지정지역내 부동산을 부담부 증여하는 경우 기준시가 적용여부

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다. [이유]

• 가. 청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 ***-13 소재 ○○아파트 *동 703호(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1997.10.31. 취득하여 2003.10.23. 청구인들의 아들인 청구외 신○○에게 부담부(채무액 245백만원) 증여하고, 동 채무액 245,000,000원에 대해 양도소득세를 자진신고함에 있어 채무인계가액 245,000,000원을 양도가액으로 하고, 취득가액은 실지취득가액 333,000,000원에서 증여가액 중 채무인계가액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 213,294,117원으로 하여 양도소득세 2,461,880원을 납부하였다.
• 나. 처분청은, 쟁점부동산의 양도가액은 청구인이 신고한 금액인 245,000,000원으로, 취득가액은 취득당시 기준시가 168,500,000원에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액인 107,928,104원으로 하여 양도차익을 산정한 다음, 2004.02.16. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 25,617,790원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.05.17. 이 건 심사청구하였다.

• 가. 부담부증여시 인계하는 채무액은 양도소득세 과세대상(유상대가)이고, 쟁점부동산은 소득세법 제96조제1항제6호 의2 및 같은법시행령 제162조의3에서 정한 지정지역내의 부동산이므로 소득세법 제100조제1항 에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정하여야 한다.
• 나. 위 규정에 따라, 양도가액은 실지 채무인계가액인 245,000,000원으로 하고, 취득가액은 실지 취득가액에서 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율로 계산한 금액으로 하였는 바, 이는 취득 및 양도가액 쌍방을 실지 거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 것으로 청구인의 당초 신고는 정당하다.

• 가. 부담부증여의 경우, 양도당시 실지거래가액이 당초부터 없는 것이므로 소득세법시행령 제159조 의 산식을 적용할 때 양도당시 자산가액은 기준시가를 적용할 수 밖에 없고,
• 나. 양도가액을 기준시가로 하면, 소득세법 제100조제1항 의 규정에 따라 취득가액도 기준시가로 하여야 하므로, 쟁점부동산의 취득가액을 취득당시 기준시가에 증여자산가액 중에 채무인계가액이 차지하는 비율로 산정하여 이 건 양도소득세를 경정·고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 지정지역내 부동산을 부담부증여하는 경우 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 ■ 소득세법 제88조 [양도의 정의]

① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.(1996.12.30 개정) ■ 소득세법시행령 제159조 [부담부증여에 대한 양도차익의 계산] 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.(1994.12.31 개정) ■ 소득세법 제96조 [양도가액]

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.(2002.12.18 개정) 6의2. 당해지역의 부동산가격상승율이 전국소비자물가상승율보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승율 등을 감안하여 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우(2002.12.18 신설) ■ 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.(1996.01.01 현행)

1. 취득가액(1996.01.01 현행)

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29 개정) ■ 소득세법 제100조 [양도차익의 산정]

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.(2000.12.29 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점부동산을 1997.11.17. 취득하여 2003.10.23. 청구인의 아들인 청구외 신○○에게 부담부증여한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되며, 쟁점부동산은 양도당시 실지거래가액에 의하여 과세되는 지정지역내 부동산임에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2. 쟁점부동산의 양도당시 국세청 기준시가는 382,500,000원이고, 취득당시 기준시가는 168,500,000원이다.

3. 청구인은 쟁점부동산이 지정지역내의 부동산이므로 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여야 하는데, 청구외 신○○에게 인계한 부채가액 245,000,000원이 곧 실지 양도가액이라고 하고, 취득가액은 실지 취득가액인 333,000,000원에 증여당시 기준시가에서 채무액이 차지하는 비율로 계산한 213,294,117원으로 한 다음, 2004.01.02. 처분청에 양도소득세 예정신고·납부하였다.

4. 이에 대하여, 처분청은 부담부증여의 경우, 양도당시 실지거래가액이 당초부터 없는 것이므로 소득세법시행령 제159조 의 산식을 적용할 때 양도당시 자산가액은 기준시가를 적용할 수 밖에 없고, 양도가액을 기준시가로 하면 소득세법 제100조제1항 의 규정에 따라 취득가액도 기준시가로 하여야 한다면서, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액을 107,928,104원으로 경정하여 2004.02.16. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 25,617,790원을 경정·고지하였다.

5. 판단하건대, 부담부증여의 경우는 실지 거래 양도가액이 없는 경우에 해당하고, 소득세법시행령 제159조 에서도 부담부증여시 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조제1항제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 소득세법 제100조 에서 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다고 규정하고 있으므로 쟁점부동산의 부담부증여 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액 및 취득가액을 기준시가를 적용하여 이 건 양도소득세를 경정·고지한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 다. 결론 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제88조 / 소득세법시행령 제159조 / 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 /