매수자의 사정으로 계약내용이 변경된 경우 장기할부조건 해당여부

[주문]

○○세무서장이 정정 고지한 양도소득세는 이를 취소합니다 [이유]

청구인은 199.02.09 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 263.2㎡와 그 지상 5층 건물 925.69㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1999.09.10 청구외 (주)△△△프로테크(이하 "취득법인"이라 한다)에 양도하는 계약을 체결하고 2000.12.28 잔금을 수령한 것으로 하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산(양도차손)하여 2000.12.29 신고하였다

○○세무서장(이하 "처분청"이라 한다)은 동 건의 양도가 장기할부조건부매매에 해당하는 것으로 판단하고 첫회 부불금지급일인 199.12.03을 양도시기로 하여 실지거래가액(단기양도)에 의한 양도소득세 145296,000원을 결정하여 2003.10.01 고지하였다 청구인은 2003.12.26 이의신청을 거쳐 2004.03.12 이 건 심사청구를 하였다

쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서 (이하 "계약서1"이라 한다)는 계약당시 작성한 실지계약서가 아니라 취득법인의 자금사정에 의하여 잔대금의 지급이 지연됨에 따라 등기용으로 추후에 작성된 것이어서 장기할부조건부매매인지 여부를 판단할 근거가 되는 약정당시의 계약서가 아님에도 이를 근거로 장기할부조건부매매 여부를 판단한 처분청의 처분은 부당하다 즉, 이건 거래의 경우 실지거래계약서 (이하 "계약서2"라 한다)에 의하면 장기할부조건부매매에 해당하지 않게 됨으로써 당초 기준시가에 의하여 신고한 양도소득세는 정당한 것이라는 주장이다

청구인이 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세 예정신고를 하면서 첨부서류로서 제출한 계약서1이 취득법인의 자금사정으로 인하여 잔금지급이 지연됨으로써 등기신청용으로 추후에 작성된 것이라고 주장하나 당해 계약서는 부동산 소유권이전등기신청서에 첨부된 공식적인 것이고 계약서1에서의 약정내용에 따라 잔금을 지급한 사실이 확인되고 있는 반면에 약정 당시의 것이라고 주장하며 새로이 제출한 계약서2에 대하여는 그 사실여부를 확인할 수 없으므로 청구주장은 이유 없다는 의견이다

• 가. 쟁점 계약서1과계약서2중 어느 것이 계약당시에 작성된 것인지 쟁점부동산의 거래가 장기할부조건부매매에 해당하는지 여부를 가리는데 있다 나 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다

○ 소득세법 제98조 [ 양도 또는 취득의 시기 ] 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.(1994.12.22 개정)

○ 소득세법시행령 제162조 [ 양도 또는 취득의 시기 ]

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.(1998.12.31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일(2001.12.31 개정) [ 부칙 ]

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(1994.12.31 개정)

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날(1999.12.31 개정)

○ 소득세법시행규칙 제78조 [ 장기할부조건의 범위(2000.04.03 제목개정) ]

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "재정경제부령이 정하는 장기할부조건"이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부·연부기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.(2001.04.30 개정)

1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것(1999.05.07 개정)

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것(2000.04.03 개정)

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "재정경제부령잊 ㅓㅇ하는 장기할부조건"이라 함은 영 제157조 제158조에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부 연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다 (2001.04.30. 개정 전의 것)

1. 당해 자산의 양도대금을 3회 이상으로 분할하여 수입할 것(1999.05.07개정 전의 것)

2. 양도하는 자산의 인도여부에 불구하고 첫회 부불금지급일의 다음날부터 최종의 부불금지급일까지의 기간이 1년 이상인 것(2000.04.03 개전 전의 것) ※ 대법원 판례

○ 대법98두9639 2000.02.08 연불조건부 매매예약에 따라 대금지급이 이행되던 중 잔금지급시기 등의 재약정으로 최종부불금지급일까지의 기간이 2년에 미달되어도 연불조건부양도에 해당된다

