대항력 없는 임차인들에게 지급한 보증금은 필요경비로 볼 수 없고 대항력이 있다 하더라도 지급여부가 불분명하여 공제대상 필요경비로 볼 수 없음
대항력 없는 임차인들에게 지급한 보증금은 필요경비로 볼 수 없고 대항력이 있다 하더라도 지급여부가 불분명하여 공제대상 필요경비로 볼 수 없음
[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다. [이유]
청구인은 충청남도 천안시 ○○동 ***번지 대지 524.5㎡, 건물 1,715.98㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2001.10.05. 법원경락에 의해 취득한 후 2002.04.04. 청구외 강○○, 고△△에게 양도하고 2002.04.08. 실지거래가액(취득가액 935,600,000원, 양도가액 950,000,000원)으로 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인에 대한 세무조사에서 신고된 위 양도가액이 실지거래가액과 상이하다 하여 신고가액을 인정치 아니하고 확인된 실지거래가액(1,275,000,000원)에 의해 양도차익을 계산한 후 2002년 귀속 양도소득세 82,875,280원을 2003.10.15. 청구인에게 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.01.14. 이 건 심사청구하였다.
쟁점부동산을 법원경락에 의해 취득한 후, 쟁점부동산의 기존임차인(주택 및 상가)에 대한 전세보증금 136,603,170원(이하 “쟁점보증금”이라 한다)을 청구인이 변제하였으므로 이를 필요경비로 양도가액에서 공제하여 양도차익을 계산하여야 하나, 처분청이 이를 인정치 아니하고 양도차익을 계산하여 과세하였는 바, 이는 부당한 처분이다.
청구인이 쟁점부동산의 기존임차인에게 지급하였다는 쟁점보증금은 전세권 설정이 되지 아니한 대항력이 없는 전세보증금으로 반환할 의무가 없는 것으로 판단되며, 변제했다는 확인서 및 영수증 등의 증빙서도 객관성이 결여된 신빙성이 없는 것으로서 필요경비에 포함하지 아니하고 양도차익을 계산하여 과세한 것은 정당하다.
1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 2.∼5. (생략)』이라고 규정하고 있다. ■ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1호 및 제2호에 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 1.∼3. (생 략)
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 ■ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 ■ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 97조 제1항 제1호 가목단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 법 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.
① 청구인은 쟁점부동산 양도 관련 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액 (취득가액 935,600,000원, 양도가액 950,000,000원)으로 양도차익을 계산하고 양도소득세 신고를 하였음이 국세통합전산망 및 양도소득세 실지조사 복명서 등에 의하여 확인된다.
② 처분청은 청구인에 대한 세무조사에서 신고된 위 양도가액이 실지거래가액과 상이하다 하여 신고가액을 인정치 아니하고 실제 확인된 금액(1,275,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 2002년 귀속 양도소득세 82,875,280원을 2003.10.15. 청구인에게 결정ㆍ고지한 사실이 양도소득세결정결의서 및 납세고지서 송달부 등에 의해 확인된다.
(2) 다음으로 이건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산의 양도가액에서 임차인에 지급한 쟁점보증금을 필요경비로 공제하여 양도차익을 계산해야 한다는 청구주장에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인이 쟁점부동산의 기존임차인 청구외 이☆☆(600205-2)외 6인에게 쟁점보증금을 지급하였다는 근거로 청구외 이☆☆외 5인의 확인서(임차인 중 송○○확인서는 미제출)를 제시하고 있어 이를 보면, 청구외 이☆☆외 5인이 임차보증금으로 일정금액을 변제받았다는 내용외에는 대금수수 등에 관한 구체적인 내용이 없는 것으로 확인된다. 둘째, 쟁점부동산의 기존임차자인 청구외 이☆☆외 6인은 쟁점보증금과 관련하여 확정일자 및 전세권 등을 설정하지 않은 것으로 보여지며, 청구인도 이에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있어 법적변제의무가 없는 임차보증금으로 확인된다. 셋째, 청구인은 쟁점부동산을 법원경락으로 취득하여 대항력이 없는 기존 임차자들에게 쟁점보증금을 반환할 의무가 없음에도 이를 변제하였다 주장하면서도 쟁점보증금 관련 대금수수에 대한 구체적인 지급일자, 대금의 원천, 지급수단 등과 이를 확인할 만한 객관적인 금융자료를 전혀 제시하지 못하고 있다.
(3) 위의 사실내용과 같이, 쟁점보증금과 관련하여 청구외 이☆☆외 6인은 전세권 설정 및 확정일자를 받은 대항력을 갖춘 전세계약자가 아니므로 청구인은 법적 변제의무가 없었던 점, 청구인이 제시한 청구외 이☆☆외 5인의 확인서는 사인간에 작성된 서류로 객관성ㆍ신빙성이 없어 보이는 점, 쟁점보증금이 실제 지급되었음을 확인할 수 있는 구체적인 증빙인 금융자료 등의 제시가 없어 이를 확인할 수 없는 점 등으로 보아 쟁점보증금을 지급한 것으로 보기는 어렵다 할 것이어서 쟁점보증금을 필요경비로 인정해야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. (같은 뜻: 국심 91구438, 1991.05.27: 심사양도 2000-143, 2001.01.12.) 따라서, 쟁점보증금을 필요경비에 포함하지 않고 양도차익을 산정하여 양도 소득세를 과세한 이.건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령]
결정내용은 붙임과 같습니다.