쟁점주택이 1세대1주택에 해당되는지 여부

[주문]

○○세무서장이 2003.12.5. 청구인에게 결정고지한 양도소득세 76,185,660원은

1. 청구인이 양도한 ○○구 ○○동 XXX-17번지 다가구주택 8가구 중 3층 1가구(94.05㎡)를 제외한 7가구에 대하여는 조세특례제한법 제97조 의 장기임대 주택의 감면규정을 적용하여 100분의 50에 상당하는 양도소득세를 감면 결정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다. [이유]

청구인은 2003. 8.22. 서울특별시 ○○구 ○○동 XXX-17번지 소재 다가구주택 (대지 172.4㎡, 건물 392.67㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 양도하고 고가주택에 의한 1세대 1주택으로 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인과 그의 처 ○○○이 쟁점주택 양도당시 서울특별시 △△구 △△동 XXX-12 번지 소재 △△빌라 B동 XXX호 내지 XXX호(2003. 6.17. 취득, 다세대주택 7세대, 이하 “쟁점외주택”이라 한다)와 같은시 □□구 □□동 □□□□□아파트 XXX동 402호(2003. 6. 2. 취득, 이하 “쟁점외아파트”라 한다)를 소유하고 있는 것으로 보아 쟁점주택에 대해 1세대 1주택 적용을 배제하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 2003.12. 5. 청구인에게 양도소득세 76,185,660원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.12.29. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다

(1) 청구인의 주거생활과 관계없는 임대용부동산인 쟁점외주택은 사업용 고정자산으로서 1세대 1주택 판정시 주택수에 포함되지 아니하므로 쟁점주택은 1세대 1주택에 해당된다.

(2) 청구인은 1985.3.22. 기존주택을 취득하여 거주하다가 1996.3.5. 기존주택을 멸실하고 1996.10.2. 쟁점주택을 신축하여 양도일까지 보유하다 양도하였으므로 양도차익 계산시 기존주택의 취득가액을 필요경비로 반영하여야 한다.

(3) 쟁점주택은 청구인이 1996.10.2. 다가구주택 8가구를 신축하여 그 중 7가구를 5년이상 임대후 양도하였으므로 조세특례제한법상 장기 임대주택요건을 충족하였으므로 감면함이 타당하다.

위 청구주장에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다.

(1) 1세대 1주택 범위의 예외를 규정한 소득세법시행령 제155조 제6항 의 장기 임대주택은 조세특례제한법 제97조 에 규정된 장기임대주택의 양도소득세의 감면에 해당하는 주택만을 주택의 수에서 제외하고 있는 것으로 되어 있는 바 조세특례제한법 제97조 에는 2001.1.1. 이후 임대를 개시하여 양도하는 경우에는 감면이 되지 아니하는 것이므로 배우자 소유의 주택은 2003년 6월 등록된 것이어서 주택의 수에 포함되므로 청구주장은 받아들일 수 없는 것이다.

(2) 건물의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 때에 양도가액에서 공제하는 취득가액은 당해 건물 신축시 실지 소요된 가액으로 하고 종전 건물의 취득가액은 이에 포함되지 아니하는 것(재산46014-1146, 1998.6.24.)이므로 청구주장은 받아들일 수 없는 것이다.

(3) 다가구주택이 임대주택법에 의한 임대사업의 등록이 불가한 경우라도 5가구 이상 임대한 사실을 임대주택의 소재지 관할 세무서장에게 주택임대신고서에 의하여 신고하고 그 임대기간이 5년이 경과한 때에는 장기임대주택에 관한 양도소득세의 감면을 적용받을 수 있는 것이나 이 건과 같이 그 신고를 하지 아니한 경우에는 감면을 적용받을 수 없으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건 심사청구의 쟁점은 다음과 같다

