겸용주택의 경우에 양도일을 기준으로 하는 바, 일부 주택을 증축한 경우 주택외의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 보며, 증축 전・후의 주택 부수토지 면적에 변동이 없는 때에는 증축 전・후의 기간을 통산하여 1세대1주택 비과세 여부
겸용주택의 경우에 양도일을 기준으로 하는 바, 일부 주택을 증축한 경우 주택외의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 보며, 증축 전・후의 주택 부수토지 면적에 변동이 없는 때에는 증축 전・후의 기간을 통산하여 1세대1주택 비과세 여부
[주문]
○○○세무서장이 2003.11.10. 청구인에게 경정ㆍ고지한 2003년 귀속 양도소득세 38,962,050원은 이를 취소한다. [이유]
청구인은 경기도 ○○시 ○○동 XXX-1 번지 대지 330㎡와 위 지상 주택 131.86㎡를 1991.4.20. 취득하여 주택으로 사용하던 중 2000.12.11. 2층 주택 97.86㎡를 증축하여 주택으로 사용하고, 2001.11.2. 1층 주택 131.86㎡ 중 99.22㎡를 근린생활시설(음식점)로 용도 변경하여 사용하다가 2003.5.16. 위 부동산 (토지와 겸용주택을 합하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 청구외 ○○○에게 양도하고 2003.7.10. 1세대 1주택 비과세로 신고하였다. 이에 처분청은 쟁점주택 1층 주택 131.86㎡ 중 32.64㎡와 그 부수토지 47㎡를 제외하고는 1세대 1주택 요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 이에 대해 2003.11.10. 양도소득세 38,962,050원 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.11.15. 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 쟁점주택 양도 후 국세청에 질의하여 1세대 1주택 양도에 해당된다는 회신(서일46014-10836, 2003.6.24.)을 받고 양도차익 예정신고시 1세대 1주택 비과세 신청하였으며 처분청은 증축된 주택부분과 그 부수토지에 대하여는 증축 후 3년 미만을 이유로 2003.11.10. 양도소득세를 경정하여 고지하였으나, 『일부를 증축한 경우에도 주택면적이 주택외의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 보며, 이 경우에 증축 전ㆍ후의 주택 부수토지 면적에 변동이 없는 때에는 당초 부수토지 보다 추가로 더 늘어나는 토지면적이 없는 때에는 증축 전ㆍ후의 기간을 통산하여 1세대 1주택을 판정한다』(재재산46070-12, 1996.1.6.)라고 해석하고 있는 바, 이건의 경우와 같이 당초 주택 부수토지 면적과 비교하여 증축으로 인한 주택부수토지면적 증가가 없고 기존주택의 보유기간이 3년이상으로 이미 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였으므로 비과세 하여야 한다는 주장이다.
청구인은 2층 주택 97.86㎡를 2000.12.11. 증축하고 증축 전ㆍ후 쟁점주택의 부수토지의 면적이 변동이 없음을 이유로 1세대 1주택을 주장하나, 1세대 1주택 비과세라 함은 양도당시 주택을 3년 이상 보유한 경우에 한하여 적용하는 것인 바, 쟁점주택의 양도당시에는 주택면적이 주택외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보아야 하나 2층 주택은 2000.12.11 증축일부터 3년 미만 보유하여 양도소득세 비과세대상이 아니라는 주장이다.
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용 건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시, 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. (단서 생략)
③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
- 다. 사실관계 및 판단 【먼저, 이 건 사실관계를 살펴본다】
(1) 청구인은 쟁점주택을 2003.5.16. 청구외 ○○○에게 양도하고 2003.7.10. 비과세대상인 1세대 1주택으로 신고하였다.
