분양권의 양도가 1세대1주택의 양도에 해당하는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○타운 ○동 ○호 재건축 조합 아파트분양권(대지 39.44㎡, 건물 443.25㎡, 이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 2003.10.4. 청구외 채○○에게 양도하고 양도소득세를 1세대 1주택 비과세로 신고하였다. 처분청은 양도소득세 신고서에 의해 쟁점분양권 양도일이 2003.10.4.로 확인되고 있어 소득세법 제89조 및 소득세법시행령 제154조 에 규정한 1년 거주요건을 충족하지 못하여 1세대 1주택 비과세에 해당하지 않는다 하여 쟁점분양권 양도에 대해 실지거래가액을 적용하여 2003년 귀속 양도소득세 19,730,730원을 2004.5.5. 청구인에게 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.7.28. 이 건 심사청구하였다.

청구인이 청구외 채○○에게 양도한 쟁점분양권의 잔금청산일이 부동산매매계약서 및 청구외 채○○의 확인서ㆍ예금통장사본 등에 의해 2003.9.30.로 확인됨에도 불구하고, 쟁점분양권의 양도일이 2003.10.4.로 1년 거주요건을 갖추지 못하였다 하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점분양권의 양도일이 2003.9.30.로 1세대 1주택 비과세라 주장하나, 청구인이 쟁점분양권에 대한 양도소득세 신고시 처분청에 제출한 매매계약서에 의하면 잔금청산일이 2003.10.4로 되어 있고, 잔금청산일 관련 금융자료(수표실물사본 등)를 추적조사한 바, 양수인이 지급한 수표가 2003.10.7.~2003.10.8.에 결재되어 실제 잔금청산일이 2003.9.30.이라는 청구구장은 신빙성이 없어 쟁점분양권 양도는 1세대 1주택 비과세에 해당하지 아니한다 할 것이어서 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점분양권이 1세대 1주택에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식이 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내에 토지의 양도로 발생하는 소득.

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(○○시, ○○시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 ○○ㆍ○○ㆍ○○ㆍ○○ㆍ○○ 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다)을 말한다.(2002.10.1개정)

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

⑯ 도시재개발법이 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 154조 제1항의 규정에 해당하는 주택을 소유한 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다.

○ 소득세법 시행령 부칙 (2002.10.1.대통령령 제17751호) 제3조 【1세대 2주택에 대한 경과조치】

① 이 영 시행후 1년이 되는 날까지 당해 주택을 양도하는 경우 또는 대통령령 제17555호 소득세법시행령 중 개정령 부칙 제3항의 규정을 적용받는 경우에는 제154조 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.(2002.12.30 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인은 쟁점분양권을 2003.10.4. 청구외 채○○에게 양도하고 양도소득세를 1세대 1주택 비과세로 신고하였고, 처분청은 쟁점분양권 양도일이 2003.10.4.로 확인되고 있어 소득세법 제89조 및 소득세법시행령 제154조 에 규정한 1년 거주요건을 충족하지 못하여 1세대 1주택에 해당하지 않는다 하여 쟁점분양권 양도에 대해 실지거래가액을 적용하여 결정한 2003년 귀속 양도소득세 19,730,730원을2004.5.5. 청구인에게 결정ㆍ고지한 사실이 양도소득세과세표준신고서, 양도소득세결정결의서, 국세통합전산망에 의해 확인된다.
• 나) 청구인이 처분청에 양도소득세를 비과세로 신고하면서 2003.11.6. 제출한 부동산매매계약서를 보면

(1) 매매물건은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○타운 ○동 ○호 재건축 아파트분양권이고,

(2) 매도인은 청구인, 매수인은 청구외 채○○, 중개업자는 ○○공인중개사무소 대표 청구외 윤○○으로 하여 2003.8.15.계약을 체결하였고,

(3) 총매매대금은 269,000,000원이고, 계약금은 10,000,000원이며, 중도금 50,000,000원은 2003.9.15.지불하고, 잔금 209,000,000원은 2003.10.4. 지불하기로 되어 있으며,

(4) 특약사항으로 잔금지급시 무이자 이주비용 30,000,000원과 총부담금 85.472.000원 중에서 현금납입분 34,440,442원은 현금납입하였고, 미납융자금은 51,031,165원이며, 잔금준비금은 127,968,835원으로 되어 있는 사실이 확인된다.

