실가로 양도차익 신고시 동 양도가액이 불분명한 경우에 해당되면 기준시가 과세함

[주문] 이 건에 대한 심사청구를 기각합니다. [이유]

(1) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○소재 부동산 토지 497.9㎡, 지하3층. 지상5층. 연면적 2,291.06㎡인 건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 2002.8.13. 양도하고 2003.5.31. 실지거래가액(양도가액 23억원, 취득가액 25억9천만원, 양도차손 2억 9천만원)으로 양도소득세를 과세미달 신고하였다.

(2) 처분청은 2003.10.20~2003.11.29 기간에 양도소득세 실지조사를 실시한 결과 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니하여 기준시가로 양도 차익을 산정하여 2004.4.22 양도소득세 74,766,820원을 경정·고지하였다.

(3) 청구인은 이에 불복하여 2004.4.30. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 경제위기 및 사회적 환경 변화로 병원 운영이 어려워져 취득가액을 기준으로 290,000천원의 손실을 입고 양도하였는데 실지 양도가액의 확인이 불가능하다는 이유로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

청구인이 제시한 매매계약서는 매매 목적물로 기재된 부동산과 실제 등기이전된 부동산이 일치하지 않으며, 매매계약서에 기재된 매매대금과 대금지급관련 증빙이 서로 일치하지 않고, 거래내용에 대한 진술에 일관성이 없으며, 매매계약서상 거래당시 특약내용으로 근저당권 이전 및 임대보증금 등 매매관련 특약내용으로 근저당권 이전 및 임대보증금 등 매매관련 특약사항이 기재되어 있지 않고, 매매를 중개한 (주)☆☆포시즌컨설팅의 중개물건대장에도 쟁점부동산이 등재된 사실이 없고, 매매계약서를 작성한 같은 회사 전무 최종○에게 신분증과 매매관련 서류를 요구 하였으나 제시하지 못하였으며, 쟁점부동산을 양도직전인 2002.8.5. 감정평가법인의 감정가액 2,950,241천원 보다 현저하게 낮은 금액인 23억원으로 매매하였다는 주장은 신빙성이 없으므로, 기준시가에 의하여 양도소득세를 경정 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산의 실제 양도가액이 불분명하다 하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 적법여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 ο 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.(2002.12.18 개정) ο 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.(1994.12.22 개정) 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(1994.12.22 개정)

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29 개정) ο 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.(2000.12.29 개정) ο 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정. 경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.(1999.12.28 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.(1999.12.28 개정)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.(1999.12.28 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.(2001.12.31 단서신설)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.(1999.12.28 개정)

⑥ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.(1999.12.28 개정) ο 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1999.12.31 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우(1999.12.31 신설)

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우(1999.12.31 신설)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.(1999.12.31 신설)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액(1999.12.31 신설)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액(1999.12.31 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액(1999.12.31 신설)

4. 기준시가(1999.12.31 신설)

• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계에 대하여 살펴본다.

(1) 청구외 매수인 최동◎은 2002.8.13. 쟁점부동산을 매수하면서 청구인의 사채관련 근저당권 2억원을 인수하였고, 2002.8.13부터 2002.10.30까지 ○○은행 ○○ 지점에서 쟁점부동산에 32억 7천5백만원의 근저당권을 설정하고 대출을 받은 사실이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인되며, 2002.8.5.○○은행 ○○지점에서 쟁점부동산을 ○○감정평가법인에 의뢰하여 감정한 평가액은 2,950,241,600원으로 감정평가서에서 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 2002.8.13.양도하고 양도소득세 예정신고 무신고자로 처분청이 2003.4.1. 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정 고지하자 청구인은 2003.5.28일자로 매수자 최동◎이 확인한 "부동산거래사실확인서" 및 부동산 매매계약서상 실지거래가액(23억원)으로 2003.5.31. 2002년 과세연도 양도소득세를 신고하였다. 다음 청구주장에 대하여 살펴보면,

