공동으로 매수한 것이라면 평당 매수가가 상이할 수 없으며 상이할 경우 약정서가 있어야 되나 약정서 작성이 없는 점과 매도자는 청구인과 계약을 하였고 대금도 청구인에게 수령하였다고 진술한 사실에 비추어 미등기 전매에 해당됨
공동으로 매수한 것이라면 평당 매수가가 상이할 수 없으며 상이할 경우 약정서가 있어야 되나 약정서 작성이 없는 점과 매도자는 청구인과 계약을 하였고 대금도 청구인에게 수령하였다고 진술한 사실에 비추어 미등기 전매에 해당됨
[이유]
처분청은 탈세제보자료에 따라 청구인이 ○○도 ○○군 면 리 산**번지 소재 임야 47,289㎡(14,304평)(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 이영☆외 4인(이하 "매도자"라 한다)으로부터 2000.06.02.을 계약일자로 매수한 후 소유권 이전등기를 하지 않고 2000.06.07.을 계약일자로 청구외 윤갑○, 이경◎ 및 김종◇(이하 "공동매수자"라 한다)에게 쟁점토지 중 일부를 매도하였다고 조사·확인하여 2004.01.10. 양도소득세 111,284,570원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.01.30. 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 쟁점토지를 청구외 박보□의 중개로 공동으로 매수하면서 쟁점토지 중 공동매수자 지분은 우선 불할하여 명의 이전하고 청구인 지분은 이후에 명의 이전하기로 합의하였다. 매매계약서 작성시 공동매수자 명의 기재를 생략하였고, 쟁점토지 매매대금 중 계약금은 청구인이 지급하였고 중도금 및 잔금은 청구인이 공동매수자와 같이 지불하였다. 쟁점토지의 분할을 위하여 박보□이 청구인의 사전 승낙 없이 공동매수자와 매매가계약을 체결하였을 뿐 청구인은 쟁점토지의 전매행위를 하지 않았다. 쟁점토지의 등기부에도 청구인과 공동매수자 총 4인의 소유권 이전 원인이 매매가 아니고 공유물 분할로 기재되어 있고 공동매수자가 각각 작성한 거래사실 확인서에서도 이를 확인할 수 있으므로 이 건 과세처분은 부당하다.
쟁점토지의 매매계약서에 매수인은 청구인 1인으로 기재되어 있고, 청구인의 주장대로 공동으로 매수한 것이라면 쟁점토지의 평당 거래가격이 매수자마다 다를 수가 없고 설사 다르더라도 이러한 약정을 문서화하는 것이 보편적인 관행이다. 매도자 이영☆은 청구인 1인과 매매계약이 체결되었고 대금도 청구인으로부터 수령하였으며 청구인이 매매계약서에 기재되지 않은 공동매수자의 명의를 청구인과 함께 기재하여 쟁점토지의 소유권 이전등기를 해 줄 것을 요청하여 이를 허락했다고 진술했다. 이영☆은 이후 위 진술을 번복하고 있는데 이는 청구인의 요청에 의한 것으로 진실성이 없는 것으로 보인다. 또한 청구인과 윤갑○ 간의 매매계약서를 보면 이영☆과 청구인 간의 중도금 지급기간 중에 쟁점토지를 윤갑○에게 전매한 사실이 확인된다. 이러한 이유들로 이건 과세처분은 정당하다.
① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득세과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
양도소득세과세표준의 100분의 65
(1) 쟁점토지의 등기부에 의하면 매도자가 공동매수자인 윤갑○, 김종◇, 이경◎에게 2000.08.03.자로 공유자지분 중 47,289분의 13,223(이하 "쟁점지분②"라 한다), 47,289분의 3,306(이하 "쟁점지분③"이라 한다) 및 47,289분의 3,306(이하 "쟁점지분④"라 한다)을 매매를 원인으로 각각 소유권을 이전하였고, 2000.10.02.자로 나머지 47,289분의 27,454(이하 "쟁점지분①"이라 한다)을 청구인에게 매매를 원인으로 소유권을 이전한 사실이 확인된다.
