개별공시지가가 없는 토지의 취득가액 산정이 적정하였는지 여부

○○세무서장이 2004. 12. 1. 청구인에게 결정ㆍ고지한 2003년 과세연도 양도소득세 17,510,170원은 이를 취소합니다.

청구인은 1985. 1. 1. 이전에 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 92㎡ 및 같은 동 ○○번지 대지 96㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003. 3. 20. 토지수용으로 ○○구청에 양도하고 쟁점토지의 1990년 개별공시가가 없어, 같은 시점에 수용되고 연접한 같은동 ○○번지(이하 “연접토지”라 한다)의 1990년 개별공시가가 1,300,000원(㎡당)으로 취득가액을 산정하여 기준시가로 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 2개 감정평가기관의 평가 금액을 평균한 1,000,000(㎡달)으로 취득가액을 산정하여 2004. 12. 1. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 17,510,170원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 2. 1 이의 신청을 거쳐 2004. 7. 3.심사청구를 제기 하였다.

• 가. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 감정평가기관이 평가한1,000,000원(m')으로 쟁점토지의 취득가액을 산정하여 이건 양도소득세를 고지하였으나, 이건 관련 이의신청결정에서 보는 바와 같이 처분청 스스로도 감정평가기관의 표준지 선정이 양도물건의 지번과 상당히 떨어져 인근 지번으로 볼 수 없다고 스스로 인정하고 있어 위 표준지를 기준으로 감정기관이 평가한 금액을 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하는 것온 합리적이지 못하므로 이건 과세처 분은 부당하다.
• 나. 처분청 감정기관의 표준지 선정이 잘못되었다 하더라도 그 평가금액이 쟁점토지의 인근 지번(표본지)인 같은 동 ○○번지 및 ○○번지의 개별공시지가 900,000원보다 큰 1,000,000원으로 취득가액을 선정하여 청구인에게 유리하게 적용되었으므로 처분청의 과세처분이 잘못이 없다고 주장하나 처분청이 쟁점토지에 적용해야 한다는 같은 동 ○○번지 및 ○○번지의 개별공시지가는, 이건 감정평가금액을 정욕하에 과세하기 이전에 이를 적용하여 양도소득세를 과세하였다가 처분청 스스로가 잘못되었다 하여 직권시정한 것으로 정당한 사유 없이 다시 이를 적용하여 과세하는 것은 부당하다.
• 다. 청구인이 1990년 개별공시자가가 없는 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 시, 인근유사토지라 하여 그 개별공시지가를 적용했던 연접토지는 쟁점토지와 같이 당초에 같은 동 ○○번지에서 분할되었을 뿐 아니라, 토지의 이용ㆍ효율면에서 골목 안쪽에 위치해 있어 지가가 쟁점토지보다 상대적으로 떨어지고 실지○○구청의 수용결제에 따른 보상금도 적은 점등으로 볼 때, 쟁점토지의 취득가액을 산정할 때는 최소한 위 연접토지의 공시지가 1,300,000원을 적용해야 할 것이다. 또한, 쟁점토지가 1990년도에 개별공시가가 없다가 1991년부터 산정되었고, 분할 전 그 지가를 보면, 1989.7.1부터 1992. 12.31.까지 토지공급이 201등급으로 변동이 없으므로 쟁점토지의 1990년 개별공시지가는 1991년고 ㅏ같이 1,630,000원 및 1,700,000원이 되어야 하는 점을 보아도 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 과세한 이건 부과처분은 취소되어야 한다.

• 가. 개별공시지가가 없는 토지의 평가 시에는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ 이용상황 등 지가형싱요인이 유사한 인관토지를 표준지로 하여 평가해야 하는데, 감정평가기관이 선정한 표준지를 보면 양도물건 지번과 상당히 떨어져 인근 지번으로 볼 수 없으나, 이를 표준지로 하여 평가한 금액이 인근 지번이라고 판단되는 같은 동 ○○번지 및 ○○번지의 개별공시지가 900,000원보다 높은 1,000,000원으로 평가되어 청구인에게 유리하게 적용되었으므로 쟁점토지의 취득가액 산정시 1990년 쟁점토지의 개별공시지가 1,000,000원으로 과세한 처분은 잘못이 없다.
• 나. 청구인이 주장하는 토지등급에 의한 개별공시지가의 결정은 법령에 규정하지 않은 평가방법으로 이를 적용할 수 없고, 또한. 청구인이 쟁점토지가 같은동 ○○번지(모번지)에서 분할되었다하여 모번지의 1990년 개별공시지가(1,300,000원)를 적용해 달라고 하나, 1990년 공시지가 산정당시에는 이미 분할되어 별개의 지번에 해당하므로 이를 인정 할 수 없고, 청구인이 인근 지번이라 판단한 연접토지의 개별공시지가 1,300,000원도 객관적인 근거 없이 임의적으로 적용한 것으로 신빙성이 없으므로 당초처분이 정당하다.

