기준시가에 의한 양도소득세 신고를 부인하고 실지거래가액으로 과세할 수 있는지

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다. [이유]

청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 산 **-*8번지에서 ○○산업이라는 광산업을 1970.03.05.부터 200.05.26.까지 운영한 사람으로, 2000.03.24. 광산소재지 토지를 포함한 부동산(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 황○○ 외 1인(이하 "양수자"이라 한다)에게 양도하고 2000.03.28. 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

○○세무서장은 양수자에 대한 탈세 제보자료를 수보하고 실지조사를 실시하여 쟁점부동산을 포함한 별지목록의 부동산(이하 "쟁점양도자산"이라 한다)을 청구인과 청구인외 3인(이○○, 이☆☆, 이△△)으로부터 40억원(이하 "쟁점가액"이라 한다)에 취득하였음에도 검인계약서를 8건으로 분할하고 매매대금을 사실과 달리 1,527백만원으로 한 사실을 확인하고 이를 처분청에 통보하였다. 이에 따라 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인이 양도금액을 사실과 다르게 검인계약서를 작성한 것은 허위계약서 작성에 해당하고, 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상이므로 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세대상이라 하여 2003.10.01. 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 377,140,500원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.11.07. 심사 청구를 하였다.

청구인은 기준시가에 의하여 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고·납부하였으며, 양도가액 40억원에는 토지, 건물, 각종 채굴장비, 화약고 시설, 기타 채굴시설대금이 포함되어 있어서 양도소득세 과세대상인 토지, 건물대금을 정확히 산출할 수 없는데도 40억원을 토지 건물만의 대금으로 간주하여 실지거래가액으로 환산하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

청구인은 실제 양도가액 40억원에는 토지, 건물만이 아닌 각종 채굴장비, 화약고 시설, 기타 채굴시설 대금이 포함되어 있고 그 가액의 구분이 불분명하므로 실거래가액이 아닌 기준시가로 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 주장하나, ○○세무서 조사에 의하면 양도물건이 토지, 건물로 되어있으며 소득세법 제96조제1항제5호 및 동법시행령 제162조의2제1호및제5호에 해당되어 실지거래가액에 의하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 실제매매대금과 다르게 검인계약서를 작성하고 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우, 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세대상인지 여부와

② 매매대금 40억원 중 토지와 건물 외 다른 시설물의 대가가 포함되어 있는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 ■ 소득세법 제92조 [양도가액] (1999.12.28. 법률 제6051호로 개정된 것)

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1999.12.28 개정) <중략>

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우(1999.12.28 개정) <이하 생략> ■ 소득세법 제100조 [양도차익의 산정]

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (1999.12.28 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(1996.01.01 현행) <이하 생략> ■ 소득세법 제114조 [양도소득세 과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] <중략>

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.(1999.12.28 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.(1999.12.28 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.(1999.12.28 개정) <이하 생략> ■ 소득세법시행령 제162조의2 [양도가액] (1999.12.31. 대통령령 제16664호로 개정된것) <중략>

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.(1999.12.31 신설)

1. 부동산실권리자명의등기에관한법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우(1999.12.31 신설)

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우(1999.12.31 신설) <이하 생략> ■ 소득세법시행령 제176조의2 [추계결정 또는 경정] <중략>

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.(1999.12.31 신설)

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액(1999.12.31 신설) 양도당시의 실지거래 가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(괄호생략) <이하 생략>

• 다. 사실관계 및 판단

1. 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.,가) 청구인은 청구인 소유 쟁점부동산에 대하여 양도당시 기준시가 734,075,580원과 취득당시 기준시가 375,786,364원 및 청구외 이○○의 명의지만 청구인 소유의 부동산에 대하여 양도당시 기준시가 46,089,400원과 취득당시 기준시가 21,134,642원으로 하여 2000년 귀속 양도소득세를 자진신고한 사실을 알 수 있다.