○ 대법95누3527 199.09.15 매매계약에 따라 대금의 반 이상이 지급된 후 매수인의 자금사정 때문에 남은 잔대금의 지급방법에 대한 재약정이 있은 경우 이와 같은 재약정은 잔금지급방법의 일부변경에 불과한 것이어서 당초의 약정이 연불조건부매매로 변경되는 것은 아니다 ※ 예규 및 심판 및 심사례 양수자의 자금사정으로 잔급지급이 지연되거나 분할지급으로 잔금지급방법이 변경됨으로써 3회 이상" 또는 1년 이상 에 해당하는 경우는 장기할부조건의 매매로 변경되지 않음 (재정경제부 재산 46014-337 1998.10.30., 국세청재일 46014-1327 1999.07.08.외 같은 뜻임) ※ 심판 및 심사례 장기할부조건에 의하여 당초 계약을 체결하여 취득 및 양도시기가 성립한 이후 단순히 매수인 일방의 재금지급 변경으로 그 취득 및 양도시를 조정하면 양도차익의 수정 등 업무집행에 혼란을 가져올 뿐만 아니라 장기할부조건외의 방법으로 양도하였으나 매수인 일방의 사정에 의한 대금직ㅂ방법 변경으로 장기할부조건이 되면 매도의 양도시기가 변경되어 자진신고시기를 일실하는 등 법집행이 불합리하므로 장기할부조건의 해당여부는 계약시 약정에 따라 판정하는 것(국심2001증1090 2001.08.31, 국심2001부3350 2002.03.16., 심사양도98-0144 1998.04.24., 심사양도98-2468 1998.10.23외 다수 같은 뜻임)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대해 살펴본다

① 청구인은 1999.02.09 쟁점부동산을 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 청구외 김□□로부터 취득하여 2000.12.28 취득법인에게 양도한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다

② 청구인은 쟁점부동산에 대하여 기준시가에 의하여 양도가액을 699,490,700원, 취득가액을 762,658,700원으로 하여 2000.12.29 양도소득세를 신고(양도소득금액 △98,164,110원))한 사실이 국세통합전산망(TIS) 조회자료에 의하여 확인된다.

③ 취득법인이 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기신청서에 첨부한 계약서1상의 매매대금 지급조건을 보면 1999.09.10. 계약금 1000,000,000원, 중도금 1999.12.03. 332,500,000원, 1999.12.30. 600,000,000원, 2001.01.03. 500,000,000원, 2000.12.28 잔대금 117,500,000원, 합계 1,650,000,000원으로 한 사실이 확인된다

④ 처분청은 2003.05월 청구인에 대한 자금출처조사를 실시하는 과정에서 쟁점부동산의 양도를 장기할부조건매매에 해당한다 하여 양도시기를 잔금 청산일이 아닌 첫회 부불금지급일로 봄으로써 단기양도 실가과세 대상에 해당하게 되었다. 이에 따라 양도가액 1,650,000,000원, 취득가액 1,300,000,000원으로 하여 계산된 양도소득세 145,296,000원을 2003.10.01 청구인에게 결정, 고지한 사실이 양도소득세결정결의서 및 고지서 등에 의하여 확인된다.

⑤ 청구인은 처분청이 이건 결정의기준으로 삼은 계약서1은 취득법인의 자금사정에 의하여 잔대금지급이 지연됨으로써 매매대금을 상향 조정함과 동시에 등기신청용으로 새로이 작성한 것이므로 장기할부조건매매 여부를 판단할 때에는 계약당시의 약정내용을 파악하여 이를 근거로 하여야 한다고 주장하면서 계약당시 작성한 것이라며 계약서2를 제출한 사실이 확인된다.

⑥ 상기 계약서2상의 대금 지급조건을 보면 1999.09.110 계약금 100,000,000원, 중도금 1999.12.03. 222,500,000원, 1999.12.15 110,000,000원, 1999.12.21, 600,000,000원, 2000.01.03, 500,000,000원 2000.04.30. 잔대금 67,500,000원 합계 1,600,000,000원으로 확인된다.

(2) 이 건 심사청구의 쟁점에 대해 살펴본다

① 이 건 쟁점부동산의 매매가 장기할부조건부 매매에 해당하는지 여부를 가리기 위해서는 청구인이 제출한 상기 두 종류의 계약서중 어느 것이 약정당시에 작성된 것인지를 먼저 판단해야 할 것이므로 이하에서 살펴보기로 한다.

② 먼저 취득법인의 자금사정으로 인한 잔대금 지급이 지연됨으로써 부득이 하게 계약서1을 작성하였다는 주장에 대하여 보면, 취득법인은 2000년 6월에 고지된 부가가치세 2건이 체납(37,966,700원)되어 같은해 8월 31일 납부한 사실, 같은해 9월에 고지된 부가가치세 2건 및 법인세 1건이 각각 체납(59,966,400원)되어 같은해 10월 6일에 납부한 사실이 확인되고, 쟁점부동산의 취득 잔대금 지급상황을 보면 현금 등으로 지급하지 아니하고 대표자 가수금(117,500,000원)으로 처리하였다가 취득법인이 2002.05.26. 쟁점 부동산을 청구외 엄△△ 등에게 다시 양도하는 계약을 체결하고 그동안 쟁점부동산을 담보로 차입한 근저당채무 (발생당시 대표자 가수금으로 처리) 345,000,000원등과 함께 총 552,620,460원을 2002.06.24에 변제한 사실 등에 비추어 취득법인의 잔금사정이 좋지 않았던 정황이 인정된다 할 것이다.

