주소지를 둔 건물의 일부를 주거용으로 사용하였다면 주택으로 보아야 함

[주문] 이 건에 대한 심사청구를 기각합니다. [이유]

청구인은 2003.1.28. ○○시 ○○구 ○○동 ○○소재 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 "양도주택"이라 한다)를 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ☆☆맨션 ○○동 ○○호에 거주하는 박수☆외 1인에게 양도하고, 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 비과세 신고하였다. 처분청은 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인이 2003.1.28. 양도주택을 매도할 당시 청구인에게 ○○도 ○○시 ○○동 ○○소재에 주거용으로 사용하고 있는 부동산 일부(이하 "쟁점부동산"이라 한다)가 있었으며, 이를 1주택으로 보아 청구인의 또 다른 소유주택인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○소재 ○○아파트 ○○동 ○○호 주택과 쟁점부동산, 양도주택 등 1세대가 3주택을 보유하다가 1주택을 양도한 경우이므로 실거래가액에 의하여 양도소득세 82,992,840원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.6.1. 이 건 심사청구 하였다.

처분청이 1주택으로 본 쟁점부동산은 근린생활시설로 지하1층부터 지상3층(654.76㎡)의 방 3개는 간호사 및 종업원의 합숙소로 사용하였고, 나머지는 청구인의 가족이 이민가기 전 사용하던 가재도구를 보관하는 장소로 사용하고 있었기 때문에 쟁점부동산을 주택으로 봄은 부당하다. 따라서 ○○시 ○○구 ○○동 ○○소재 □□아파트 ○○동 ○○호를 2002.12.27. 취득한 후 1년 이내에 2003.1.28. 양도주택을 매도하였으므로 청구인의 경우는 일시적인 2주택에 해당하므로 청구인의 양도주택은 1세대1주택 비과세 대상임에도 1세대 3주택으로 보아 양도주택에 대하여 실거래가액으로 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점부동산에 주민등록이 되어있고, 조사당시 현지확인 한 바, 3층병원 원장실을 실지 주거용(사진첨부)으로 사용하고 있으며, 4층에는 간호사 및 종업원이 사용하는 방3개 이외에 큰 방과 거실. 주방에 침대, 장롱, 장식장, 에어컨, 냉장고 등 가재도구가 진열되어 있어 주택으로 사용 중임이 확인되어 쟁점부동산이 1주택에 해당되므로 청구인은 쟁점부동산과 양도주택 및 ○○시 ○○구 ○○동 ○○소재 □□아파트 ○○동 ○○호 주택 등 1세대 3주택 소유자로 청구인이 매도한 양도주택을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도 소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산의 일부가 주택에 해당되는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 ο 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.(1999.12.28 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득(2002.12.18 개정) ο 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.(1994.12.31 개정) ο 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.(2002.12.18 개정) 1 ~ 6 생략

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(數)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우(2002.12.18 개정) ο 소득세법시행령 제162조의2 【양도가액】

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 이 건 사실관계를 살펴본다.

① 쟁점부동산의 용도는 근린생활시설이며, 규모는 지하1층(149.22㎡), 지상 1~4층(676.14㎡)건물로 지하1층부터 지상3층은 청구인이 2000.5.1.부터 ○○산부인과병원을 운영 중이며, 4층 방3개는 간호사 및 종업원의 합숙소로 사용하고 있고, 큰방 1개와 거실 일부는 청구인의 가족이 생활한 가재도구들이 보관되어 주거용으로 사용 중인 것으로 처분청의 조사서 및 사진에 의하여 확인된다.

② 청구인의 가족이 사용한 가재도구들이 보관되어 있는 4층 일부의 사용현황을 보면, 침대 및 장롱 쇼파, 장식장, 주방기구, 가재도구 등의 보관·진열 상태로 보아 가족들이 국내 체류 시 거주하는 주택이었음이 처분청의 조사서 및 조사당시 촬영한 사진 등에 의하여 확인된다.

③ 청구인이 쟁점부동산 양도시점에서 청구인 가족의 거주 현황을 보면, 쟁점부동산 3층내 원장실은 침대, 쇼파, 장식장 등 생활주거용품이 구비되어 있고, 청구인은 조사당시 1995.8월부터 2003.12.5. 까지 기간동안 청구인이 쟁점부동산에서 거주(1997.4.1부터 2000.1.30. 미국 거주기간 제외)하였다고 진술한 바 있으며, 청구인의 처 최희◎과 자녀 탁은◇ 등은 미국 영주권을 취득하여 미국에 거주하고 있고, 자녀 탁효□과 탁의△ 등은 쟁점부동산 소재지에 주민등록만 등재되어 있을 뿐 미국에 체류 중인 사실 등이 청구인의 확인서 및 처분청의 조사내용에 의해 확인된다.