(2) 청구인은 토지 330㎡와 1층 주택 131.86㎡를 1991.4.20. 취득하여 2000.12.11. 2층 주택 97.86㎡를 증축한 후 2001.11.2.부터 1층 주택 131.86㎡ 중 99.22㎡를 근린생활시설(음식점)로 용도 변경한 사실이 건물등기부등본 및 건축물관리대장에 의하여 확인되고 면적 변동은 다음 표와 같다. (단위: ㎡) ┌───────┬─────┬──────┬─────┬──────┐ │ 구 분 │ 취득시 │ 증축 │ 용도변경 │ 양도시 │ │ │1991.4.20.│2000.12.11. │2001.11.2.│ 2003.5.16. │ ├───────┼─────┼──────┼─────┼──────┤ │상가면적(1층) │ │ │ 99.22 │ 99.22 │ ├──┬────┼─────┼──────┼─────┼──────┤ │주택│ 1층 │ 131.86 │ │ △99.22 │ 32.64 │ │ ├────┼─────┼──────┼─────┼──────┤ │면적│ 2층 │ │ 97.86 │ │ 97.86 │ ├──┼────┼─────┼──────┼─────┼──────┤ │합계│ 1ㆍ2층 │ 131.86 │ 97.86 │ 99.22 │상가 99.22 │ │ │ │ │ │ │주택 130.50 │ └──┴────┴─────┴──────┴─────┴──────┘ 【다음, 이 건 쟁점에 대하여 살펴본다】
(1) 쟁점주택 중 1층 주택 131.86㎡는 취득일 1991.4.20.부터 근린생활시설로의 용도변경일 2001.11.2.까지 9년 7개월 동안 보유, 2층 증축주택은 2000.12.11.부터 양도일 2003.5.16.까지 2년 7개월 보유로 확인되나, 1세대 1주택 판정은 층별 개별적으로 판단하는 것이 아니고 양도일 현재 주택면적과 주택외 면적의 비교와 주택의 부수토지 면적의 변동여부로 1세대 1주택을 판단하는 바, 첫째, 양도시점에서 주택면적은 130.50㎡(1층 32.64㎡와 2층 97.86㎡)로 주택외의 면적 99.22㎡(1층 주택에서 용도변경한 면적)보다 크므로 전체를 주택으로 보아야 하며, 1층 기존주택 131.86㎡가 1991.4.20.부터 용도변경일 2001.11.2.까지 보유기간 9년 7개월로 이미 3년 이상 보유하여 1세대 1주택 요건을 충족하였고, 둘째, 이건 용도변경이나 증축으로 인한 주택부수토지의 변동여부에 대하여 검토하면, 증축전 주택면적에 대한 부수토지와 2층 주택 증축 후의 주택면적에 대한 부수토지는 그 면적에 변동이 없다 할 것이다.
(2) 처분청은 쟁점주택의 1세대 1주택 해당여부를 판정함에 있어 1층 주택 131.86㎡ 중 근린생활시설로 용도변경한 면적 99.22㎡와 2층 주택 증축면적 97.86㎡와 그 부수토지 283㎡는 과세대상으로, 1층 주택 32.64㎡와 그 부수토지 47㎡는 1세대 1주택이라는 의견이나, 『겸용주택의 경우에 주택의 판정은 양도일 기준으로 하는 바(재일46014-2293,1998.11.25. 같은 뜻), 일부 주택을 증축한 경우에도 주택면적이 주택외의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 보며, 이 경우에 증축 전ㆍ후의 주택 부수토지 면적에 변동이 없는 때에는 증축 전ㆍ후의 기간을 통산 하여 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하는 것(재재산46070-12, 1996.1.6.)』이 타당하다 하겠으며
(3) 위 내용을 종합해 볼 때, 쟁점주택의 양도는 주택의 보유기간은 이미 1층 기존주택이 3년 이상 보유기간을 충족한 것이므로 이건 쟁점주택의 양도는 비과세 대상으로 보아야 할 것으로 판단된다. (국심89서1742, 1989.12.4. 같은 뜻)
(4) 그러하다면, 처분청은 청구인이 쟁점주택을 1세대 1주택으로 신고한 내용 중 쟁점주택 1층 주택면적 32.64㎡와 그 부수토지 47㎡만을 1세대 1주택으로 보고, 용도변경 및 증축 면적인 주택 197.08㎡와 그 부수토지 283㎡에 대하여 청구인에게 과세한 이 건 처분은 잘못이라고 하겠다.
앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법시행령 제154조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.