미분양된 주택의 양도로 인한 소득은 사업소득인 지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1991.12.30. 청구인 소유의 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 위에 주택 3채를 신축(지번분할로 ○○, 6, 7로 지번변경)한 사업지로서, 이 중 1채(동소 ○○번지 소재)는 1994년도에 분양하고 1996년 5월에 사업소득으로 종합소득세를 신고하였고, 미분양된 2채는 2003.5.23. 양도 후 이 중 1채(동소 ○○번지 소재, 이하 “쟁점주택”이라 한다)는 기준시가로 양도소득세 과세표준을 계산하여 2003.5.31 예정신고 및 양도소득세 3,546,162원을 납부하였고, 나머지 1채(동소 ○○번지 소재)는 양도소득세 무신고하였으나 처분청에서는 이를 1세대1주택이라하여 양도소득세 비과세결정하였다. 청구인은 2003.9.9. 쟁점주택은 청구인의 주택신축판매업과 관련하여 신축한 재고자산이므로 이에 대한 양도는 양도소득세가 아닌 사업소득세가 부과되어야 한다며 당초(2003.5.23.)청구인이 납부한 양도소득세를 환급하여 달라는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2003.10.27. 경정하여야 할 이유가 없다는 뜻을 통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.1.6. 심사청구하였다.

청구인은 1991.12.30. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지,○○번지,○○번지에 주택 3채를 신출하고 이에 대하여 주택신축판매업으로 사업자등록한 후 이중 동소 ○○번지 소재의 주택은 1994년에 분양하고 종합소득세 추계신고하였으나, 미분양주택, 미분양주택 2채는 매각하여 부단히 노력하였지만 열악한 주변환경과 ○○의 침체로 분양되지 아니하다가 2003년에 처분된 것으로, 당연히 주택신축판매업의 재고자산으로 종합소득세 신고를 하는 것이 함당하나 청구인이 잘못 판단하여 양도소득세 예정신고한 것이어서 잘못신고・납부된 양도소득세는 환급되어야 함에도 이에 대한 경정청루를 거부한 처분은 부당하다.

청구인은 미분양주택에 대하여 재고자산으로 신고 및 임대소득신고 등 종합소득세 신고를 전혀하지 않아 사실상 폐업시 자가공급한 것으로 볼 수 있는 바, 미분양주택의 양도는 사업소득이 아니라 양도소득이므로 청구인의 경정청구에 대하여 경정하여야 할 이유가 없다고 통지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 미분양된 쟁점주택의 양도로 인한 소득은 사업소득이므로 청구인이 양도소득으로 납부한 세액은 환급되어야 한다는 경정청구에 대하여 처분청이 경정하여야 할 이유가 없다고 통지한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. ~5. (생략)

2. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 (이하 생략) 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 포함하는 것으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 1991.6.19. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○, ○○번지에 주택신축판매업으로 건설업 사업자등록하였으나, 1996.11.30. ○○세무서에서는 1996.10.1.자를 폐업일로하여 직권폐업하였음이 국세통합시스템에 의거 확인되고, 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○, ○○, ○○번지 대지상에 주택 3채를 신축하여 1991.12.20. 청구인 명의로 소유권 보존하고, 1994.10.19. 동소 ○○번지상의 주택 1채를 양도하였고 2003.5.23. 동소 ○○, 6번지상의 주택 2채를 양도하였음이 청구인 및 처분청에서 제시한 심리자료에 의거 확인된다.

2. 청구인은 처분청에 2003.5.23.에 양도한 주택 2채에 대하여 1채(동소 ○○번지 소재)는 기준시가로 양도차익을 계산하여 2003.5.31. 양도소득세 3,542,162원을 예정신고・납부하였고, 나머지 1채(동소 ○○번지 소재)는 무신고하였으나 처분청에서는 이를 1세대1주택이라하여 양도소득세 비과세결정하였음이 처분청에서 제시한 심리자료에 의거 확인된다.

3. 청구인은 2003.9.9. 처분청에 청구인이 2003.5.31. 양도소득세 예정신고한 2003.5.23. 양도분 쟁점주택(동소 ○○번지)은 청구인의 주택 신축판매업과 관련하여 신축한 재고자산이므로 이의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득이 아닌 사업소득이어서 당초 청구인이 양도소득으로 신고하고 납부한 양도소득세를 환급하여야 한다는 경정청구를 하였으나, 이에 대하여 2003.10.27. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 청구인의 종합소득세 신고시 재고자산으로 신고하지 아니하였고, 쟁점주택은 청구인이 주택신축판매업을 사실상 폐업시 자가공급된 것이므로 이는 양도소득으로 보는 것이 타당하다고 하여 경정청구를 거부하였음이 처분청에서 제시한 심리자료에 의거 알 수 있고 청구인은 이 건 심사청구시 쟁점주택의 양도는 사업소득이라고 주장하고 있다.

4. 살피건대, 주택의 신축판매가 건설업에 해당하는 지 여부는 그 행위가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 획수, 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인 바(대법원 94누8969, 1994.12.9. 같은 뜻), 이 건의 경우 청구인이 쟁점주택을 당초 신축한 1991.12.30.부터 2003.5.23. 양도할 때까지 쟁점주택을 판매하기 위하여 별도의 노력을 하였음을 입증할 수 있는 증빙자료를 제시하지 아니한 점, 보유기간이 일반적으로 사업과 관련하여 재고자산으로 보관하였다고 보기에는 장기간(11년 5개월)이어서 사업성이 있다고 보기는 어려운 점, 또한 쟁점주택과 관련하여 관할세무서에 종합소득세 신고시 재고자산으로 신고한 사실이 없는 점, 당초 청구인도 쟁점주택의 양도에 대하여 양도소득으로 보아 예정신고한 점 등으로 보아 청구인은 쟁점주택을 임대 또는 다른 용도로 사용하였다고 볼 수 있다. 따라서, 주택신축판매업을 영위하는 거주자가 사업을 폐지하면서 판매되지 아니한 주택을 폐업시 잔존재화로 간주매출을 계산함으로써 발생한 소득은 사업소득에 해당하나, 폐업일 이후 간주매출로 계산도니 미분양주택을 보유하다가 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이므로(재일46014-1069, 1994.4.21 ; 국심 93서 2846, 1994.2.7 같은 뜻) 처분청은 쟁점주택의 양도로 인하여 발생한 소득을 양도소득으로 보아 이에 대한 경정청구를 거부한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 구세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.