임대에 공하던 연립주택을 양도한 경우의 소득(사업ㆍ양도)구분

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 476㎡ 및 같은곳 ○○번지 대지 50㎡를 각각 1989.11.06과 1994.10.12 취득하고, 양 지상에 1996.04.04 지하1층, 지상5층 규모의 근린생활시설 및 연립주택 연면적 1,511.03㎡(이하 위 대지 및 주택전체를 “쟁점부동산” 이라 한다)를 신축하여 이를 분양하지 아니하고 타인에게 임대하다가 2000.02.17부터 2000.05.18사이에 6차례 걸쳐 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산이 임대부동산으로서 양도소득세 과세대상이라 하여 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 2003.11.01 청구인에게 2000년 과세연도 양도소득세 6,985,940원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.12.03 이의신청을 거쳐 2004.03.22 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산을 1996.04.04 신축ㆍ취득하여 2000.02.17부터 2000.05.18사이에 분양 및 경매 등으로 매매를 완료한 후, 2001년 05월에 종합소득세 과세표준 확정신고까지 필하였으므로, 이건 양도를 종합소득세 과세대상인 주택신축 판매업으로 보아야함에도 양도소득세 과세대상으로 본 것은 부당하다.

청구인이 쟁점부동산을 사업상의 수익목적으로 거래하였다고 볼만한 아무런 자료도 없고, 쟁점부동산의 양도가 청구인의 분양목적이 아닌 금융기관의 경매신청으로 인하여 매매 및 경매가 이루어지고 부동산의 거래회수 역시 주택신축 판매업을 영위하였다고 보기 어려우므로, 쟁점부동산의 양도를 양도소득세 과세대상으로 보아 과세한 이건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가 주택신축판매업에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 부과처분의 납세의무성립일 현재 시행된 관련 소득세법령은 다음과 같다. 소득세법 제4조 【소득의 구분】① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사없도득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득과 기타소득을 합산한 것

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법 제19조 【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 소득세법 제32조 【주택신축판매업의 범위】① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 국세청 전산자료 조회결과 청구인은 쟁점부동산 소재지에서 장식용목제품 제조업을 1991.11.07 개업하여 1998.09.10 폐업한 것으로 되어 있고, 2000년 과세연도 종합소득세 신고는 위 제조업 사업자등록번호로 쟁점부동산의 임대소득만을 신고하였으며, 주택신축판매업 소득은 신고한 사실이 없는 것으로 확인되며, 위 제조업 사업자기본사항에는 주택신축판매업을 등록한 사실도 없는 것으로 확인된다.
• 나) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 채무자를 청구인의 남편 박○○로 하고, 근저당권자를 청구외 ○○상호신용금고로 하는 근저당권이 설정되어 있으며, 위 근저당권자는 1999.05.21자로 ○○지방법원 동부지원에 임의경매 신청한 사실이 확인된다.
• 다) 또한, 쟁점부동산의 양도상황을 보면, 2000.02.17부터 2000.05.18사이에 6차례 걸쳐 양도되었고, 양도원인은 지하 근린생활시설과 연립주택 총 16세대 중 13세대는 매매를 원인으로, 나머지 3세대는 경매로 양도되었다.
• 라) 한편, 이건 이의신청 재결청에서 청구인과 당시 세입자였던 청구외 서○○에게 학인한 바에 의하면, 청구외 ○○상호신용금고의 임의경매 신청으로 모든 세대가 경매대상이었으나, 세입자 중 확정일자를 받아 둔 세대에 대해서는 경매가 이루어지지 아니하고 매매를 원인으로 소유권이 이전되었으며, 매매대금은 위 저당권자에게 지급되었고, 그 외 세대는 경매에 의해 소유권이 이전 되었다고 확인하였다고 하고있다.
• 마) 청구인은 쟁점부동산의 양도를 주택신축판매업으로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 주택의 신축양도가 주택신축판매업에 해당하는지 여부는 그 행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하는 것(대법원 2001두45, 2002.05.28 등 다수 같은 뜻임)임을 알 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도를 주택신축판매업으로 보아야 한다고 주장만 할 뿐, 분양하기 위하여 노력한 아무런 자료도 제시하지 아니하고 있다.

(3) 판단컨대, 청구인은 주택신축판매업으로 사업자등록한 사실이 없고, 신축부터 양도시까지 분양하려고 노력한 흔적도 없으며, 쟁점부동산을 3년 10개월 정도 임대에 공하다 금융기관의 임의경매 신청이 원인이 되어 당시의 세입자 등에게 양되된 사실 등을 미루어 볼 때, 청구인이 주택신축판매업을 영위한 것으로는 보여지지 아니하므로, 처분청이 임대에 공하던 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.