주택분 재산세가 과세되고 주택용 전력이 공급되고 있음에도 불구하고 실질과세의 원칙에 따라 동 건물이 상가로 사용되었다면 주택으로 볼 수 없는 것임
주택분 재산세가 과세되고 주택용 전력이 공급되고 있음에도 불구하고 실질과세의 원칙에 따라 동 건물이 상가로 사용되었다면 주택으로 볼 수 없는 것임
○○세무서장이 2003.12.29. 청구인에게 결정ㆍ고지한 2003년 귀속 양도세 10,647,090원의 부과처분은 이를 취소합니다.
청구인은 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 제○동 ○호(이하 "양도주택"이라 한다)를 1993.11.25. 취득하여 2003.03.14. 양도한 후 2003.05.31. 양도주택을 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택으로 신고하였다. 처분청은 청구인이 소유하고 있는 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 3층건물(이하 "쟁점건물" 이라 한다)이 등기부 및 일반건축물대장 상 상가로 기재되어 있으나, 현지 확인 결과 쟁점건물의 3층을 주택에 해당한다고 보고 양도주택이 1세대1주택에 해당하지 않는다고 판단하여 2003.12.29. 양도소득세 10,647,090원을 결정ㆍ고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2004.05.11. 이 건 심사청구를 하였다.
쟁점건물을 등기부 및 일반건축물대장에 기재된 바와 같이 1층 내지 3층이 상가로 되어 있으며, 2층 및 3층은 현재까지도 청구인의 건축사 사무실로 사용하고 있다. 쟁점건물의 3층은 처분청의 주장과 같이 주택에 해당하지 않으므로 이 건 과세처분은 부당하다.
쟁점건물의 3층은 등기부 및 일반건축물대장에 상가로 기재되어 있으나, 처분청의 조사과정에서 지방세 과세내역을 조회한 결과 주택분 재산세가 과세된 점, 한국전력공사에 조회한 결과 주택용 전력을 사용한 점, 주민등록상 청구인의 누나인 청구외 심○○가 1991.09.27. 전입하여 단독세대를 구성하여 계속 거주하였으며 처분청의 현지확인 조사시 심○○가 생활하고 있었던 점 등에 근거할 때 이 건 과세처분은 정당하다.
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법시행령 제8154 【1세대 1주택의 범위】 (구법, 2002.12.30. 개정)
① 법 제89조 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. (이하 생략0
⑥ 제1항에서 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.
⑦ 법 제89조 제3호에서 "지역별로 대통령령이 정하는 배율"이라 함은 다음의 배율을 말한다.
1. 도시계획구역안의 토지 5배
- 다. 사실관계 및 판단 【먼저, 사실관계를 살펴본다】
(1) 청구인이 건물 정착 면적이 163.710㎡이고 부수토지 면적이 73.098㎡인 양도주택이 1세대 1주택에 행당한다고 양도소득세를 신고하였으나 처분청에서 쟁점건물을 주택으로 보고 양도주택의 취득일 및 양도일의 기준시가를 적용하여 양도소득세 10,647,090원을 결정ㆍ고지한 사실이 양도소득세 결정결의서에 의해 확인된다.
(2) 쟁점건물의 일반건축물대장에 의하면 1992.02.15.자로 쟁점건물의 3층이 주택에서 근린생활시설(사무실)로 용도가 변경되었으며, 이에 따라 쟁점건물의 등기부에서도 1992.02.17.자로 쟁점건물의 3층이 점포 및 사무실로 기재되어 있는 사실이 확인된다.
(3) 청구인은 이 건 과세처분의 고지일 이후인 2004.04.12.자로 ○○광역시 ○○구청(이하 "○○구청"이라 한다)에 쟁점건물의 3층의 사용용도 확인 및 재산세 과세정정 요청원을 제출하였다. 이에 대해 ○○구청은 2004.04.13.자로 쟁점건물의 3층의 사실상 용도가 일반건축물대장상 용도와 일치한다고 판단되므로 향후 재산세 부과에 있어 사무실용도로 과세할 예정이라고 회신하였다.
(4) 청구인은 이 건 과세처분의 고지일 이후인 2004.04.16.자로 한국전력 ○○지사에 일반건축물대장을 근거로 쟁점건물의 3층의 사용전력을 주택용 전력에서 일반용 전력으로 변경 신청하였고, 이에 대해 한국전력 ○○지사는 동일자로 청구인의 신청을 처리하였다.
(5) 대한건축사협회 ○○건축사회 회장이 2004.02.16.자로 발급한 정회원 증명서에 의하면 청구인이 대한건축사협회의 정회원이며 1982.07.09. 건축사 면허를 취득하여 1982.10.26. 이후 쟁점건물의 소재지에서 건축사사무소를 운영한 사실이 확인된다.