• 가. 쟁점 이건 심사청구는 개별공시지가(1990. 1. 1. 기준)가 없는 쟁점토지의 취득가액 산정이 적정하였는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

1. 같은법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (단서 생략)

2. 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가.(단서 생략)

3. 같은법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

4. 같은법 시행령 제164조 【토지 건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고지가공사 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기고나에 의리하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. 2.지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 시준시가가 고시되기 전에 취득 도는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

④ 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제499호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 X 취득당시의 시가표준액 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 1985. 1. 1. 이전에 취득한 쟁점토지를 2003. 3. 20. 양도하고 기준시가에 의하여 양도차익 계산시, 쟁점토지의 1990년 개별공시지가가 없어 같은시점에 수용된 연접토지의 1990년 개별공시지가 1,300,000원(㎡당)을 적용하여 취득가액(1990년 이전 취득하여 소득세법 시행령 제164조 제4항 의 산식에 의함)을 산정한후 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 신고한 취득가액을 부인하고 쟁점토지와 같은 동 ○○번지 및 ○○번지의 1990년 개별공시지가 900,000원을 적, 취득가익을 산정하여 이건 양도소득과세를 과세하였도, 이에 불복하여 심사청구하자, 처분청이 이를 결정취소하였고 청구인은 이에 대한 심사청구를 취하한 바 있다. 그 후, 처분청은 쟁점토지에 대해 2개 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 금액을 평균한 1,000,000원(㎡당)을 적용하여 이건 양도소득세를 고지하였음이 관련서류 등에 의하여 확인된다.

2. 청구인이 개별공시지가가 없는 쟁점토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 가장 유사한 인근토지(표준지)라고 주장하는 연접토지는 쟁점토지와 연접해 있고, 같은 시점에 ○○구청에 수용되어 보상받았으며, 또한 시점은 다르지만 같은 동 ○○번지(모번지)에서 쟁점토지와 함께 분할되었음이 토지대장, 지적도 및 공시지사가 확인원 등에 의해 확인되며 90년 이후 개별공시지가(천원/㎡)의 추이 및 2003년 보상금은 다음과 같다. 단위: 천원 지 번 (구지번) 90년 91년 92년 93년 94년 비 고 (보상금)

○○동 318-118 (318-8) 1,300 1,530 1,710 2,208 2,500 (2,317)

○○동 318-119 (318-17)

• 1,630 1,820 1,770 2,800 (2,359)

○○동 318-120 (318-18)

• 1,700 1,900 1,770 2,800 (2,383)

• 1차분할(1970.5.27): ○동 ○호 ⇒ 일부 ○호,○호로 분할

• 2차분할(2002.4.25): ○동 ○호,○호 ⇒ 일부

○ 호,

○ 호로 분할

○동 ○은호 ⇒ 일부 ○호로 분할

• 1990년도에 모번지인 ○○번지만 개별공시지가 고시되고 분할토지는 누락됨.

3. 처분청이 당초 쟁점토지와 가장 유사한 인근토지(표준지)라 하여 동 지번의 개별공시지가를 적용했던 같은 동 ○○번지는 쟁점토지의 길(소로) 건너편의 위치하고, 1990년 개별공시지가는 900,000원이며, 처분청이 의뢰하여 한국감정원 및 ○○감점평가법인이 감정평가할 때 선정한 비교 표준지는 쟁점토지(○○동 ○○번지 및 ○○번지)에서 상당히 떨어진 같은 동 ○○번지이었으며, 비교 표준지의 1990년도의 개별공시지가는 1,300,000원임이 지적도, 공시지가확인원 등에 의해 확인된다.

4. 처분청은 이건 관련 이의신청결정에서 "개별공시지가가 없는 토지의 평가시에는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 평가해야하는데 감정평가기관의 표준지를 보면 양도물건 지번과 상당히 떨어져 인근지번이라고 볼 수 없다“라고 하면서, 동 표준지에 의한 평가액이 쟁점토지의 길 건너편에 위치한 같은 동 ○○번지 및 ○○번지의 공시지가가 900,000보다 높은 1,000,000원임으로 청구인에게 유리하게 적용되었다하여 심리에서 제외한다는 내용의 결정을 하였음이 관련서류에 의해 확인된다.

