재건축 입주권의 양도가액에는 대여받은 이주비를 포함하여 매수자가 인수한 것으로 되어 있어, 매수자에게 인수된 채무인 이주비는 매도인의 입주권 양도가액에서 공제될 성질의 금액은 아닌 것으로 판단 됨
재건축 입주권의 양도가액에는 대여받은 이주비를 포함하여 매수자가 인수한 것으로 되어 있어, 매수자에게 인수된 채무인 이주비는 매도인의 입주권 양도가액에서 공제될 성질의 금액은 아닌 것으로 판단 됨
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동-○호의 재건축 입주권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 199811.16. 청구외 김○○에게 양도한 후 양도가액은 150,000천원, 취득가액은 191,049천원으로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였고, 이에 대하여 처분청은 1999.6.30. 청구인의 신고내용대로 결정하였으나, ○○세무서장이 쟁점부동산분양권 취득자 청구외 김○○을 세무조사하여 청구인의 양도가액을 220,000천원으로 과세자료 통보하자 처분청은 양도가액을 220,000천원으로 하여 2004.3.2. 청구인에게 양도소득세 8,488,410원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.3.12. 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 1992.3.30. 피상속인인 남편 김○○의 사망으로 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지의 주택을 상속 등기 없는 상태로 취득하였으며, 1995.8.18. 쟁점분양권을 취득하여 1세대 2주택이 됨으로써 소득세법 시행령 제154조 제1항 및 동 제155조 제2항의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 않고 쟁점분양권에 대한 양도가액은 220,000천원에서 재건축과 관련하여 청구인이 추가부담한 101,640천원을 차감한 118,360천원이라고 주장하고 있으나, 당초 처분의 양도차익 계산시 소득세법 시행령 제166조 제1항 및 제2항에 의하여 환산한 취득가액이 이미 반영된 것이므로 청구인의 주장은 이유 없다.
(1) 청구인이 쟁점분양권의 양도 당시 1세대 1주택에 해당되는지의 여부
(2) 쟁점분양권의 취득가액을 재건축시공회사가 산정한 가액으로 볼 수 있는지 여부
(3) 재건축시공회사로부터 대여받은 이주비를 양도가액에서 제외할 비용으로 볼 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용 건물의 연면적․ 가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (이하 생략) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
② 1주택을 소유한 1세대(상속개시일 현재 무주택세대를 포함한다)가 상속에 의하여 피상속인이 상속개시 당시 소유한 1주택(피상속인이 상속개시당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 당해 상속받은 주택은 보유기간의 제한 없이 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (이하 생략) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. 소득세법 시행령 제116조 【양도차익의 산정 등】
① 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.
② 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.
1. 제3항 각호 또는 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도한 경우에는 다으 각목에 의하여 계산한 가액.
(1) 이 건 심사청구의 사실관계를 살펴본다. 청구인은 1992.3.30. 피상속인인 남편 김○○의 사망으로 청구인 및 그 가족이 거주하고 있던 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 주택을 위 김○○으로부터 상속받았음이 주민등록초본 및 건축물대장에 의하여 확인된다. 또한 위 김○○이 사망하기 전인 1990.4.2. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호를 취득한 사실, 1992.3.30. 취 김○○의 사망으로 이 건 아파트가 1993.8.3. 배우자인 청구인에게 이전된 사실, 그리고 이 건 아파트의 재건축이 실시됨에 따라 1995.8.18. ○○아파트재건축조합에 신탁등기되면서 쟁점분양권을 취득한 사실이 이 건 아파트 부동산등기부등본에 의하여 각각 확인된다. 청구인은 쟁점분양권을 1998.11.16. 김○○에게 220,000천원에 양도하였으나 1998.11.30. 양도소득세 예정신고시에는 쟁점분양권 양도가액을 150,000천원으로, 취득가액은 191,049천원으로 신고하였으며 처분청은 1999.6.30.에 청구인의 신고내용 대로 결정하였다가 ○○세무서장의 쟁점분양권 취득자 김○○에 대한 조사결과 실지 양도가액이 220,000천원임을 확인하고 통보한 과세자료에 의하여 2003.12.29. 실지거래가액으로 이 건 양도소득을 재계산하여 2004.3.2. 청구인에게 양도소득세 8,488,410원을 결정고지하였음이 쟁점부동산매매계약서, 국세청통합전산망의 신고서조회 및 양도소득세결정결의서에 의하여 확인된다.