(2) 이영☆을 매도인으로 청구인을 매수인으로 하여 2000.06.02.자로 작성된 계약서(이하 "(갑)계약서"라 한다)에 의하면 쟁점토지 47,289㎡(14,304평)를 평당 25,000원씩 총 357,600,000원(이하 "총매매대금"이라 한다)에 2000.08.05.을 잔금청산일로 하여 매매하기로 하며 박보□이 위 거래를 중개한 것으로 확인된다. (갑)계약서에 별지로 첨부된 특약사항에는 매도자가 이영☆ 1인이 아니라 이영☆외 4인으로 기재된 사실이 확인된다.
(3) 청구인을 매도인으로 윤갑○을 매수인으로 하여 2003.06.07.자로 작성된 계약서(이하 "(을)계약서"라 한다)에 의하면 쟁점토지 중 쟁점지분②(4,000평) 만큼을 평당 40,000원씩 총 160,000,000원에 2000.06.24.을 잔금청산일로 하여 매매하기로 하며, 청구외 노정△가 위 거래를 중개한 것으로 확인된다. (을)계약서의 매도인 성명란에 청구인의 이름과 함께 "代 박보□"이라고 표시되어 있고 청구인과 박보□의 인감이 찍혀 있으며, 매도인 전화란에 박보□의 연락처가 기재되어 있다.
(4) 처분청의 조사과정에서 조사공무원이 2003.09.30.자로 청구인의 진술을 대신 작성하고 청구인이 서명한 확인서의 내용은 아래와 같다. 조사공무원이 확인서를 대신 작성한 것은 청구인이 글자를 쓰지 못한다고 하였기 때문이라 한다.
① 청구인은 박보□의 소개로 쟁점토지를 매도자 이영☆으로부터 2000.06.02.자로 매수하였으며 총매매대금 357,600,000원은 (갑)계약서 작성일자인 2000.06.02.에 30,000,000원, 2000.06.12.에 70,000,000원 2000.07.19.에 100,000,000원 2000.08.02.에 60,000,000원 및 2000.08.21.에 97,600,000원으로 구분하여 지급하였다.
② 위 (갑)계약서 상의 매매대금 중 계약금은 현금으로, 중도금은 온라인 송금을 통하여, 잔금은 수표를 통해 이영☆에게 지급하였다.
③ 위 (을)계약서 상의 매매대금 중 계약금 10,000,000원은 (을)계약서 작성일자인 2000.06.07.에 소개비 1,000,000원을 제외하고 현금으로, 잔금 150,000,000원은 2000.06.24.에 100,000,000원권 수표 1매 및 10,000,000원권 수표 5매로 윤갑○으로부터 수령하였다, 박보□은 위 잔금 중 10,000,000권 수표 4매를 대신 수령하면서 청구인이 이영☆에게 (갑)계약서 상의 잔금을 지급할 때 변제하겠다고 하였으나 확인서 작성일자까지 변제하지 않고 있다.
④ 박보□은 쟁점토지 중 쟁점지분③(1,000평) 만큼을 평당 50,000원씩 총 50,000,000원에, 쟁점지분④ 만큼(1,000평)을 역시 평당 50,000원씩 총 50,000,000원에 각각 김종◇과 이경◎에게 매도하였다고 하며, 위 매매대금 합계 100,000,000원을 청구인의 **은행 계좌로 입금시켰다. 박보□이 위 거래를 중개하였으며 청구인은 김종◇, 이경애와는 만난 적이 없고 매매대금만을 송금 받았다.
⑤ 이상의 진술내용은 모두 진실이며 청구인은 모든 책임을 감수한다.
