분양권의 양도로 보아 양도소득세 감면을 배제한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(○○번지로 지번 변경됨) ○○동 ○○아파트 ○동 ○호 24평형(이하 “쟁점자산”이라 한다)을 1999.12.22. 청구외 ○○구역 제3지구 주택재개발조합(이하 “주택조합” 이라 한다)으로부터 일반분양으로 취득하여 2003. 6. 7. 청구외 김○○(이하 “양수인” 이라 한다)에게 양도하고 2003. 6. 24. 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고를 하면서 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의거 양도소득세 41,940,000원에 대하여 감면을하고 농어촌특별세 8,388,000원을 납부하였다. 처분청은 청구인은 양수인에게 양도한 쟁점자산을 분양권에 해당한다고 판단하여 청구인의 양도소득세 감면을 배제하고 2003. 10. 8. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 20,920,000원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 12. 30. 이의신청을 거쳐, 2004. 8. 20. 심사청구하였다.

쟁점자산의 임시사용일 2003. 5. 30.이고 쟁점자산에 대한 취득시의 분양잔금과 양도시의 잔금청산일은 2003. 6. 6.로 임시사용일 이후에 잔금이 청산되었으므로 쟁점자산의 양도는 분양권이 아닌 부동산의 양도에 해당되는데도, 처분청에서 ‘분양권전매 거래사실을 확인합니다’라고 기재된 양수인의 사실확인서만으로 분양권의 양도로 보아 양도소득세 감면을 배제하여 과세한 처분은 부당하다.

사실확인조사에서 쟁점자산의 명의변경일과 잔금청산일은 2003. 6. 5이며 잔금입금자는 양수인이고 잔금입금액은 6백만원인 사실은 청구외 ○○아파트 분양소장이 제출한 서류에 의하여 확인되는바, 자산의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이 되는 것이므로 분양잔금을 청산하기 전에 양수인에게 명의변경하였고 양수인이 분양잔금을 지불한 사실이 확인되어 쟁점자산은 분양권인 상태에서 양도되었다고 보는 것이 타당하여 신축주택 취득으로인한 감면을 배제한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점자산의 양도를 분양권의 양도로 보아 양도소득세 감면을 배제한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

1. 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 토지(괄호 생략) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)외 양도로 인하여 발생한 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 괸리의 양도로 인하여 발생한 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 귄리를 포함한다) <이하 생략>

2. 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설 사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내의 양도함으로써 발생하는 소득의 대하여는 양도소듯에의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도고소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. <단서 생략>

1. 자기가 건설한 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조차 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서"신축주택취득기간" 이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택

2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조차 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외 한다

② <생 략>

③ 제1항의 규정을 적용받고다 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면 신청을 하여야 한다. <이하 생략>

3. 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 명부 등에 기재된 등기접수일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. <이하생략>

4. 조세특례제한법시행령 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 앙도소득세의 감면】 <중 략>

② 법 제99조 제1항 제2호 단서에서 "대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택" 이라 함은 1988년 5월 21일 이전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 도는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다.

③ 법 제99조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 다은 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다.

1. 주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 “주택조합 등” 이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 “잔여주택”이라 한다)으로서 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간” 이라 한다) 내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택

2. 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다.

④ 법 제99조 제3항의 규정에 의하여 양도소득세의 감면신청을 하고자 하는자는 당해 부동산의 양도일이 속하는 과세연도의 과세표준 확정신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 1에 해당하는 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다