(1) 청구인이 쟁점부동산의 양도가액 23억원은 계약금 5천만원, 중도금 8천만원 잔금 8억5백만원, 대출금 10억원, 임대보증금 4억1천만원 충 23억45백만원이나 청구인의 동생 권영◇이 쟁점부동산에서 운영하는 □□아이티멀티미디어 전세 보증금 1억원중 45백만원을 상계하면 총금액이 23억원이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴보면

① 청구인이 쟁점부동산 양도 후 확정신고한 2002년 제2기 부가가치세 확정신고서 첨부서류인 "부동산임대공급가액명세서"에 의하면 임대보증금 총액은 4억 1천만원으로 확인되나, 국세청의 국세통합전산망에 의하면 청구인이 신고한 임대보증금과 임차인이 신고한 임차보증금이 일치하지 않는다. ※ 임대보증금 비교분석표 (천원) ┌─────┬────┬─────┬───────────┬────┬──────┐ │ │ 사업자 │ │ 보 증 금 │ │ │ │ 임차인 │ │ 임차기간 ├─────┬─────┤ 차 액 │ 비 고 │ │ │등록번호│ │임대인신고│임차인신고│ │ │ ├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │△△ │○○ │2002. 7. 1│ │ │ │(주)○○기계│ │○○(주)│ ○○│2002. 8.31│ 100,000│ -│ 100,000│98.12.31폐업│ ├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │(주)▽▽와│○○ │2002. 8. 1│ │ │ │ │ │커뮤니케이│ ○○│2002. 8.31│ 10,000│ 20,000│ -10,000│ │ ├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │○○아이티│○○ │2002. 7. 1│ │ │ │ │ │멀키캠퍼스│ ○○│2002. 8.31│ 100,000│ 10,000│ 90,000│ │ ├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │ │○○ │2002. 7. 1│ │ │ │ │ │김태♤ │ ○○│2002. 8.31│ 200,000│ -│ 200,000│ │ ├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │ │○○ │2002. 5.28│ │ │ │ │ │(주)아이♡│ ○○│2003. 6.30│ -│ 5,000│ -5,000│ │ ├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │♧♧직업 │○○ │2000. 6. 8│ │ │ │ │ │전문학교 │ ○○│ 현재 │ -│ 50,000│ -50,000│ │ ├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │(주)◎케이│○○ │2002. 5.14│ │ │ │ │ │건설 │ ○○│2003. 6.30│ -│ 10,000│ -10,000│ │ ├─────┼────┼─────┼─────┼─────┼────┼──────┤ │ │ │ │ │ │ │ │ │ 합계 │ │ │ 410,000│ 95,000│ 315,000│ │ └─────┴────┴─────┴─────┴─────┴────┴──────┘

② 청구인이 제출한 금융자료에 의하여 ○○(주)에 대한 대출금 10억원은 확인되나, 보증금, 중도금, 잔금의 수수내역이 불분명하다.

③ 위와 같이 매도·매수인간에 인계인수할 임대보증금이 청구인이 제출한 서류와 임차인이 신고한 내용이 다르고 매매대금의 수수근거가 불분명하므로 쟁점부동산 매매대금 23억원을 실지거래가액으로 보기 어렵다.