④ 청구인의 주택보유 및 양도현황 ┌────────┬────┬────┬────┬────┬─────────┐ │ 소재지 │ 종 류 │ 면 적 │ 취득일 │ 양도일 │ 비고 │ ├────────┼────┼────┼────┼────┼─────────┤ │서울 ○○ ○○ │ │ │ 1984. │ 2003. │ 양도시점 │ │○○ ○○ⓐ○○│ 아파트 │119.68㎡│ 06.16 │ 01.28 │ 1세대3주택 │ ├────────┼────┼────┼────┼────┼─────────┤ │서울 ○○ │ │ │ 2002. │ │ │ │○○ ○○ⓐ ○○ │ 아파트 │ 48.43㎡│ 12.27 │ 보유중 │ - │ ├────────┼────┼────┼────┼────┼─────────┤ │경기 ○○ ○○동│근린생활│ │ │ │ │ │ ○○ │시설용도│825.36㎡│ 1988. │ 보유중 │ 4층 전체170.61㎡ │ │ │4층건물 │ │ 12.13 │ │ 주택으로 사용 │ └────────┴────┴────┴────┴────┴─────────┘

(2) 청구인의 주장에 대하여 살펴본다.

① 먼저 쟁점부동산이 주거용으로 사용하였던 1주택인지 여부를 보면, 청구인은 3층 원장실은 산부인과 병원의 특성상 상시 대기하고 있어야 하므로 침대와 쇼파 등을 놓고 야간 대기 장소로 사용하고, 실제 거주는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○마을 ○○빌리지 ○○동 ○○호 매형(최정▽)집에서 병환중인 모친을 간병하면서 출퇴근하고 있으며, 4층 방의 가재도구는 양도주택 임대시 가족이 사용하던 가재도구를 보관하는 창고로만 이용하였다고 주장하고 있으나, 처분청이 당초 조사한 내용 및 조사당시의 사진에 의하면, 청구인 및 청구인의 자녀 2명의 주민등록이 쟁점부동산 소재지로 등재 되어있고, 청구인도 쟁점부동산에서 거주하고 있었다고 처분청의 세무조사 당시 진술하였으며, 3층 원장실 내부 침대, 쇼파, 장식장 등 생활거주용품이 비치되어 있었던 사실이 확인되고 있어 쟁점부동산을 주거용으로 사용 중 이었다고 보아야 하고, 쟁점부동산 4층 내 방3개는 간호사 및 종업원의 합숙소로 이용하고 있고, 큰 방1개와 거실에는 침대, 장롱, 쇼파, 식탁, 주방기구, 가재도구 등의 진열 상태로 보아 가족들이 국내 체류시 거주하는 주택으로 확인되었다는 처분청의 조사서와 4층 내부 사진에 의하여 주거용으로 확인되고 있어 청구주장을 받아들이기 어렵다.

② 다음 양도주택이 일시적 1세대 2주택의 양도인지 여부에 대하여 보면, 청구인은 2002.12.27. ○○시 ○○구 ○○동 ○○소재 ○○아파트 ○○동 ○○호 주택을 취득하고 1년 이내인 2003.1.28. 양도주택을 매도하였으므로 일시적 2주택일 뿐 1세대 1주택 비과세 대상이라고 주장하나, 위 "①"에서 본 바와 같이 청구인은 양도주택을 매도할 당시인 2003.1.28. 현재쟁점부동산 3층 일부와 4층 일부를 주거용으로 사용 중인 사실이 확인되었으므로 쟁점부동산이 1주택에 해당되어 양도주택이 1세대1주택 비과세대상이 아니라고 판단된다.

③ 또한 1세대가 3주택 이상을 보유하는 경우 실거래가를 적용하여 양도차익을 계산해 과세함으로써 주택에 대한 투기수요를 억제하는 것이 3주택 이상 보유자에 대한 실가과세의 입법 취지라고 볼 때, 청구인의 경우는 쟁점부동산의 소재지에 주소를 두고, 3층 일부와 4층 일부를 주거용으로 사용하고 있었으므로 소득세법시행령 제154조 제3항 의 규정에 의거 쟁점부동산은 1주택에 해당된다고 봄이 타당하다.

(3) 위 내용을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 일부를 주택으로 인정하여 1세대 3주택 보유자의 주택양도로 보아 실거래가액으로 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법시행령 제154조 / 소득세법 제96조 / 소득세법시행령 제162조의2 /