실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1994. 12. 23. 청구외 설○○으로부터 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 228㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2000. 7. 20. 청구외 김○○에게 양도하고 2000. 7. 22. 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여 과세미달로 양도소득세 예정신고하였다. 처분청은, 청구인이 제시한 쟁점토지의 취득 및 양도에 대한 매매계약서가 사실과 다르거나 실지거래가액 인지가 불분명하다 하여 2003. 12. 8. 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 청구인에게 2000년 과세연도 양도소득세 8,582,250원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 3. 8. 심사청구를 하였다.

• 가. 실지거래가액에 의해 양도소득세 예정신고하면서 제시한 취득시의 매매계약서의 특약사항으로 “채무관계로 일시불 처리함”이라 함은 채무가액을 포함하여 일시에 매매대금을 정리를 한다는 의미임에도, 처분청은 취득시쟁점토지에 근저당 설정된 채권최고액(1천5백만원)이 동 계약서의 매매대금2천5백만원에 미달한다 하여 동 취득가액을 인정하지 않은 것은 잘못이고
• 나. 또한, 양도가액이 공시지가와 현저한 차이가 있다 하여 실지거래거액을 인정하지 않는 것은 쟁점토지가 맹지로서 활용도가 낮다는 점과 청구인의 어려운 경제적 현실에 따른 급매물이라는 점을 전혀 고려하지 않는 것으로 부당하므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 이건 부과처분은 취소되어야 한다.

• 가. 청구인이 제시한 취득시 매매계약서의 특약사항과 같이 “채무관계로 일시불 처리함”이라고 명시하고 있음에도 매매대금이 근저당의 채권최고액인 1천5백만원을 초과하여 2천5백만원인 것은 실지거래가액으로 볼 수 없고,
• 나. 또한, 제시된 매매계약서의 양도가액이 공시지가보다 현저한 차이가 있고, 이에 대하여 청구인이 쟁점토지가 쓸모 없는 맹지라고만 주장할 뿐, 대금관련증빙 등 객관적인 증빙의 제시가 없는 바, 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 과세한 이건 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이건 심사청구는 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의야 양도소득세를 과ㅔ한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음각호의 소득으로한다..1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 앙도로 인하여 발생하는 소득

2. 같은법 제96조 【 양도가액 】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자신이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

3. 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

4. 같은법 제100조 【 양도차익의 산정 】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액 ㆍ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거라가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액 ㆍ 감정가액 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

5. 같은법 제114조 【 양도소득과세표준과 세액의 결정 ㆍ 경정 및 통지 】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고대용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정또는 확인 할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의항 추계조사하여 경정 또는 경정할 수 있다.

6. 같은법 시행령 제176조의 2 【추 계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 ㆍ 매매계약서 ㆍ 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

ㆍ 매매계약서 ㆍ 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인" 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 1994. 12. 23. 쟁점토지를 청구외 석○○으로부터 2천5백만원에 취득하여 2000. 7. 20. 청구외 김○○에게 같은 금액으로 양도하고, 같은 달 7월 22일 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세미달로 부동산 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 쟁점토지의 취득 및 양도가액에 대한 실지조사 결과, 매매계약서가 사실과 다르거나 실지거래가액이 불분명하다고 하여 기준시가에 의하여 이건 양도소득세를 과세 하였음아 양도소득고세표준 예전신고서 및 자신납부계산, 조사복명서등 관련서류에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 취득시 실지거래가액의 증빙으로 청구외 석○○으로부터 취득한 매매계약서 및 거래상대방의 부동산 거래사실확인서를 제시하고 있는 바, 쟁점토지에 대한 등기부등본과 함께 취득당시 그 거래내용을 살펴보며느 청구외 석○○이 청구인에게 양도하기 전인 1993. 1. 12. 쟁점토지에 댛여 채권자인 (주)○○은행이 임의경매신청하여 경매개시결정 되었다가 1993. 2. 19. 경매신청말도 되었고, 3일전인 1993. 2. 16. 채권최고금액 1천5백만원으로, 채무자를 쟁점토지의 소유자 석○○으로, 근저당권자를 청구인으로 하여 근저당권설정 등기를 하였다가 1994. 12. 23. 근저당 말소등기를 하고 소유권이전 등기하였음이 등기부 등본에 의해 확인되고, 하루전인 1994.12. 22. 채무자인 석○○과 청구인간에 체결한 쟁점토지의 매매계약서에는 매매대금을 2천5백만원으로 계약금과 중도금 없이 계약당인 전액을 지급한 것으로 되어 있으며 특약사항으로 “채무관계로 일시지불 처리함”이라고 기재되어 있음이 확인된다.