(6) 청구인이 제시한 쟁점주택의 3층의 평면도 및 내부 사진에 의하면 3층 67.43㎡는 소장실 18.4㎡, 화장실 4.9㎡를 포함한 현관 및 응접실 28.3㎡, 탕비실 7.7㎡, 숙직실 10.1㎡, 창고 2.9㎡ 및 계단 3.7㎡로 구성되어 있다. 청구인은 소장실을 본인이 사무실로 사용하고 있고, 응접실은 손님접대 목적으로 사용하고 있으며, 숙직실은 철야작업시 직원숙직 목적으로 사용하고 있으며, 숙직실은 철야작업시 직원숙직 목적으로 사용하고 있다고 주장한다. 또한 처분청의 조사과정에서 확인된 탕비실의 싱크대, 냉장고, 가스레인지, 전자레인지, 식탁 및 기타 주방기구는 오피스텔의 경우 대부분 갖추고 있으며 야근시 직원 및 관리인의 식사 목적으로 사용하고 있다고 주장한다.
(7) 처분청의 조사당시 쟁점건물이 1층 67.43㎡는 청구외 이○○가 운영하는 ○○공인중개사 사무실로 사용되고 있었고, 2층 67.43㎡는 청구인이 운영하는 ○○건축사로 사무실로 사용되고 있었다.
(8) ○○동 사무소가 발급한 주소별 세대열람 내역에 의하면 심○○가 1991.10.05.자로 쟁점건물에 전입하여 현재까지 거주하고 있으며, 청구인의 아들인 청구외 심○○과 이○○와 함께 ○○공인중개사를 운영하는 청구외 김○○이 양도주택의 양도일 이후인 2003.04.18.과 2003.07.01.에 쟁점건물에 전입하여 현재까지 거주한 사실이 확인된다. 처분청의 조사당시 심○○는 쟁점건물의 3층에서 생활하고 있었으며 심○○과 김○○은 거주하지 않았다. 청구인은 셋째 누나인 독신자 심○○가 전입일 이후 양도건물의 양도일까지 1년중 절반 정도는 숙직실에 거주하면서 사무실 청소를 해주었다고 하며, 나머지 절반 정도는 첫째 누나인 청구외 심○○와 둘째 누나인 심○○의 집에서 거주하였다고 한다. 청구인은 심○○가 심○○와 심○○의 집에서 각각 연간 100일 정도 거주한 사실을 심○○와 심○○의 인우보증서를 통해 주장하고 있다.
(9) 청구인이 1990.12.08. ○○광역시○○구 ○○동 ○○번지 주택을 양도한 것에 대해 ○○세무서장이 쟁점건물의 3층이 주택이므로 위주택은 1세대 1주택에 해당하지 않는다고 보아 1996.03.16. 양도소득세 22,462,320원 및 방위세 4,492,460원을 결정ㆍ고지한 처분에 대하여 국세심판소는 쟁점건물의 3층을 상가로 판정하여 위 처분을 1997.12.30.자로 결정취소하였다. 국세심판소의 심리기준일인 1990.12.08. 당시 쟁점건물의 3층은 등기부 및 일반건축물대장에 주택으로 기재되어 있고 주택용 전력을 사용했으나, 상가분 재산세가 과세되었고 쟁점건물이 소재한 토지는 토지이용계획확인서에 일반상업지역으로 분류되어 있었다.
(10) 심리과정에서 확인한 바에 의하면 ○○구정에서 현재 보관 중인 재산세 과세 관련 문서에서 1999년 이후 쟁점건물의 3층에 대하여 주택분 재산세가 과세되었다. 국세심판소의 위 심리기준일이 속하는 1990년 이후 1998년까지 쟁점건물의 3층에 대한 재산세 과세내역은 관련 문서의 폐기로 확인되지 않는다.
(11) 쟁점건물이 소재한 토지는 위 심리기준일이 속하는 1990년 이후 현재까지 토지이용계획확인서에 일반상업지역으로 분류된 사실이 확인된다. 【다음, 쟁점에 대하여 본다】
(1) 주택이란 사실상 주거의 목적으로 사용하는 건물로서 주거 목적의 판단은 각종 증빙에 근거하되 건물의 사실상의 용도에 따라야 한다. 위에서 제시된 증빙들의 내용을 검토해 보면 아래와 같다.
(2) 청구인이 위 심판청구에서 쟁점주택의 3층이 상가라는 주장의 근거로 심리기준일이 속하는 1990년에 상가분 재산세가 과세되었으나 1999년 이후부터 양도주택의 양도일이 속하는 2003년까지 주택분 재산세가 과세되었으므로 1991년부터 1998년 사이에 쟁점건물의 3층에 대한 재산세가 상가분 재산세에서 주택분 재산세로 변경되어 과세된 것으로 보인다. 이 변경 사실의 원인으로 두 가지 경우를 생각해 볼 수 있는데 ① 첫째, 청구인이 위 심판청구의 심리기준일이 지난 1991년 이후 쟁점건물의 3층에 대한 재산세 부담을 줄이기 위해○○구청에 직접 청구하여 재산세 유형을 변경시켰을 경우(이하 " 경우①"이라 한다) ② 둘째, 1991년 이후 ○○구청의 업무상 착오에 의하여 재산세 유형이 변경되었고 변경연도 이후에는 전년도 과세유형에 근거하여 계속 과세함으로써 양도주택의 양도일까지 주택분 재산세가 과세된 경우(이하 " 경우②"라 한다) 이다.
