주택을 다세대주택으로 변경한 이상 다가구주택으로 볼 수 없으므로 다세대주택을 양도한 것으로 보아 그 중 1세대를 1세대1주택에 해당하는 것으로 보아 비과세하고, 나머지 세대에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함
주택을 다세대주택으로 변경한 이상 다가구주택으로 볼 수 없으므로 다세대주택을 양도한 것으로 보아 그 중 1세대를 1세대1주택에 해당하는 것으로 보아 비과세하고, 나머지 세대에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 499㎡ 및 주택 284㎡를 1978년 취득하여 거주하다가 위 지상에 청구인의 처 조○○ 명의로 1998.10.28.다가구주택 659.37㎡(지상 4층, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하였으나, 채권자인 청구외 주식회사 ○○신용금고가 2001.12.28. 쟁점주택을 경매의뢰하여 2002.10.29. 청구외 온○○에게 901,600,000원에 경락되어 소유권이 이전되었으나, 청구인은 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 집합건축물대장에 쟁점주택이 2001.5.19. 다가구주택에서 다세대주택 17세대로 변경되었으므로 그 중 면적이 큰 405호(55.64㎡) 및 부속토지 52.6477㎡에 대하여는 1세대1주택의 양도로 보아 비과세하고 나머지 건물 및 부수토지에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여 2003.12.12. 청구인에게 2002년도 귀속 양도소득세 60,084,060원을 결정고지하였
청구인이 쟁점주택을 1997.10.31. 지상 4층으로 다가구주택을 착공하여 1998.10.28. 준공하고, 건축물대장에 다가구주택으로 등재하였다가 2001.5.19. 다세대주택으로 변경하였으나, 경매 당시 건축물등기부등본에는 다가구주택으로 등기되어 있었을 뿐 세대별로 분리하여 건축물 등기부에 등기한 사실도 없고, 세대별로 분양한 사실도 없이 다가구주택 그대로 소유하고 있었으므로 사실상 단독주택에 해당하며, 양수인 온○○이 2002.10.29. 경매에 의하여 등기를 이전하면서 다세대주택으로 소유권이전을 하였으므로 청구인에게 다세대주택으로 보아 과세한 처분은 부당하므로 취소해야 한다.
쟁점주택은 다세대주택으로 각호마다 구분 등기되어 있고, 현지 확인 한 바 각호에 별도의 출입문과 별도의 계량기 등이 설치되어 있는 등 독립적인 생활공간으로 건물 전체를 하나의 주택으로 볼 수 없는 바, 소득세법 제154조 에 의거 3층 405호 및 부속토지 52.65㎡만 1세대1주택 비과세로 보아 과세대상에서 제외하고 당초 경정고지 한 처분은 정당하다.
가.쟁 점 쟁점주택을 1세대1주택으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.
○ 소득세법 시행령 제156조 【고급주택의 범위】 법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.
1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것
- 가. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것
- 나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것
2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 149제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것
3. 엘리베이터ㆍ에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택
○ 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 건축법시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.
○ 건축법 시행령 제3조의4 관련 별표1 용도별 건축물의 종류
(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다.
(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택(가정보육시설을 포함하며, 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다)
1. 청구인이 1978년
○○ 시
○○ 구
○○ 동
○○ 번지 대지 499㎡ 및 주택 284㎡를 취득하여 거주하다가 위 지상에 청구인의 처 조○○ 명의로 주택 659.37㎡를 1998.10.28. 신축하였으며, 청구외 주식회사
○○ 신용금고가 경매신청을 하여 청구외 온○○에게 경매에 의하여 소유권이 이전되었으나 청구인은 이에 대한 양도소득과세표준 신고를 하지 아니하였다.
2. 처분청은 쟁점주택이 집합건축물대장에 다세대주택으로 등재되어 있어 제일 면적이 큰 3층 ○○호(55.64㎡) 및 부속토지 52.6477㎡에 대하여는 1세대1주택의 양도로 보아 비과세하고, 나머지 건물 및 부속토지에 대해서는 양도소득세를 무신고한데 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2003.12.12. 청구인에게 2002년도 귀속분 양도소득세 60,084,060원을 결정고지 한 것으로 복명서 및 결정결의서에 의하여 확인된다. 3) 청구인은 쟁점주택을 1997년 지상 4층(지상 1층계단, 지상 2층~4층 주택)으로 다가구주택을 착공하여 1998.10.28. 준공하였으며, 건물 등기부등본 및 건축물대장에 다가구주택으로 등기 및 등재를 하였다가 2001.5.19. 건축물대장에 다세대주택으로 변경하였으나 건축물등기부등본상에는 다세대로 변경하지 못한 상태에서 채권자 청구외 주식회사
○○ 신용금고가 2001.12.29. 쟁점주택을 경매의뢰하여 청구외 온○○ 1인에게 901백만원에 경락되어 소유권이 이전되었으며, 청구외 온○○이 소유권이전등기를 하면서 2002.10.29. 다세대주택으로 변경하였으므로 청구인은 실질적으로 등기부등본상 다가구주택 전부를 1인에게 양도한 것으로 1세대 1주택 비과세에 해당한다는 주장이다.
4. 청구인이 심리자료로 제출한 폐쇄등기부등본에 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 499㎡(청구인 소유) 위 지상 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다구 용 단독주택의 연면적은 659.37㎡(1층 12.2㎡, 2층 216.06㎡, 3층 216.06㎡, 4층 216.06㎡)으로 청구인의 처 조○○ 명의로 등기를 한 것으로 확인되고, 건축물대장에 17세대인 점으로 볼 때 건축법시행령에 정하고 있는 다가구주택의 건축기준에 부합되는 것으로 확인되고, 당초 폐쇄등기부등본에 다가구주택으로 등재하였던 것으로 확인된다.
5. 처분청이 심리자료로 제출한 양도소득세 결정결의서 겸 과세자료전을 보면, 청구인의 대지 499㎡ 및 청구인의 처 조○○명의의 다가구 659.37㎡가 2002.10.29. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호의 청구외 온○○ 1인에게 경락에 의하여 소유권이 이전된 것으로 확인되고, 건물종류는 다가구로 표시되어 있다.
6. 그러나, ○○시 ○○구청장이 2003.11.14. 발급한 집합건축물대장을 보면, 1층은 계단실, 2층은 다세대주택(6세대), 3층은 다세대주택(6세대), 4층은 다세대주택(5세대), 옥탑은 물탱크, 계단실로 기재되어 있음이 확인되고, 2001.5.19. 일반건축물대장에서 집합건축물대장으로 전환되어 신규 작성한 것으로 확인된다.
7. 따라서, 건축물 등기부등본은 소유권이 누구인지를 판단하는 것이고, 건축물의 용도는 건축물대장에 의하여 구분하는 것이므로, 상기 7)에서와 같이 쟁점주택을 집합건축물대장에 다세대주택으로 변경한 이상 다가구주택으로 볼 수 없다 할 것이므로, 처분청이 청구인이 다세대주 택을 양도한 것으로 보아 그 중 면적이 가장 큰 405호(55.64㎡)를 1세대1주택에 해당하는 것으로 보아 비과세(같은 뜻 국심 2002서1220, 2002.10.15)하고, 나머지 16세대에 대하여 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.