(1) 쟁점주택이 1세대 1주택에 해당되는지 여부

(2) 구건물의 취득가액을 양도자산의 필요경비로 계상할 수 있는지 여부

(3) 쟁점주택을 조세특례제한법상 임대주택에 의한 양도소득세 감면규정을 적용할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령 령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 계산은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로서 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995.1.1. 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 주택

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1에 대한 사실관계 및 판단

① 청구인은 쟁점주택을 1996.10. 2. 취득(토지와 구건물을 1985. 3.22. 취득)하고 1996. 3. 5. 구주택을 멸실한 후 신축)하여 2003. 8.22. 양도하였으며, 2003. 6.17. 서울특별시 △△구 △△동 XXX-12번지 소재 다가구주택 8가구 중 7가구를, 2003. 8.25. 같은 곳 다가구주택 1가구를 각각 취득하였고, 2003. 6. 2. 청구인의 처 ○○○이 서울특별시 □□구 □□3동 XXXX번지 □□□□□□□아파트 XXX동 402호를 취득하였음이 등기부등본 등 관련 공부에 의하여 확인된다.

② 청구인이 제시한 건축물대장을 살펴보면, 쟁점주택은 지하 1층 및 지상 3층의 다가구주택 (8가구)으로 되어 있으며, 1996.10.2. 청구인 명의로 등록되었음이 확인된다.

③ 청구인은 쟁점주택을 소득세법 제89조 제3항 의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세에서 배제되는 고가주택으로 하여 양도소득세를 예정신고납부 하였음이 처분청의 심리자료에 의하여 확인된다.

④ 청구인은 2003. 6.17. 취득한 서울특별시 △△구 △△동 XXX-12의 다가구 주택 7가구는 취득자금 융자를 얻기 위하여 잔금청산일 이전에 등기한 것으로서 실질적인 잔금청산일은 2003. 8. 25. 이라고 주장한다.

⑤ 한편, 청구인은 2003.6.20. 2003년 중 취득한 쟁점외 주택 및 아파트에 대하여 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 □□구청장에게 하였음이 임대사업자등록증사본에 의하여 확인된다.

⑥ 위 사실에 의하여 쟁점주택이 1세대 1주택에 해당되는지를 판단하여 보면 ㉮ 소득세법상의 규정을 통하여 볼 때 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택 (이 건과 같은 고가주택은 양도가액 6억 한도)이란 소득세법상 거주자 및 그 가족이 국내에 1개의 주택을 3년 이상 보유(쟁점주택의 경우 1년 이상 거주요건 포함)한 경우를 말하며 당해 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우에는 그 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우라 할 것이다 ㉯ 청구인의 경우 쟁점주택은 1세대 요건을 갖춘 것으로 판단되나 쟁점주택을 양도하기 전인 2003.6.7. 서울특별시 △△구 △△동 XXX-12번지 소재 다가구주택 7가구(청구인은 실제 잔금청산일인 2003.8.25. 을 취득일이라고 주장하나 소득세법시행령 제162조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 소유권이전등기일인 2003.6.17.을 취득일로 봄이 타당함)와 2003.6.2. 청구인의 처 ○○○이 서울특별시 □□구 □□3동 XXXX번지 □□□□□□□아파트 XXX동 402호를 취득한 사실이 확인되고 있는바 사실이 이러하다면 쟁점주택은 소득세법시행령 제155조 의 1세대 1주택 특례규정을 적용할 수는 없을 것이어서 1세대 1주택으로 보기는 어렵다고 판단된다. ㉰ 한편, 청구인은 쟁점주택을 양도하기 전 취득한 위 다른 주택을 임대용으로 사용하기 위하여 임대사업자로 사업자등록 신청하였으므로 이를 사업용 고정자산으로 보아 1세대 1주택을 적용하는 주택의 수에서 제외하여야 한다는 주장을 하나 1세대 1주택을 적용하는 주택의 수에서 제외되는 주택은 소득세법상 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우와 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택, 그리고 조세특례제한법에서 규정하는 임대주택 및 특정기간 중에 취득한 분양주택 등에 한하는 것이어서 청구주장은 받아들일 수 없다 하겠다.

