처분청이 전시한 관련 법규에 의하여 쟁점토지에 대한 양도소득세를 기준시가로 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세시본법 제65조 제1항 제2조의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.