상속으로 취득한 자산의 평가 기준일 현재 기준시가를 취득가액으로 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2004. 2. 6. 청구인에게 경정ㆍ고지한 2003년 과세연도 양도소득세 13,110,830원은, 이를 취소합니다.

청구인은 2003. 4. 28. 상속으로 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 일○○아파트 ○동 ○호(25평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2004. 11. 3. 청구외 오○○에게 187,500,000원의 양도하고 2003. 12. 19. 취득가액을 159,412,955원(이하 “쟁점취득가액” 이라 한다)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 취득 후 1년 이내에 양도하였으므로 실지거래가액에 의한 부과대상에 해당한다고 보아 실지거래가액을 조사하여, 양도가액은 매매계약서의 가액대로 187,500,000원으로 하고, 취득가액은 상속개시일의 기준시가 105,000,000원으로 양도차익을 산정하여 2004. 2. 6. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 13,110,830을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 4. 26. 이건 심사청구를 하였다.

상속으로 취득한 쟁점아파트의 취득시 가액은 상속취득 후 6개월 이내 은행의 감정가액이 180,000,000원이고 매매사례가액이 184,000,000원이며 부동산○○의 시세표상 취득 당시 시세가 170,000,000 ~ 180,000,000원으로, 시가의 확인이가능함에도 불구하고 취득가액을 기준시가로 하어 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

청구인이 제출한 ○○은행의 대출목적 추정시가조사표는 감정기관의 감정가액으로 인정하기 어렵고, 추가로 제시한 인근 아파트의 매매가액 및 부동산○○에서 발표한 시세표 역시 상속세및증여세법에 의한 평가액으로 인정될 수 없으므로, 상속세및증여세법에 의하여 상속 당시의 평가액인 150,000,000원을 실지취득가액으로 계산하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우, 상속으로 취득한 자산의 평가 기준일 현재 기준시가를 취득가액으로 보아 과세한 처분이 정당항지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

1. 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. <중략> 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 추득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다 <중략> 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하며 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정애 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다.)에 의하고, 양도가액을 가준시가에 의하는 떄에는 취득가액도 기준시가에 의한다.<이하 생략>

2. 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 <중 략>

⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재의 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 가액으로 본다. <이하 생략>

3. 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일" 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. <단서 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가된 가약에 의한다. <이하 생략> 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. <중략>

건물의 신축가격ㆍ구주ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축용도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 <이하 생략>

4. 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(괄호 생략) 이내의이 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호생략) 또는 경매가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 고 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(괄호 생략)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관(이하 "감정기관" 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평가액. (이하 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(괄호 생략) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하며 가장 가까운 낱에 해당하는 가액에의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일.

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정평가서를 작성한 날. <이하 생략>

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점아파트의 양도 및 취득시기와 양도 및 취득가액은 다음과 같다. 구 분 등기원인 소유관 이전일 청구인 신고가액 처분청 경정가액 원 인 일 자 취 득 협의분할로 인한 재산 상속 2003.4.28 2003.7.14 159,412,955 105,000,000 양 도 매 매 2003.8.21 2003.11.3 187,500,000 187,500,000

2. 쟁점아파트의 양도가 1년 이내 단기양도에 해당되어, 청구인은 양도소득세 과세표준 및 세액신고시 양도가액은 실지거래가액으로 신고하고, 취득가액은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 환산한 가액으로 신고하였으며, 처분청은 양도가액은 청구인이 신고한 가액을 인정하고, 취득 당시의 기준시가를 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과하였음이 처분청에서 제출한 심리자료에 의하여 확인된다.

3. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액을 부인하여 양도소득세를 부과한 당초 처분이 정당하다고 하고, 청구인은 평가기준일 현재의 시가를 매매사례 가격 등에 의하여 확인이 가능하므로 쟁점아파트의 기준시가를 취득가액으로 보는 것은 부당하다고 주장하고 있어, 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것을 원칙으로 하는 부동산의 경우 상속받을 당시 상속세 및 증여세법상의 평가액을 실지거래가액으로 보는 것이며, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적으로 기준시가에 의하여 평가한 가액을 시가로 보도록 규정되어 있음에도, 청구인이 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 적용하는 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목의 규정을 적용하여 취득가액을 환산한 것은 상속세및중여세법에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로 보도록 하는 규정을 오해한 것이며, 은행의 감정평가서나 인근 아파트의 매매사례가격를 시가로 보아야 한다는 청구주장은 일리가 없는 것으로 판단된다.
• 나) 처분청은 상속세법 및 증여세법에 의하여 평가기준일의 기준시가를 취득가액으로 보아 부과하였으나 시가를 선전하기 어려운 경우에 보충적으로 기준시가를 시가로 보는 것으로, 쟁점아프트의 평가기준일로부터 6개월 이내에 매매계약을 체결하였고 그 가액이 특수관계자와의 거래에 해당한다는 입증을 못하고 있어 쟁점아프트의 취득가액은 시가로 확인되는 매매실례가액으로 보는 것이 타당한바, 처분청에서 기준시가를 취득가액으로 보아 양도차익을 계산하여 부과한 당초 처분은 잘못이 있다고 할 것이다.
• 다) 상기 사실관계와 관련 법력 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 주장은 이유가 없다고 할 것이나, 처분청이 실지거래가액 신고대상인 쟁점아파트의 기준시가를 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 당초 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으나 처분청의 결정에 잘못이 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.