2. 다음으로 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다. 청구인은, 쟁점분양권의 잔금청산일이 부동산매매계약서 및 청구외 채○○의 확인서ㆍ예금통장사본 등에 의해 2003.9.30.로 확인되는 바, 소득세법시행령 부칙 제3조의 경과규정에 의해 쟁점분양권은 1세대1주택에 해당한다고 주장하여 이에 대하여 살펴보면,

• 가) 청구인이 실제계약서라 주장하며 제시한 부동산매매계약서를 보면

(1) 매매물건은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○타운 ○동 ○호 재건축 아파트분양권이고,

(2) 매도인은 청구인, 매수인은 청구외 채○○, 중개업자는 ○○공인중개사무소 대표 청구외 윤○○으로 하여 2003.8.15.계약을 체결하였고,

(3) 총매매대금은 269,000,000원이고, 계약금은 10,000,000원이며, 중도금 50,000,000원은 2003.9.15.지불하고, 잔금 209,000,000원은 2003.9.30. 지불하기로 되어 있으며,

(4) 특약사항으로 잔금지급시 무이자 이주비용 30,000,000원과 총부담금 85.472.000원 중에서 현금납입분 25,944,000원은 현금납입하였고, 선납금 약 일백만을 잔금지급시에 공제한다고 되어 있다. 위 사실관계에서 확인된 청구인이 처분청에 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서와는 잔금청산일과 특약사항이 다름을 알 수 있고 처분청과 청구인간에 잔금청산일에 대하여 다투고 있어 당심에서 청구인 및 ○○공인중개사무소 대표 청구외 윤○○ 등에 부동산매매계약서가 이중으로 작성된 사유에 대하여 문의한 바, 당초의 부동산매매계약서가 지저분하여 재작성하였다고 주장하나 당초의 계약서를 보면 지저분한 것으로 보여지지 않고 또 재작성하면서 잔금일을 2003.9.30.에서 2003.10.4.일로 변경한 사유에 대하여도 달리 설명하지 못하고 있을 뿐만 아니라,

• 나) ○○공인중개소 대표 청구외 윤○○은 쟁점분양권을 중개하고 청구인으롭터 1,070,000원, 매수자로부터 1,040,000원의 계 2,110,000원의 수수료를 수취하고 이에 대한 영수증을 2003.10.4. 작성ㆍ교부한 사실이 처분청이 제시한 중개수수료 영수증에 의해 확인되고,
• 다) 매수자인 청구외 채○○은 쟁점부동산의 잔금으로 2003.9.30. 예금통장에서 140,000,000원을 인출하여 127,968,835원을 지급하였다고 확인서를 제출하고 있으나, 처분청이 청구외 채○○의 통장에서 2003.9.30. 인출한 1억원권 수표 1장과 1천만원권 수료 4장 등 140,000,000원에 대하여 금융조회한 결과에 의하면 140,000,000원이 청구인 계좌로 2003.10.7.과 2003.10.8.에 입금된 것으로 되어 있어 이에 대한 사실여부를 확인하기 위하여 당심에서 청구외 채○○에게 실제로 잔금을 언제 얼마를 지급하였는지에 대하여 문의한 바, 청구외 채○○은 2003.9.30. 잔금으로 127,968,835원만을 주었다고 거듭 주장하고 있어 금융조회에서 나타난 사실조차 부인하며 실제 잔금지급금액 및 지급시기에 대하여 진술을 거부하고 있어 청구외 채○○의 확인서는 신빙성이 전혀 없는 것으로 보여진다.
• 라) 당심에서 청구인에게 실제 잔금청산일이 2003.9.30.인지 2004.10.4인지를 확인하기 위해 잔금으로 받기로 한 209,000,000원에 대한 정산내역과 이에 대한 금융자료 등 증빙을 제시할 것을 요구하였으나 청구인은 심리일 현재까지 이와 관련된 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있다. 위와 같이 쟁점분양권의 잔금청산일이 2003.9.30.이라는 청구주장은 믿기 어려운 반면에, 처분청이 제시한 부동산매매계약서, 중개수수료 영수증, 금융자료 등은 신빙성이 있는 것으로 보여지고, 또 청구인은 계약서상 잔금 209,000,000원에 대한 정산 및 수수내역과 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있는 바, 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(3) 그러하다면, 청구인이 쟁점분양권을 2003.10.4. 양도하여 1년 거주요건을 충족하지 못하였으므로 1세대 1주택 비과세에 해당하지 아니한다 하여 처분청이 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.