(5) 2003.09.15. 이루어진 조사공무원과 이영☆과의 통화 내용에 의하면, (갑)계약은 매도자와 청구인 사이에 체결되었으며 계약대금도 청구인으로부터 수령하였다고 한다. 또한, (갑)계약 체결시 청구인이 이영☆에게 전화로 쟁점토지의 등기 이전시 (갑)계약서에 매수자로 기재되지 않은 공동매수자의 명의로 각자 지분만큼 우선 소유권 이전등기를 해 달라고 요청하자 이영☆은 처음에는 난색을 표시하다가 어차피 잔금을 제외한 총매매대금을 모두 수령했으므로 청구인이 요청한대로 소유권 이전등기를 해주었다고 한다. 청구인과 이영☆과의 통화 과정에서 이영☆은 청구인이 불러주는 공동매수자 각자의 인적사항 및 지분(윤갑○ 4,000평, 이경◎ 1,000평, 김종◇ 1,000평)을 메모하였으며 동 메모를 보관하고 있다고 한다.
(6) 이영☆이 2003.12.23.자로 작성·제출한 거래 사실확인서에는 위 통화내용을 번복하여 쟁점토지의 매수자를 청구인 1인이 아니라 청구인과 공동매수자의 총 4인이며 총매매대금의 수령내역은 청구인의 확인서 내용과 같다고 진술하고 있다.
(7) 처분청의 조사과정에서 박보□이 2003.09.30.자 및 2003년 10월에 작성한 사실확인서의 내용은 아래와 같다.
① 2000.06.02.자로 매도자 및 청구인과 공동매수자의 총 4인을 "계약자"로 하여 (갑)계약서를 작성하였으며, 매매대금으로 평당 25,000원씩 총매매대금 357,600,000원을 산정하였으나 쟁점토지 내에 각자 희망하는 위치가 달라서 상이한 평당 가액(윤갑○ 40,000원, 김종◇ 및 이경◎ 50,000원, 청구인은 역산에 의하면 11,897원)을 적용하였다. 총매매대금 중 계약금 30,000,000원은 청구인이 2000.06.02.에 우선 지급하고 중도금 및 잔금은 청구인과 공동매수자의 총 4인의 합의에 따라 지급하기로 하였다. 윤갑○과 김종◇은 이후 2001.06.22.에 쟁점지분②와 ③을 각각 별도의 지번(산21-2번지 및 산21-3번지)으로 공유물 분할등기를 하였다.
② 윤갑○은 선분할 및 위치 조정 조건으로 2000.06.07.자로 계약하고 2000.06.24.에 잔금을 지급하였다. 매매대금은 청구인에게 전달되었으나 박보□은 잔금 중 40,000,000만원을 갑작스런 경제적 사정에 의해 청구인으로부터 차용하게 되었고, 청구인은 나머지 금액을 2000년 7월에 (갑)계약서 상의 중도금으로 이영☆에게 송금하였다. 박보□은 위 금액을 사실확인서 작성일자까지 변제하지 못한 상태이다.
③ 박보□과 이전부터 친분이 있던 이경◎와 이경◎와 친분이 있는 김종◇의 쟁점지분③과 ④ 거래는 박보□이 "알아서" 매매대금 지급, 공유물 분할등기 등을 처리하였다.
④ 청구인은 쟁점토지 거래를 총괄하여 공동매수자 각자의 쟁점토지 내의 경계와 위치를 선정하고 분할 측량 및 등기를 하였으며 각자의 매매대금을 수령하여 이영☆에게 지급하였다.
⑤ 쟁점지분②와 ③은 윤갑○과 김종◇의 개인적 사정에 의하여 선분할을 요청하여 2001.06.22.자로 산21-2번지와 산21-3번지로 각각 공유물 분할동기를 하였고, 쟁점지분①과 ④는 분할 후 산21번에 남게 되었다. 쟁점지분④는 이후 2003.01.09.자로 매매를 원인으로 이경◎로부터 청구인에게 소유권이 이전되었다.
⑥ 공동매수자로부터 수령한 매매대금은 3회에 걸쳐 청구인에게 지급되었다.
⑦ 이상의 진술내용은 진실임을 확인한다.
(8) 박보□이 2003.11.28.자로 작성. 제출한 거래사실확인서에는 쟁점토지는 공동매수주장자가 공동으로 매입하기로 합의하였고, 공동매수자는 거래에 관한 모든 사항을 박보□에게 "위임하기로 사전에 합의"하였다고 진술하고 있다. 그 외의 내용은 박보□의 위 사실확인서와 같다.
