토지 전체가 양도당시 주택의 부수토지에 해당하는지 여부

○○세무서장이 2003.12.5 청구인에게 한 2002년 과세연도 양도소득세 15,182,200원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 1988.6.17 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 255㎡ 및 지상주택 139.19㎡를 취득, 보유하여 오던 중 1995.8.2 ○○구청에서 주거환경개선계획에 의거 도로개설을 위하여 같은 곳 ○○번지 소재 대지76㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)로 불할하여 수용하였으나, 쟁점토지의 일대가 ○○동 택지개발지구로 편입됨에 따라 주거환경개선지구에서 해재되어 도로개설이 필요없게 되자 청구인이 2002.6.25. 이를 환매취득하였다가, 2002.10.15 쟁점토지가 분할된 후에 같은곳 ○○번지 소재 대지 179㎡및 지상주택(이하 “쟁점외주택”이라 한다)과 쟁점토지를 ○○시에 모두 양도하고, 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세되는 것으로 신고 하였다. 처분청은 쟁점외주택은 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세결정하고, 쟁점토지는 쟁점외주택의 부수토지에 해당하지 않는 것으로 보아 1년 미만의 단기양도에 해당된다. 하여 실지거래가액(양도가액 89,458,000원, 취득가액 51,607,800원)으로 양도차익을 산정하여 2003.12.5 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 15,182,200원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.2.11 이의신청을 거쳐 2004.5.20 이건 심사청구를 제기 하였다.

• 가. 쟁점외주택의 부수토지로 사용하던 쟁점토지를 ○○구청에서 도로개설을 위하여 1995.8.2 이를 분할하여 수용하였으나, ○○구청에서는 수용후에도 도로 개설 등 일체의 재산권을 행사하지 아니하여 소유권만 변동된 상태에서도 쟁점외주택의 부수토지로 계속 사용하던 중 도로개설이 필요없게 됨에 따라 청구인이 2002.6.25 이를 환매취득하였다가 2002.10.15 ○○시에서 택지개발을 위해 쟁점외주택과 그 부수토지인 쟁점토지를 일괄 수용하는 관계로 협의에 의하여 양도한 것으로서, 이는 소득세법시행령 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 보유기간의 제한없는 1세대 1주택의 부수토지의 양도에 해당하므로 비과세되어야 한다.
• 나. 만일, 쟁점토지 중 현황이 도로로 평가되어 보상된 28㎡가 쟁점외투택의 부수토지에 해당되지 아니하여 과세된다 하더라도 그 양도가액 14,434,000원이 되고, 취득가액은 19,013,400원이 되어 양도차손이 발생하므로 이 건 부과처분은 결국 취소되어야 한다.

○○구청에서 쟁점토지를 취득하여 재산권을 행사하지 아니하여 청구인이 쟁점외주택의 부수토지로 계속 사용하였고, 2002.6.25 환매취득후에도 쟁점외주택의 부수토지로 사용하였다고 주장하나, 이를 뒷받침할 증거자료의 제시가없고, 쟁점토지는 쟁점외주택의 부수토지로서의 지위를 상실한 상태에서 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 제9조 제1항 규정에 의거 청구인이 환매권을 행사하여 재취득하고, 불과 4개월 후에 양도한 정황등으로 보아 쟁점외주택의 부수토지로 사용하기 위하여 재취득하였다고 볼 수 없으므로 쟁점토지는 쟁점외주택의 부수토지에 해당하지 아니한 것으로 보아 과세한 이 건 부과처분 정당하다.

• 가. 쟁점

1. 쟁점토지가 쟁점외주택의 부수토지에 해당하는지의 여부

2. 만일, 쟁점토지중 도로부분은 쟁점외주택의 부수토지에 해당하지 않고, 나머지 부분만 쟁점외주택의 부수토지에 해당하더라도 도로부분에 대하여 양도차손이 발생되어 결국, 이 건 부과처분은 취소되어야 하는지의 여부

• 나. 관련법령 이 건 부과처분의 납세의무성립일 현재 시행된 소득세법령은 다음과 같다. 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득에(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 저악된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함계 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 각호1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우, 이 경우 가목 및 나목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 함하는 것으로 한다.