1. 법 제99조 제1항 제1호의 주택

• 가. 사용승인일 또는 사용검사일(일시사용승인일을 포함한다)을 입증할 수 있는 증빙서류.
• 나. 건축물 관리대장

2. 제3항 제2호의 주택

• 가. 주택조합 등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실을 입증할 수 있는 증빙서류
• 나. 제1호의 서류 <이하 생략>
• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구인은 쟁점자산을 양도하고 2003. 6. 24. 실지거래가액으로 양도속득세예정신고를 하면서, 양도일자는 2003. 6. 7, 양도가액 250백만원, 취득일자는 1999.12.22, 취득가액 131백만원으로 하여 새액감면시청서를 별도로 제출하지 아니하고 조세특례제한법 제99조 의 규정을 정용하여 양도소득세는 감면하고 농어촌특별세 8,388,000원을 납부하였음이 신고서에 의하여 확인된다.
• 나) 청구인은 쟁점자산 취득시 1999. 12. 22. 시행자인 주택조합과 시공자인 ○○건설산업(주)를 공동 공급자로 하는 ｢○○동 ○○아파트 공급계약서｣를 작성하고 분양금액 131백만원 중 계약금 26,200,000원을 계약일에 완납하였으며, 2003. 6. 5. 잔금을 양수인이 납부한 사실이 처분청에서 제출한 심리자료에 의하여 확인되고, 당심에서 관할구청에 조회한바, 쟁점 ○○아파트는 임시사용 승인을 밪지 아니하고 2003. 6. 7. 준공검사를 받은 사실을 알 수 있다.
• 다) 청구인은 2003. 3. 12. 쟁점자산을 양수인에게 매매대금 250백만원으로 매매하는 계약을 채결하면서, 계약상 잔금청산일은 2003. 6. 7.이나 2003. 6. 5. 실제잔금을 수령한 사실에 대해서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.
• 라) ○○아파트의 시행자 및 시공자는 공급자의 자격으로 분양잔금을 청산한 2003. 6. 5. 청구인에서 양수인으로 쟁점자산의 권리의무를 승계하는 ｢권리의무승계계약서｣를 청구인 및 양수인과 공동으로 작성한 사실이 ○○아파트의 분양소장이 처분청에 제출한 계약서에 의하여 확인되고, 청구인은 양수인이 2003. 6. 7. 작성한 ‘쟁점자산의 분양권 전매 거래사실임을 확인합니다’라고 기재된 ｢거래사실확인서｣ 를 처분청에 제출하였으며, 등기부 등본상 1999.12. 22. 매매를 원인으로 2003. 3. 20. 소유권이 주택조합에서 양수인으로 변경되었음이 확인된다.

2. 판단

• 가) 청구인은 쟁점자산의 분양잔금을 본인이 양수인 명의로 납부였으므로 분양권의 전매가 아닌 주택을 양도한 것이므로 양도소득세 감면을 부인한 처분은 부당하다고 주장하고 있어. 이에 대하여 살펴본다. 부동산을 완성일 이전에 양도하는 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이라고 보는 것이 타당하여 쟁점 ○○아파트의 준공일이 2003. 6. 7.이므로 쟁점자산의 완성일은 2003. 6. 7.이라 할것이고, 대금청산이란 매매계약서상 기재된 잔금지급약정일이 아니라 실지 잔금을 지급한 날(같은 뜻: 대법90누1209, 1990. 7. 10.)인 것이므로 쟁점자산의 양도시 실제 잔금청산일이 2003. 6. 5.로 확인 되어 쟁점자산은 완성일 이전에 양도되어 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보는 것이 타당하다고 보여지는바, 부동산을 취득할 수 있는 권리 전매하는 경우레는 ‘신축주택 취득자에 대한 양도세 감면규정’ 적용이 배제(재일 460214-214, 1999. 12. 17)되는 것이므로, 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.
• 나) 청구인은 양수인이 작성한 거래사실확인서상 '분양권전매'라는 문구는 용지가 없어서 사용한 것일 뿐인데도 사실관계를 확인하지 않고 분양권전매로 본것은 잘못된 처분이라는 주장하고 있는데 대하어 살펴보면, 분양받은 아파트를 완성일 또는 사용검사필중 교부일 이전에 양도하는 경우는 전시한 바와 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도(같은 뜻: 재삼 46014-20, 2001. 1. 4. 외 다수)로 보는 것이므로 청구주장은 이유가 없는 것으로 보인다.
• 다) 상기 사실관계와 관련 법령을 종합적으로 검토한바, 쟁점자산의 양도를 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도로 보아, ‘신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면규정’을 배제한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아 들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.