1세대3주택에 해당하는지 여부

[이유]

청구인은 2003. 2. 19. ○○시 ○○구 동 1-외 3필지 소재 아파트 1동 606호 대지 56.08㎡ 및 건물 129.66㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)을 양도하고, 2003. 2. 13. 비과세되는 1세대 1주택의 양도(일시적인 2주택의 양도)로 하여 양도소득세 예정신고하였다. 처분청은, 청구인의 남편 청구외 이주☆가 ○○시 ○○구 동 5-* 소재 아파트 나동 204호 대지 52.07㎡ 및 건물 69.15㎡(이하 "관련주택"이라 한다)을 2002. 11. 29. 청구외 이승○에게 소유권을 이전하였다가 다시 2003. 3. 26. 동 주택에 매매예약을 원인으로 가등기한데 대하여, 이는 매매를 가장한 것일 뿐 그 실질은 관련주택이 양도된 것이 아니라 하여, 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택의 양도로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여, 2004. 2. 24. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 32,436,000원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 5. 18. 심사청구하였다.

소득세법상 양도시기는 그 대금을 청산한 날이고 예외적으로 대금 청산전소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일로 한다고 되어 있는바, 관련주택은 실제 2002. 11. 29. 청구외 이승○에게 소유권이전등기를 해 주고 2002. 12. 6. 잔금을 받았으며, 2003. 3. 26. 매매예약을 원인으로 가등기한 것은 일반적인 채권채무에 기인한 것일 뿐으로서, 처분청이 관련주택이 양도되지 않은 것으로 보아 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택의 양도라 하여 이 건 과세한 처분은 관련법령과 사실관계를 오해한 잘못이 있으므로, 이를 취소하여야 한다.

관련주택 매수인은 당시 청구인이 운영하던 음식점의 지배인이었던 자로서, 소유권 이전을 한 뒤에야 잔금을 받았다고 주장하고 있고, 관련주택에 설정된 가등기는 현재까지도 말소되지 아니하고 있으며, 관련주택 매매대금 71,000천원은 당시 거래형성가격(55,000 ~ 60,000천원)보다 높고, 잔금조로 2002. 12. 6.자 청구인의 남편 계좌에 10,000천원이 입금되었다고 주장하나 2002. 12. 27.자 80천원이 역 송금된 점으로 보아, 동 10,000천원은 잔금이 아닌 타 채무상환을 위해 송금된 것으로 판단되므로, 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택의 양도로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도가 비과세되는 1세대 1주택의 양도에 해당하는지를 가리는 데 있다.

ο 소득세법 제89조 [비과세양도소득] 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.(1999.12.28 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 ο 소득세법시행령 제154조 [1세대 1주택의 범위]

① 법 제89조 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. ο 소득세법시행령 제155조 [1세대 1주택의 특례]

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. ο 소득세법 제96조 [양도가액]

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(數)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 ο 소득세법시행령 제162조의2 [양도가액]

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.이 경우 다가구주택의 주택수 계산방법에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며,2개 이상의 주택을 같은날 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. ο 국세기본법 제14조 [실질과세]

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 1999. 2. 12. 쟁점주택을 취득하여 2003. 2. 19. 이를 양도하였고, 청구인의 남편 청구외 이주☆는 2002. 2. 22.관련주택을 취득하여 2002. 11. 29. 청구외 이승○에게 소유권 이전등기를 해 줬으며, 청구외 이주☆는 이와는 별도로 쟁점주택 소재지 내의 **아파트 *동 1002호를 2002. 12. 5. 취득하여 이 건 심사청구일 현재까지도 이를 보유하고 있음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

2. 즉, 관련주택이 2002. 11. 29. 양도되었다면 쟁점주택의 양도는 소득세법시행령 제155조 제1항 에서 규정하고 있는 "국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우"에 해당하여 비과세되는 1세대 1주택의 양도에 해당한다고 할 것이다.

3. 청구인은, 관련주택이 2002. 11. 29. 양도되었음을 입증하기 위하여 부동산매매계약서와 매수인 이승○의 확인서 및 매수인의 처(妻) 남정◎가 2002. 12. 6. 관련주택 소유자 이주☆에게 10,000천원을 송급한 사실이 나타나는 은행 계좌(247-132032-02-*) 사본을 제시하고 있다.

4. 관련주택 매매계약서를 보면, 작성일이 2002. 9. 30.이고, 총 매매대금은 71,000천원이며, 계약금 6,000천원은 계약시 지불하고, 중도금 55,000천원은 전세보증금으로 대체하며, 잔금 10,000천원은 2002. 11. 28. 지급하는 것으로 되어있다.

5. 관련주택 매수인 이승○는 청구인이 2000년 8월부터 2003년 9월까지 운영한 음식점(상호: ○○마을) 지배인이었음이 심리자료에 의하여 확인되고, 한편 동 이승○는 관련주택을 취득하고도 관련주택으로 주민등록을 옮긴 사실이 없음을 주민등록등본에 의하여 알 수 있다.

6. 관련주택이 속한 **아파트에 대하여 한국감정원이 고시한 당시 매매시가는 55,000 ~ 60,000천원임이 국세통합전산망(TIS)에 의하여 확인된다.

7. 살피건대, 청구인은 매수인 이승○가 청구인 회사에서 가불을 함으로써 동 가불금 때문에 관련주택에 가등기를 했다고 주장하면서도, 가불금의 규모 및 동 가불금이 청구인 장부에 기표되어 있는 것인지 등에 대한 구체적인 증거를 제시하지 못하고 있고, 또한, 가불금 때문에 가등기가 이루어졌다는 청구주장이 사실이라 하더라도, 매수인 이승○는 매매예약을 원인으로 가등기를 해야 할 정도로 가불을 많이 한 상황이였음에도 그러한 직원에게 사실상 계약금 6,000천원만 받은 상태(중도금 55,000천원은 전세보증금으로 대체하고 잔금 10,000천원은 받지 못하였기 때문)에서 소유권 이전을 해 줬다는 것은 납득하기 어려우며, 한국감정원이 고시한 당시 관련주택의 매매시가가 55,000 ~ 60,000천원으로서, 직원에게 양도하면서도 시가보다 1천만원 이상 많은 71,000천원에 양도했다는 것도 수긍하기 어렵고, 관련주택이 2002. 11. 29. 양도되었음을 입증하기 위하여 제시한 부동산 매매계약서와 매수인 이승○의 확인서는 당사자간의 합의에 따라 얼마든지 그 내용을 변경하여 작성할 수 있는 것들로서, 2002. 12. 6.자 송금된 10,000천원에 맞춰 작성된 것이 아니라고 단정할 수 없으며, 따라서 위 송금액 10,000천원 역시 관련주택 매매잔금으로 단정할 수 없고, 매수인 이승○가 관련주택을 취득하고도 관련주택으로 주민등록을 옮긴사실이 없는 점 등을 종합하여 보면, 관련주택의 실제 양도일이 2002. 11. 29. 이고 2003. 3. 26. 매매예약을 원인으로 가등기한 것은 일반적인 채권채무에 기인한 것일 뿐이라는 청구주장이 신빙성이 없다고 판단되므로, 처분청이 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택의 양도로 보아 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법시행령 제154조 / 소득세법시행령 제155조 / 소득세법 제96조 / 소득세법시행령 제162조의2 / 국세기본법 제14조 /