• 가. 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공공용지의 취득 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도하는 경우
• 나. 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우
• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 쟁점토지의 등기부 및 2004.6.10자 ○○구청장 발급의 수용(매수) 확인서에 의하면, 쟁점토지는 1995.8.2자로 분할되어 ○○주주거환경개선사업으로 ○○구청에서 토지수용법에 의거 수용하였고, 1996.2.26에는 쟁점외주택의 일부지장물 23㎡가 수용된 것으로 나타나며, 2002.5.22자 청구인과 ○○구청장간에 체결된 토지(환매)매매계서에 의하면, 공공용지취득손실보상에관한특례법 제9조 제1항 등의 규정에 의거 청구인이 환매권을 행사하여 쟁점토지를 51,607,800원에 취득하는 것으로 계약을 체결하여 2002.6.25 소유권을 재취득한 것으로 확인된다.
• 나) 2002.10.10자로 청구인과 ○○시장간에 체결된 쟁점외주택 및 쟁점토지에 대한 수용협의계약서에 의하면, 이들은 ○○구 택지개발사업의 추가편입지로 편입됨에 따라 양도된 것으로 나타나는 바, 쟁점토지 중 실제 이용상황이 도로인 28㎡는 14,434,000원(㎡당 515,500원)으로, 나머지 48㎡는 75,024,000원(㎡당 1,563,000원으로서, 쟁점외주택의 지번의 대지 179㎡의 단가와 같음)으로 구분하여 양도된 것으로 나타난다.
• 다) 위 앙도가액을 산정하기 위하여 ○○시에시 의뢰한애 따라 가격시점을 2002.10.7자로 하여 평가한 ○○감정평가법인과 ○○감정평가법인의 감정평가서에 의하면, 지목이 대지로 되어있는 쟁점토지 중 28㎡는 현황이 “도로”로서, 나머지 48㎡는 “대지”로서 그 단가가 달리 평가되었는 바, 나머지 48㎡는 쟁점외주택의 지번인 같은 곳 ○○번지의 대지의 단가와 동일하게 평가된 것으로 확인되나, 제시된 감정평가서 만으로는 쟁점토지가 쟁점외 주택의 부수토지에 해당하는지는 구체적으로 알 수 없다.
• 라) 2003.12.24자 ○○구청장의 민원처리 회신공문에 의하면, 청구인이 ○○구청장에게 쟁점토지가 1995.8월 ○○구청에 수용되어 청구인이 다시 환매한 2002.6월까지 당초 수용목적인 공공요지(도로)에 편입하지 아니하고 청구인이 쟁점외주택의 부수토지로 사용하였음을 확인하여 달라는 민원에 대하여, 쟁점토지는 1994.2.18 주거환경개선계획에 따라 1995.8월 도로개설을 위해 ○○동 ○○번지에서 분할하여 수용하였으나, 택지개발지고로 편입하기 위해 2002.3.15 ○○1지구주거환경개선지구변경지정(해제)되어 도로개설이 불필요함에 따라 2002.5.22 청구인에게 환매한 토지였음을 알려 드린다는 내용인 바, 쟁점토지가 ○○구청에 수용되어 청구인이 환매할 떄까지 ○○구정에서 실제 도로로 개설하지 아니한 사실은 알 수 있으나, 청구인 쟁점외주택의 부수토지로 사용하였는지에 대하여는 회신한 바 없는 것으로 나타난다.
• 마) 청구인이 제시하는 2002.5.14자로 ○○지적공사에서 작성한 쟁점토지 등에 대한 측량성과도에 의하면, 쟁점토지는 기존도로에 접하고 있으면서, 그 안쪽으로는 쟁점외주택과 접하고 있는데, 쟁점토지를 도로부분 28㎡와 나머지 부분 48㎡로 다시 세분하면, 도로부분은 기존도로에 접하여 도로로 사용되고, 나머지 부분은 쟁점외주택이 점유하여 있었던것으로 나타난다.

2. 판단

• 가) 지적공부상 지변이 상이한 2필지의 토지위에 주택이 있는 경우 한 울타리안에 있고, 1세대가 거주용으로 사용한 떄에는 주택과 이에 부수되는 토지로 보는 것(소득세법기본통칙 89-7)이며, 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공공용지의 취득 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도하는 경우는 관련법령에서 본바와 같이 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의거 1세대 1주택의 보유기간이 제한이 없으므로, 쟁점외주택이 1세대 1주택 비과세대상에 해당하는 점에 있어서는 다툼이 없는 이 건의 경우, 쟁점토지가 양도당시 쟁점외주택의 부수토지에 해당된다면, 쟁점외주택과 같이 1세대 1주택의 양도로서 양도소득세가 비과세된다 할 것이다.
• 나) 먼저, 쟁점토지 전체가 양도당시 쟁점외주택의 부수토지에 해당하는지에 대하여 살펴보면, 쟁점토지 일대는 현재 양도당시의 상황이 보존되어 있지 아니하여 사실관계에서 본 감정평가법인들의 감정서와 ○○지적공사에서 작성된 쟁점토지 등에 대한 측량성과도에 나타나는 내용 등으로 미루어 판단할 수밖에 없는 바, 이들 내용으로 보아 쟁점토지 중 도로부분 28㎡는 쟁점외주택에 전용되었던 도로라기 보다 기존공용도로에 접하여 기존도로와 함께 일반 사도로 사용된 것으로 보이므로 쟁점외주택의 부수토지에 해당하지 아니한 것으로 판단되나, 나머지 부분인 48㎡는 쟁점외주택이 점유하고 있었던 것으로 보아 쟁점외주택의 부수토지에 해당하는 것으로 보이므로 이 부분에 대한 양도소득세는 비과세되어야 할 것으로 판단된다.
• 다) 다음, 쟁점토지 중 쟁점외주택의 부수토지에 해당하지 아니한 도로부분 28㎡는 양도소득세 과세대상에 해당하나, 사실관계에서 본 바와 같이 도로부분의 양도가액은 14,434,000원이고, 청구인이 2006.26 쟁점토지를 환매취득할 때 도로부분과 나머지 부분을 구분함이 없어 쟁점토지 전체를 51,607,800원에 취득하였으므로 도로부분의 취득가액은 19,013,400원-14,434,000)원의 양도차손이 발생하므로 결국, 이건 부과처분은 취소되어야 함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.