(2) 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.
① 1세대 1주택에 해당되는지에 대하여 살펴본다. 청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리○○번지는 논이었고 상속 당시에는 주택이 없었기 때문에 이 건 과세처분은 부당하다고 주장하나, 이는 당초 처분청의 착오로 청구인이 상속받은 주택의 소재지인 “○○도 ○○군 ○○리 ○○번지를 ○○도 ○○군 ○○리 ○○번지”로 잘못 기재한 데 연유한 것일 뿐, 이 건 심사청구의 쟁점 중 하나인 1세대 1주택의 판정에 별다른 영향을 미칠 만큼 중요한 사안은 아니다. 청구인은 쟁점분양권 양도일 현재 쟁점분양권과 위 상속받은 주택을 보유하고 있었기 때문에 소득세법 제89조 및 동시행령 제154조 제1항에 의한 1세대 1주택 비과세요건은 갖추지 못한 것으로 판단된다.
② 쟁점분양권의 취득가액을 재건축시공회사가 산정한 가액으로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점분양권(43평)의 무상지분 26.39평에 대하여는 건축시공회사에서 산정한 가액 101,998,949원과 나머지 유상지분에 대한 실지취득가액 104,640,000원을 합한 206,638,949원을 취득가액으로 인정하여야 한다는 주장이나 이 가액은 상속개시당시의 취득가액도 아니고 재건축조합이 결성되면서 건축시공회사에서 임의로 책정한 가액이므로 쟁점분양권의 실지 취득가액으로 보기는 어렵다 할 것이다. 쟁점분양권은 1992.3.3. 위 김○○이 사망함으로써 상속받은 것으로 기존 건물과 그 부수토지의 취득가액을 알 수 없는 경우에 해당되는 것으로 보아야 할 것이며, 이 경우에는 소득세법 시행령 제166조 의 규정에 의하여 환산한 가액으로 결정하도록 되어 있는 바 청구인의 주장은 이유가 없는 것으로 판단된다.
③ 재건축시공회사로부터 대여받은 이주비를 양도가액에서 제외할 비용으로 볼 수 있는지의 여부에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점분양권의 매매계약서상 220,000천원으로 계약한 것은 사실이나, 동 특약사항 ①에 “이주비 및 신규당첨 차등지급액 등은 매매가에 포함되는 것으로 하여, 잔액금에서 공제킬 하며 잔금기준일에 정확한 금액을 산정키로 함”으로 약정되어 있으므로 실지 양도가액은 이주비 45,000천원을 공제한 175,000천원이 되어야 한다고 주장하므로 이를 살펴본 바, ㉮ 청구인이 건축시공회사인 ○○건설(주)로부터 대여받은 이주비 45,000백만은 청구인이 부담하여야 할 부채이긴 하나 부동산 매매계약서에 의하면 이 건 분양권 가액에는 이주비까지 포함하여 220,000천원에 위 김○○ 쟁점분양권을 인수한 것으로 되어 있으므로 이주비는 김○○의 채무지 더 이상 청구인의 채무가 아니다. 따라서 이주비는 청구인의 쟁점분양권 양도가액에서 공제될 성질의 금액은 아닌 것으로 판단된다. ㉯ 또한, 청구인이 쟁점분양권을 위 김○○에게 양도하고 그 대금을 수수한 후 발행한 영수증을 살펴보면 쟁점분양권 양도가액 220,000천원을 청구인이 위 김○○으로부터 받은 것으로 되어 있어 실지양도가액은 220,000천원으로 확인되며 ○○세무서장이 위 김○○으로부터 징취한 확인서에 의해서도 이 사실은 확인된다. 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 청구인의 쟁점분양권 양도에 대하여 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 하겠다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.