(2) 청구인은 매매계약서에 기초하여 성립된 계약이 이의 없이 등기가 완료된 사실이 계약의 진실을 나타낸다고 주장하나, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서에는 매도 부동산이 토지만 표시되어있고, 양도소득세 실지조사시 제출한 매매계약서에는 대지 및 건물로 표시되어 있으며, 양도소득세 등기 이전시에는 검인계약서가 첨부되므로 등기가 완료되었다 하여 청구인이 주장하는 매매계약 당시 작성한 계약서가 진실된 것이라는 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 청구인은 부동산 매매로 인하여 실제로 받을 금액만을 계약서에 기재하는 줄 알고 계약서에 서명날인을 했는데, 계약서의 일부 내용이 착오 기재 되었다면 책임의 상당부분은 부동산 중개인에게 있다는 주장에 대하여 살펴보면, 부동산 중개인이 매매계약서를 잘못 작성 하였더라도 계약 당사자는 총 매매대금과 매수인이 승계하는 금융기관 등 차입금과 임대보증금을 확인하여 매매 쌍방이 실지 수수할 금액을 확인 한 후에 매매계약서에 서명 날인을 하는 것이 일반적인 부동산 거래 관행인데, 청구인과 매수인이 잘못 작성된 매매계약서에 사실내용 확인도 하지 않고 서명날인 했다는 주장과 계약서상 구체적인 특약사항이 없는 계약서를 단순히 중개인의 실수라는 주장도 이를 받아들이기 어렵다.

(4) 청구인은 중개회사에 같은 계약서가 비취되어 있는 사실에 의하여도 계약서의 진실을 알 수 있다는 주장이나, 처분청이 세무조사시 쟁점부동산을 중개한 (주)☆☆포시즌컨설팅부동산에서 확인한 계약서는 청구인이 제시한 매매목적의 부동산이 토지만 기재되어 있는 계약서와 같은 계약서만 비치하고 있고 기타 중개업법상 비치해야 할 중개물건대장에 쟁점 부동산이 등재 사실이 없고 중개수수료 영수증 사본도 없는 것으로 확인되고 있어 이유 있는 주장으로 받아들이기 어렵다.

(5) 토지의 매입당시 공시지가가 양도시점의 공시지가보다 훨씬 높다는 사실로도 계약서의 진실을 말해준다고 주장하므로 이에 대하여 살펴보면, 청구인이 토지 취득시점인 1991.10.31 쟁점부동산의 토지 공시지가는 ㎡당 1,300,000원이고 양도시점인 2002.8.13. 공시지가는 ㎡당 1,880,000원으로 확인되고 있어 공시지가의 변동에 의한 매매대금의 진실 주장은 신빙성이 없다.

(6) 매수인 최동◎의 소재불명으로 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 실지거래가액을 부인하는 것은 부당하며 당시 매매계약서를 작성한 (주)☆☆포시즌컨설팅의 전무 최종○에게 실지거래가액 확인이 가능하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴보면,

① 처분청의 세무조사시 청구외 매수인 최동◎의 소재불명으로 최동◎이 2002.8.13. 쟁점부동산을 담보로 ○○은행에서 대출받은 20억원의 차입금 사용내역을 조사하였으나 청구인이 제시한 증권계좌등 입금내용과 일치하지 않고 진술 내용에 일관성이 없는 것으로 처분청의 조사서에서 확인되며,

② 쟁점부동산의 양도시점인 2002.8.5. 감정평가법인이 감정한 감정가액은 2,950,241,600원이고, 매수인 최동◎은 매도인이 2002.5.2. 설정한 근저당권 2억원을 인수하고 2002.8.13부터 2002.10.30. 기간에 3회에 걸쳐 ○○은행 ○○지점에서 3,575백만원의 근저당권을 설정하고 대출을 받은 사실이 부동산 등기부등본에 의하여 확인되는 것으로 미루어 보면 쟁점부동산의 실제 양도가액이 23억원이라는 주장은 받아들이기 어렵고,

③ 중개회사 (주)☆☆포시즌컨설팅의 전무 최종○은 신분증과 매매관련 서류를 제출하기로 한 후 연락이 되지 않은 사실이 처분청의 조사서에서 확인된다. 이상과 같이 살펴본 바, 청구인이 제시하는 증빙서류와 주장들은 이를 받아들이기 어렵고, 쟁점부동산의 실지양도가액의 확인이 불가능한 경우라고 보이므로 소득세법 제114조 제5항 및 동법시행령 제176조의2의 규정에 의하여 기준시가에 의하여 2002년 과세연도 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제114조 / 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법시행령 제176조의2 /