(9) 처분청의 조사과정에서 이경◎가 2003.09.17. 작성한 사실확인 조회서에 의하면 박보□의 중개로 쟁점지분④를 매수하면서 평당 50,000원의 매매대금을 현금으로 지급하였으나 청구인이 매도자인지 여부는 잘 알지 못한다고 진술하고 있다.
(10) 김종◇과 이경◎가 2003.12.03. 작성. 제출한 거래사실확인서에는 2000년 6월경 쟁점토지지분③과 ④를 박보□에게 "매입을 의뢰하여 부동산 거래에 관한 모든 것을 책임지고 해결하여 주도록" 주문하였으며, 매매대금은 청구인의 확인서에 기재된 금액을 현금으로 지급하였다고 진술하고 있다.
(11) 심리과정에서 청구인이 2004.04.14.자로 작성하여 제출한 불복청구에 대한 호소문의 내용은 아래와 같다.
① 청구인은 박보□의 소개로 쟁점토지 중 매수자가 이미 있었던 쟁점지분 ②,③ 및 ④를 제외한 쟁점지분①을 147,600,000원(총매매대금 중 쟁점지분②, ③ 및 ④의 매매대금을 차감한 금액)에 매수하였다.
② 청구인이 쟁점토지 중 위치가 좋지 않은 쟁점지분①을 싸게 매수하는 대신 공동매수자를 대표해서 (갑)계약을 체결하면서 계약금 30,000,000원을 청구인이 우선 지불하고 청구인은 이후 쟁점지분① 매매대금 147,600,000원만 부담하기로 하였다.
③ 청구인은 박보□을 믿고 (갑)계약서 작성시 매수자를 청구인과 공동매수자의 총4인으로 하지 않고 청구인 1인으로 기재하였다.
④ (갑)계약서 상의 계약금 지급시 청구인은 박보□이 조언하는 대로 이영☆을 만나서 쟁점토지 매매시 공동매수자 각자의 공유자지분으로 소유권 이전 등기를 해 주도록 요청하였고 이영☆은 요청을 허락하였다.
⑤ (갑)계약서 작성 후 박보□은 직접 윤갑○과 (을)계약서를 작성하면서 매도인 성명란에 청구인의 이름을 기재하였다.
⑥ 청구인은 김종◇ 및 이영◎와 계약하지 않았고 매매대금을 받은 사실도 없다. 김종◇과 이경◎의 쟁점지분③ 및 ④의 매매대금은 박보□을 통해 이영☆에게 지급되었다.
⑦ 윤갑○, 김종◇ 및 이경◎에 비해서 청구인의 평당 매매금액이 낮은 것은 쟁점토지 중에서 쟁점지분①의 위치가 좋지 않아서 당초 취득 목적인 묘지로 이용하기에 부적합하여 대신 납골당 부지로 이용할 계획이었기 때문이다.
⑧ 청구인은 쟁점토지의 소유권 이전 등기를 할 때 쟁점지분①에 관한 등기비용만 지불하였다.
(12) 심리과정에서 청구인이 2004.04.30. 제출한 청구인과 박보□ 간의 합의서(작성일자 미기재)에는 박보□이 쟁점토지를 평당 30,000원 총 429,120,000원에 계산하여 소개비를 제외한 400,000,000원을 매도자에게 지급하기로 약속하였고, 청구인이 쟁점토지 중 높은 곳 임야를 받는 계약자가 되어 계약금 30,000,000원을 우선 지급하고 쟁점지분①을 제외한 쟁점토지는 박보□에게 "매매에 관한 모든 권리를 위임하기로 합의"한다고 기재되어 있다. [다음, 쟁점에 대하여 본다]
(1) 이 건 과세처분이 정당한지 여부를 판단하기 위해서는 다수의 거래당사자들이 제시하는 상반된 진술과 증빙에 근거하여 (갑)계약에서 쟁점토지의 매수자는 청구인 1인이라는 처분청 주장과 청구인과 공동매수자의 총4인이라는 청구인 주장 중 어느 주장이 사실인지 여부를 판단해야 한다. 매매대금에 관한 거래당사자들의 진술은 대부분 일치하므로 별도의 판단이 필요하지 않는 것으로 보인다.