③ 잔대금 지급약정 내용이 당초 2000.04.30. 67,500,000원에서 2000.12.28. 117,500,000원으로 증액된 사유에 대하여 지급지연 등에 따르는 양도자인 청구인이 입은 손실에 대한 보상성격으로서 금 50,000,000원을 미지급 잔대금 67,500,000원에 가산하기로 하는 내용이 제출된 2000.12.20. 자 이사회 회의록에 의하여 확인되고 있다.

④ 계약서1을 작성하게 된 또 다른 이유로서 취득법인의 취득세 지연신고에 따른 가산세(30일내에 신고하지 않으면 취득세산출세액의 20%), 소유권 이전 등기를 해태한 기간에 따라 부과되는 과태료(등록세액의 5배 이내, 동건의 경우 8개월 해태로 등록세액의 20%)를 회피하기 위한 것이라는 주장에 대하여도 설득력이 있는 것으로 보인다.

⑤ 청구외 ○○회계법인이 2000.04.11 작성한 것으로 되어 있는 취득법인의 1999.01.01 ~1999.12.31 사업연도에 대한 감사보고서를 보면 쟁점부동산의 취득과 관련하여 지출한 계약금과 중도금 일부의 합계 1,032,500,000원을 선급금으로 계상하고 있음이 확인된다 동 재무제표에 대한 주석에서 특수관계자간의 주요거래라는 제목으로 1999.09.10. 계약금 100,000,000원, 중도금 1999.12.03 222,500,000원, 1999.12.15. 110,000,000원, 1999.12.21. 600,000,000원, 2000.01.03. 5000,000,000원으로 잔대금 2000.04.30. 67,500,000원 합계 1,600,000,000원으로 확인하고 당해연도 중에 지급된 계약금과 일부중도금 합계 1,032,500,000원을 선급금으로 계상한 사유 등을 적시하고 있다 청구외 ○○회계법인에서 보관하고 있는 이 건 감사보고서(코스탁등록 준비를 위하여 임의 작성한 것임, 3787-6600 ●● 회계사 확인)의 원본의 주석관련 페이지 사본을 제출받아 확인한 바, 청구인이 제출한 것과 상위 없음이 확인된다.

⑥ 상기 감사보고서 주석사항과 취득법인이 보관하고 있는 쟁점부동산의 취득대금지급증빙(통장, 무통장입금영수증, 현급출납장 등)을 보면 1999.09.10. 100,000,000원, 1999.12.03. 222,500,000원, 1999.12.15. 110,000,000원, 1999.12.21. 600,000,000원, 2000.01.03. 500,000,000원, 2000.12.28. 117,500,000원(대표자 일시 가수금 처리), 합계 1,650,000,000원으로 확인됨으로써 잔대금을 제외한 계약금과 중도금의 지급일자와 금액이 계약서2와 일치 되고 있음을 알 수 있다.

⑦ 위 감사보고서(주석사항) 내용에 의하여 동 보고서 작성시점인 2000.04.11 현재 계약서2의 실재사실이 확인되는 셈이고 그 이후 사정변경으로 대금지급조건이 달라진 점을 확인 할 수 있어 계약서1은 최소한 동 감사보고서 작성일 이후에 작성된 것이라고 판단되는 것이다. 상기의 사실관계 등을 종합하여 판단하건대, 계약서2가 계약 당시에 작성된 것으로 판단된다 할 것이어서 장기할부조건부매매인지 여부를 판단함에 있어서는 동 계약서의 약정내용을 기준으로 하여야 하는 것이고 취득법인의 자금사정 등으로 잔금지급이 지연되거나 분할지급 등 잔금지급방법이 변경됨으로써 3회이상 또는 1년 이상이 되었다 하더라도 장기할부조건부매매로 변경되지 않는 것이므로 (대법원 98두9639 2000.02.28. 95누3527 1995.09.15. 같은 뜻)쟁점부동산의 매매는 장기할부조건부에 해당되지 않는 것이다 이러한 토대위에서 보면 새로이 작성된 계약서에 근거하여 장기할부조건부매매 여부를 판단한 처분청의 처분은 과세요건사실에 대한 조사를 소홀히 한 잘못이 있다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다, [관련법령] 소득세법 제98조 / 소득세법 제98조 / 소득세법시행규칙 제78조 /