(3) 심리과정에서 ○○구청 재산세담당 공무원에게 확인할 결과, 쟁점주택의 3층에 대하여 상가분 재산세가 과세되더라도 주택분 재산세가 과세될 경우에 비해 매년 부담해야 하는 재산세 차이가 작기 때문에 경우①의 가능성은 작아 보인다. 오히려, 재산세는 일반건축물대장에 기재된 용도에 따라 과세되기 때문에 쟁점건물의 3층의 용도가 주택에서 상가로 전환된 1992.02.15. 이전인 1991년에 ○○구청의 업무상 착오로 주택분 재산세가 과세되었으며 이후 양도주택의 양도일이 속하는 2003년까지 계속 주택분 재산세가 과세된 것으로 추정되므로 경우②의 가능성이 커 보인다. 따라서, 청구인의 청구가 아닌 남구청의 업무상 착오로 인해 주택분 재산세가 과세된 것으로 보이는 상황에서는 단순히 재산세 과세내역에 근거하여 쟁점주택의 3층을 주택으로 판단하기는 어려운 것으로 보인다.
(4) 처분청에서는 위 심판청구의 심리기준일이 속하는 1990년부터 양도주택의 양도일이 속하는 2003년까지 쟁점건물의 3층의 사용전력이 일반용 전력이 아닌 주택용 전력인 사실을 이 건 과세처분의 근거중 하나로 제시하였다. 그러나, 위 심판청구에서 주택용 전력을 사용하였음에도 불구하고 쟁점주택의 3층이 상가로 판정되었으며 위 기간동안 청구인이 일반건축물대장에 기재된 쟁점건물의 3층의 용도에 따라 일반용 전력으로 변경 신청할 수 있었던 사실을 고려하면 청구인이 적극적으로 일반용 전력으로 변경 신청하지 않았다는 사실에 근거하여 쟁점주택의 3층을 주택으로 판단하기는 어려운 것으로 보인다.
(5) 위에서 검토한 증빙들과는 별도로 심리과정에서 현지확인한 바에 의하면, 쟁점주택의 3층 내부 중 소장실에는 청구인의 업무용 책걸상 및 접견용 소파와 탁자가 비치되어 있었고 응접실에는 접견용 소파와 탁자와 함께 건축관련 정기간행물들이 꽃혀 있는 책장이 비치되어 있어서 화장실ㆍ창고 및 계단까지 포함할 경우 3층 내부 중 4분의 3에 가까운 면적이 청구인의 업무와 관련된 용도로 사용되는 것으로 보인다. 처분청에서 이 건 과세처분의 근거 중 하나로 제시한 심○○의 거주 사실과 관련하여 직접 질문한 결과 심○○는 평생 독신으로 생활하면서 어려운 경제적 형편 때문에 1991.10.05.에 쟁점건물에 전입하여 현재까지 주민등록상 기재되어 있지만 인근에 거주하는 언니들인 심○○와 심○○의 집과 쟁점건물의 3층 중 특별히 더 오래 머무는 곳이 없이 번갈아 가면서 거주해 왔고 언니들과 동생인 청구인이 필요할 때마다 각자의 집안일을 도와주면서 생활해 왔다고 한다. 처분청에서 심○○가 생활하는 곳으로 지적한 숙직실(10.1㎡)을 확인한 결과 청구인의 간단한 소지품과 침구류가 비치되어 있었지만 공간이 협소하여 주거의 목적으로 사용되는 공간으로 보기는 힘들고 취사시설과 주방기구들이 있는 탕비실의 경우 현지 확인시 쟁점건물의 2층에서 근무 중이던 직원 2명의 취사와 식사 목적으로 주로 주로 사용된다고 하였는데 노후된 건물에 소규모 건축사 사무소를 운영하는 사엉으로 볼 때 위 주장은 타당한 것으로 보인다. 이러한 사실들에 근거할 때 심○○의 주민등록이 쟁점건물로 되어 있었고 취사시설등이 있었다는 사실에 근거하여 쟁점주택의 3층을 주택으로 판단하기는 어려운 것으로 보인다.
(6) 현지 확인시 청구인은 외출 중이었고 위에 진술한 사실들은 심○○와 직원 2명을 통해서만 확인한 것으로서 청구인의 진술이나 주장이 배제되었으므로 비교적 객관적이라고 볼 수 있다.
(7) 위 내용을 종합하면 쟁점건물의 3층은 주택으로 보기 힘든 것으로 판단되며, 따라서 이 건 과세처분은 사실관계 조사를 소홀히 한 잘못이 있다고 판단된다.
- 라. 결론 이 건 심사청구는 청구 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.