• 나) 쟁점양도자산에 대하여 1999.12.06. 최초 작성한 부동산매매계약서에 의하면 매매대금이 40억원으로 되어 있으나 청구인과 양수자는 쟁점양도자산의 검인계약서를 8건으로 나누어 작성하였으며 그 검인계약서의 합계금액은 1,527백만원이고, 처분청의 세무조사 중인 2003.07.25 양수자가 사실확인서를 작성하면서, 매매대금은 40억원이고 양도물건에 토지, 건물, 장비 기타 권리일체를 포함하고 있다고 공증한 사실이 처분청에서 제출한 심리자료에 의하여 알 수 있다.
• 다) 쟁점양도자산의 실제양도가액은 40억원이고 검인계약서에 의한 양도가액은 1,527백만원이며, 청구인이 청구외 이○○ 명의 부동산의 실소유자라는 사실에 대하서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.
• 라) 처분청은 매매대금 40억원을 청구인과 청구인외 양도자인 이○○·이☆☆·이△△ 소유 부동산의 양도시 기준시가를 계산하여 그 합계액에서 청구인과 이○○ 지분을 안분계산하여 양도가액과 취득가액을 산정하고 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세결정결의서에 의하여 알 수 있다.

2. 판단

• 가) 쟁점1에 대하여 살펴본다. 관련법령인 소득세법 개정내용을 보면, 1999.12.31. 이전에는 실지거래가액에 의한 과세대상의 하나로, 소득세법시행령 제166조제4항제2호 에 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우를 열거하고 있다가, 1999.12.28. 법률 제6051호로 소득세법 제96조 를 개정하여 종전에 시행령에서 정하고 있던 것을 법률에 직접 규정하면서, 종전의 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서 작성을 단순히 허위계약서 작성으로 개정하고 허위계약서를 작성하였다 하여 획일적으로 실지거래가액 과세대상으로 삼은 것이 아니라, 기준시가에 의한 양도차익 1억원 이상인 경우에 적용하도록 소득세법시행령 제162조의2제2항제5호 에 규정하고 있음을 알 수 있다. 즉, 1999.12.31. 이전에는 허위계약서를 작성하였더라도 조세회피목적이 없었다면 실지거래가액 과세대상으로 보지 않았으나, 2000.01.01. 이후 양도부터는 조세회피목적이 있었는지 여부와 관계없이 허위계약서를 작성한 것으로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우에는 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세대상으로 삼은 것이다. 이 건의 경우, 쟁점양도자산의 실지매매금액이 40억원인데도 이와 다르게 검인계약서를 1,527백만원으로 작성하였다면 허위계약서라 할 것이고, 또한 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상임을 알 수 있는 바, 그렇다면, 쟁점부동산의 양도에 대해 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여 이 건 부과처분한 것은 적법한 것으로 판단된다. 또한, 쟁점양도자산에는 청구인 소유이나 청구외 이○○ 명의로 된 부동산이 포함되어 있어 이○○ 지분에 대해서는 실지거래가액으로 부과한 처분이 타당하다 할 것이고, 청구인 소유 쟁점부동산에는 토석채취허가를 받은 산림이 포함되어 있는 것으로 확인된 바, 부동산과 함께 양도하는 영업권 등은 실지거래가액에 의한 과세대상인데도 이를 구분표시하지 아니한 행위는 과세를 회피하기 위하여 이중으로 계약서를 작성한 것으로 보여지므로 실지거래가액으로 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 나) 쟁점2에 대하여 본다. 청구인은 매매대금 40억원 중에는 토지와 건물 외에 다른 시설물 등의 가액이 포함되어 있어 부동산에 대한 가액을 구별할 수 없어 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 실제매매계약서를 보면 부동산 외에 다른 자산에 대하여 정하지 아니하고 사후에 양수자가 거래사실확인서를 작성하면서 다른 시설물이 포함되었다고 하고 있으나 이에 대한 세부사항이 없는 사실로 보아 인정하기는 어렵다 할 것이다. 그렇다면, 매매대금 40억원에 다른 시설물의 대가가 포함되어 있지 아니한 것으로 보고 이 건 과세한 것을 잘못이라 하기 어렵다고 판단된다.
• 다) 상기 사실관계와 관련 법령을 종합적으로 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 기준시가로 신고하였으나, 처분청에서 청구인의 기준시가에 의한 신고를 부인하고 실지거래가액으로 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제92조 / 소득세법 제100조 / 소득세법 제114조 / 소득세법시행령 제162조의2 / 소득세법시행령 제176조의2 /