3. 청구인은 양도시의 실거래 증빙으로 청구외 김○○에게 양도한 매매계약서 및 거래상대방의 거래사실확인서를 제시하고 있는 바, 2000. 6. 9. 작성된 동매매계약서에는 매매대금을 25,000,000원으로, 계약금을 2,5000,000원, 2000. 6. 30.중도금을 9,000,000원, 2000. 7. 20. 잔금을 15,000,000원을 지급하는 것으로 되어있고, 거래사실확인서에서도 동 일자로 지급하였음을 확인하고 있으며, 쟁점토지에 대한 양도시의 기준시가가 53,808,000원(㎡당 236,000원)이고 취득시의 기준시가가 17,966,400원임(㎡당 78,800원)이 관련서류에 의하여 확인된다.

4. 청구인은 2003. 1. 17. 쟁점토지의 양도에 대한 처분청의 조사결과 통지서를 통보받고 과세전적부심사청구하였고, 그 청구내용을 보면, “…공시지가가 조사시 개별토지을 확인하지 않고 인근대지의 곤시자가와 같이 책정하여 공시지가가 시세보다 높게 고시되었으나 양도시 인근의 부동산 거래가 없는 상태에서 사어을 하다 빛져 급하게 25,000,000원에 양도하였으며, 취득은 석○○에게 받을 채권이 있어 쟁점토지를 25,000,000원으로 계산하여 등기이전한 것으로 …”라고 되어 있음이 확인된다.

5. 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도가액에 대하여 살펴보면, 첫째, 쟁점토지의 취득 내열게 대하여 전술한 바와 같이 청구인은 1993.2. 19. 청구외 석상근의 경기은행 채무를 변재할 수 있도록 자금을 대여해 주고 채권의 담보로 쟁점토지에 대하여 근저당권을 설정하였고, 1994. 12. 23. 청구인이 받을 동 채권으로 쟁점토지를 취득한 것으로 보여지는 반면, 둘째, 취득시 매매계약서에는 매매대금이 2천5백만원으로 되어 있으나, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인이 쟁점토지의 근저당권설정 시에 위 채권을 담보하기 위한 채권최고금액이 1천5백만원임이 확인되는 바, 채권최고 금액은 통상 이자를 포함한 원금과 함께 설정하는 것으로 쟁점토지의 매도자와 매수자간 위 채권ㆍ채무로 취득하였다면 2천5백만원에 취득하였다는 청구 주장은 신빙성이 없다할 것이다. 셋째, 청구인은 취득시 매매계약서에 "채무관계로 일시불 처리함"이라 함은 채권ㆍ채무가액을 포함하여 일시에 매매대금을 정리한다는 것이라고 주장하나, 실지 매매대금이 2천5백만원이라면 매매계약서에 매매대금 중 양도인과 양수인간의 채권ㆍ채무가 얼마로서 매매대금과 상계하고 나머지 얼마를 현금으로 지급하였는지에 대한 내용이 있어야 함에도 이에 대한 표시가 없는 점으로 보아별도의 대금지급 없이 달사자간의 채권ㆍ채무금액을 매매대금으로 볼 수밖에 없다 할 것이다. 넷째, 청구인은 양도시의 기준시가가 취득시 기준시가의 약 3배 가량 상승하였음에도 쟁점토지의 양도가액을 6년전의 취득가액과 동일한 금액으로 신고하였고 양도시의 기준시가 46%에 해당하는 등, 실지거래가액이라고 주장하는 양도가액은 이례적인 것인 바, 이에 대하여 청구인은 쟁점토지가 맹지로서 활용도가 낮다는 점과 청구인의 어려운 경제사정에 따른 급매물이라고 주장할 뿐, 양도대금의 지급증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

6. 관련법령의 규정에 의하면 토지 및 건물의 경우 양도소득세는 기준시가에 의하여 과세하는 것을 원칙으로 하고 있으나, 예외적으로 실지거래가액에 의한 과세를 규정하고 있으며, 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산할 수 있는 예외적인 경우의 하나로서 양도자가 양도소득세과세표준 및 세약의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있는데, 이는 실지 저개라액의 입증은 냅세자에게 있다 할 것이고, 그와 같은 신고가 있다하더라도 당해 신고한 가액과 달이 거래하 ㄴ가액이 있거나 불분명한 경우에는 기준시가에 의하여 과세되는 것(국심 2001중513, 2001.6.29.; 대법 98두 7183, 1998.6.26. 외 다수 유사 뜻림)인 바, 이 건의 경우 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도가액이 거래증빙에 의하여 실지거래가액으로 확인된다고 볼 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.