⑦ 위 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때 처분청이 쟁점주택에 대하여 이 건 양도소득세를 부과한 데에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점2에 대한 사실관계 및 판단

① 쟁점주택의 신축 전 구건물의 건축물관리대장을 보면, 연면적은 207.27㎡로, 주용도는 주택으로, 구조는 연와조스라브 위 기와로, 준공연월일은 1981.10.21.로, 그리고 1996.3.5. 멸실된 것으로 나타난다.

② 청구인이 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서를 살펴보면, 양도가액은 실지 거래가액인 790,000,000원(처분청과 청구인간 다툼 없음)으로, 취득가액은 양도가액을 기준시가에 의하여 환산한 가액인 456,291,340원으로, 기타 필요경비는 7,403,393원으로 산정하였음이 확인된다.

③ 토지에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우에는 멸실된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 멸실 건물의 잔설처분가액을 차감한 잔액을 토지에 대한 자본적지출액으로 보아 필요경비에 산입하는 것(재산 46014-1146, 1998.6.24)이나 위와 같이 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우란 양도 및 취득가액 모두가 실지거래가액에 의하는 것을 의미하는 것이어서 이 건과 같이 일방이 실지거래가액이 아닌 환산가액인 경우에는 적용할 수 없다 할 것이다

④ 따라서 처분청이 쟁점주택의 부속토지의 양도차익을 산정하면서 멸실 건물의 취득가액을 필요경비에 산입하지 아니한 이 건은 달리 잘못이 없는 처분으로 판단된다.

(3) 쟁점3에 대한 사실관계 및 판단

① 쟁점주택은 지하 1층에 3가구, 1층에 2가구, 2층에 2가구, 3층에 1가구 등 8가구로 되어 있으며 각각의 가구는 독립하여 거주할 수 있도록 구분되어 있음이 관련 공부 및 임대차계약서 등에 의하여 확인된다.

② 이 건 심리기간 중 당심에서 쟁점주택의 임대현황을 ○○○ 공인중개사 사무소(서울시 ○○구 ○○동 XXX-19 소재) 대표 △△△과 쟁점주택의 현거주자인 □□□에게 확인한 바에 의하면, 3층(청구인 거주)을 제외한 7세대를 청구인이 신축 이후 양도시까지 계속 임대한 것으로 확인된다.

③ 소득세법상 다가구주택은 건축법시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 주택으로 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 하나의 호(戶)로 보는 것이어서 쟁점주택의 경우 조세특례제한법 제97조 에서 규정하는 5호이상 임대한 장기임대주택에 해당된다 할 것이다.

④ 처분청은 쟁점주택이 조세특례제한법상의 장기임대주택의 요건은 갖추었으나 당해 임대사실을 관할세무서장에게 신고하지 아니하였으므로 감면규정을 적용할 수 없다고 주장하나 조세특례제한법상의 임대사실을 관할 세무서장에게 신고하는 규정은 훈시규정이라 할 것이고 따라서 임대사실이 객관적으로 확인되는 경우에는 감면을 적용함이 타당할 것으로 판단된다(법인46620-4049, 1999.11.22. 같은 뜻임)

⑤ 위 사실과 관련규정을 종합하여 볼 때 쟁점주택은 조세특례제한법 제97조 에서 규정하고 있는 5년 이상 임대한 장기임대주택에 해당된다 할 것이어서 100분의 50에 상당하는 세액을 감면하여 이 건 양도소득세를 경정함이 타당하다 하겠다. 다만, 쟁점주택 중 청구인이 거주한 3층 주택은 조세특례제한법상 장기임대주택에 해당되지 아니하므로 감면대상에서 제외하여야 할 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법시행령 제154조 / 소득세법 제97조 / 조세특례제한법 제97조 / 조세특례제한법시행령 제97조 /