5. 취득가액 계산시 적용할 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 처분청의 취득가액 산정이 적정하였는지에 대하여 살펴본다. 가) 소득세법 시행령 제164조 (토지ㆍ건물의 기준시가 산정) 제1항에 의하면, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 평가관련 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하고, 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다고 규정하고 있는데, 처분청은 위 규정에 따라 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 감정한 쟁점토지의 감정가액을 참작하여 쟁점토지의 1990년 개별공시지가를 1,000,0000으로 산정 하였으나, 이건 이의신청결정에서 보는 바와 같이, 처분청은 감정평가기관이 쟁점토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 선정하여 평가하여야 함에도 선정된 비교표준지가 양도물건 지번과 상당히 떨어져 인근지번이라 볼 수 없다고 스스로 인정하고 있다. 따라서, 비교표준지란 개별공시지가를 산정하고자 하는 필지 주변의 여러 표준지 중에서 직접 비교의 기준이 되는 표준지로서, 비교방식에 희한 지가산정에서는 무엇보다 중요한 것이므로 비교표준지 선정기준에 의거 합리적인 선정이 이루어져야 하는 바, 처분청 의견과 같이 감정평가기관의 비교 표준지가 쟁점토지와 상당히 떨어져 직접 비교의 기준이 되지 아니한다면 이는 합리적인 평가방법이라 할 수 없으므로 이를 기준으로 한 취득가액의 산정은 잘못이있다 할 것이다.

• 나) 처분청은 이건 관련 이의신청결정에서 감정평가법인의 표준지가 쟁점토지와 상당히 떨어져 쟁점토지의 인근지번으로 볼 수 없는 반면, 쟁점토지의 길(소로) 건너편에 위치한 같은 동 ○○번지 및 ○○번지를 비교표준지로보아 동 지번의 공시지가를 쟁점토지의 1990년 공시지가로 평가해야 한다는 의견이나, 위 같은 동 ○○번지 및 ○○번의 개별공시지가는 감정평가법인의 감정가액을 적용하여 이건 과세하기 이전에 동 지번의 개별공시지가를 적용하였다가 처분청 스스로 잘못되었다 하여 취소하였던 것으로 특별한 사유 없이 동 지번의 개별공시지가를 다시 적용하는 것은 납득하기 어렵고, 또한, 처분청은 쟁점토지와 같은 동 ○○번지 및 ○○번지의 지가를 같이 보았으나, 청구인이 제시한 지적도 및 사진 등에 의하면 쟁점토지가 속한 브럭의 전면에는 대로변(지하철 7호선 및 간선도로 방향 8차선)이고, 같은 동 ○○번지 및 ○○번지는 조금이라도 쟁전토지보다 대로변에서 더 떨어졌거나 산쪽 방향에 더 가깝게 위치하고 있어 동 지번의 지가가 쟁점토지의 지가보다 떨어진다는 것을 쉽게 할 수 있다 할 것이다.
• 나) 청구인은 양도소득세 신소시 1990년 개별공시지가가 없는 토지에 대한 취득가액을 산정함에 있어 연접토지의 공시지가로 적용하였는데, 동 지번의 토지는 쟁점토지와 연접해 있고, 같은 시기에 ○○구청에 수용되어 토지보상금을 받은 토지이고, 도로의 두면(코너)에 접한 쟁점토지에 연접하였지만 토지의 이용ㆍ효율면에서 골목 안쪽에 위치해 있어 지가가 쟁점토지보다 상대적으로 떨어져 위 2)의 [표]에서 보는바와 같이 수용당시 ○○구청에서도 쟁점토지보다 낮게 평가하여 보상금이 쟁점토지보다 적게 지급되었고, 위 토지와 쟁점토지의 상대적인 관계가 19990년 당시에도 변함이 없다고 보여지므로 위 토지의 1990년 개별공시지가가 1,300,000원이며느 쟁점토지는 그 이상의 가액으로 평가하여 적용해야 함에도 청구인은 1,300,000원을 적용한 후 취득가액을 산정하여 신고한 것은 잘못이 없다 할 것이다

6. 위 사실을 종합해 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지와 같은 시점에 토지수용되고 연접한 같은 동 ○○번지(연접토지)의 1990년 개별공시지가를 적용한 후 취득가액을 산정하여 이건 양도소득세를 신고한 것을 인정하지않고 처분청의 방법으로 취득가액을 산정한 것은 잘못되었다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.