(2) 공동매수자 둥 이경◎와 김종◇의 사실확인 조회서 및 거래사실 확인서에는 (갑)계약에서 쟁점토지의 매수자가 누구인지 분명히 나타나 있지 않고 단지 박보□의 중개행위가 있었다고 진술되어 있으므로 판단의 근거가 될 수 없는 것으로 보인다.
(3) 청구인이 심사청구일 이후 제출한 호소문은 진행 중인 것으로 심리에 영향을 미치기 위해 청구인의 주장을 재차 진술한 것으로 보이고 청구인과 박○○ 간의 합의서는 쟁점토지의 총매매대금이 다른 모든 증빙이나 진술과 달리 평당 30,000원으로 기재되어 있는 점에서 판단의 근거가 될 수 없는 것으로 보인다.
(4) 판단의 근거가 될 수 없는 것으로 본 위 진술들을 제외한 거래당사자들의 진술 및 증빙을 처분과 청구인의 주장을 뒷받침하는 것으로 구분하면 아래의 표와 같다. ┌────┬───────────────────┬──────────────────┐ │ │ 처분청 주장 뒷받침 │ 청구인 주장 뒷받침 │ ├────┼───────────────────┼──────────────────┤ │ 청구인 │ 확인서(2003.09.30.) │ │ ├────┼───────────────────┼──────────────────┤ │ 이영☆ │ 조사공무원과 통화(2003.09.15.) │ 거래사실확인서(2003.12.23.) │ ├────┼───────────────────┼──────────────────┤ │ 박보□ │ 사실확인서(2003.09.30. 및 2003.10.) │ 거래사실확인서(2003.11.28.) │ ├────┼───────────────────┼──────────────────┤ │ │ (갑)계약서(2003.06.02.) 및 │ │ │ 증빙 │ (을)계약서(2003.06.07.) │ 등기부(2003.08.03.) │ └────┴───────────────────┴──────────────────┘
(5) 위의 표에 나타난 바와 같이 쟁점토지의 매수자가 청구인과 공동매수자의 총4인이라는 청구인 주장을 뒷받침하는 진술들은 반대의 진술들과는 달리 처분청의 조사종결일인 2003.10.13. 이후에 작성·제출된 것이고, 등기일자도 (을)계약일 및 이경◎와 김종◇이 쟁점지분③과 ④를 매입하였다고 진술한 6월 이후이다. 따라서, 청구인이 공동매수자들에게 쟁점지분②, ③ 및 ④를 매도하고 자신의 주장을 뒷받침하는 소유권이전 등기를 하였으며, 처분청의 조사과정에서 자신에게 불리한 진술들이 제시되자 이후에 이영☆과 박보□에게 상반된 진술을 하도록 부탁한 것으로 보인다.
(6) 청구인은 처분청의 조사과정에서 본인이 서명한 확인서는 조사공무원이 대신 작성한 것으로 내용의 확인 없이 시키는 대로 서명하였다고 주장하지만 대필 여부에 관계없이 본인의 서명이 포함된 확인서의 내용을 검토하는 것은 1차적으로 청구인의 책임이고 확인서가 특별히 많은 분량이거나 확인 과정에서 조사공무원의 강압이 있었다고 보기 힘들기 때문에 심리과정에서 위 확인서는 판단의 근거가 되는 것으로 보인다.
(7) 거래당사자들의 진술 및 증빙에 근거할 때 박보□이 쟁점토지의 매수를 청구인에게 알선하고 거래의 전반에 개입한 것으로 보이므로 청구인이 이 건 과세처분에 대하여 박보□에게 민사 또는 형사상의 책임을 물을 수 있는 것과는 별도로 위에서 검토한 바와 같이 기본적으로 (갑)계약의 당사자는 청구인으로 판단되므로 쟁점토지의 매매거래에 대한 권리 및 의무는 청구인이 부담해야 할 것이고, 따라서 이 건 과세처분은 잘못이 없다고 판단된다.
결정내용은 붙임과 같습니다.