다가주주택의 매수인이 소유권이전등기 할 때 매도인과 아무런 상의 없이 매수인과 매수인 남편의 공동명의로 등기이전한 것에 근거하여 다세대주택을 2인에게 분할하여 양도한 것으로 보아 매도인에게 양도소득세를 결정 ・고지하는 것은 부당함
다가주주택의 매수인이 소유권이전등기 할 때 매도인과 아무런 상의 없이 매수인과 매수인 남편의 공동명의로 등기이전한 것에 근거하여 다세대주택을 2인에게 분할하여 양도한 것으로 보아 매도인에게 양도소득세를 결정 ・고지하는 것은 부당함
○○세무서장이 2003.8.5 청구인에게 결정ㆍ고지한 2003년도 귀속분 양도소득세 9,966,396원은 이를 취소합니다.
(1) 청구인은, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 126.7㎡ 위 지상복합 다가구주택 293.76㎡ (이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2003.4.8. 양도하고 2003.5.21. 쟁점주택은 1세대 1주택 비과세 대상이라는 취지의 양도소득세과세표준 신고 및 자진납부계산서(이하 "1세대 1주택 신고서"라 한다)를 제출한 사실이 있다.
(2) 이에 처분청은, 청구인이 다가구주택인 쟁점주택을 2인에게 양도하였으므로, 쟁점주택은 1세대 1주택 비과세 요건에 해당되지 아니한다 하여 2003.8.5. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세를 9,966,690원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.10.31. 이 건 심사청구하였다
(1) 청구인은 쟁점주택을 1993.12.20. 신축하여 3층에서 거주하여 온 1세대 1주택 소유자로서, 쟁점주택을 2002.2.25. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 거주 청구외 임○○에게 322백만원에 양도하기로 매매계약을 체결(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)한 후, 2003.3.31. 잔금 192백만원을 매수인 임○○으로부터 영수하고, 소유권 이전에 필요한 서류를 매수인에게 넘겨준 사실이 있는 바, 쟁점매매계약서에서 보는 바와 같이 청구인은 쟁점주혓을 청구외 임○○ 1인과 계약하고 그 대금도 청구외 임○○ 1인으로부터 영수하였는데도 쟁점주택의 매수인인 청구외 임○○이 쟁점주택을 소유권이전등기 할 때 청구인과 아무런 상의 없이 청구외 임○○과 그의 남편인 최○○의 공동명의로 등기이전한 것에 근거하여 쟁점주택을 2인에게 분할하여 양도한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 결정 ㆍ고지하는 것은 부당하며,
(2) 청구인이 당초 2003.5.21. 제출한 1세대 주택 신고서에 양수인을 임○○과 최○○으로 기재한 것은, 그 당시 세무대리를 맡았던 청구외 유○○ 세무사 사무실 직원이 이 건 신고와 관련하여 매매계약서가 필요치 않아 소유권 이전이 완료된 쟁점주택 등기부등본에 의거 작성하였을 뿐이라고 확인하고 있는 바와 같이 청구인이 제출한 1세대 1주택 신고서에 양수인을 청구외 임○○과 최○○으로 기재한 이유를 들어 청구인이 쟁점주택을 2인에게 분할 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하는 것은 사실관계를 오해한 부당한 처분이다
다가구주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하려면, 당해 주택을 하나의 매매단위로 하여 반드시 1인에게 양도하여야 하는 것으로, 청구인은 쟁점주택을 임○○ 1인과 매매계약을 체결하고 잔금을 청산하였다고 주장하나, 청구인이 제출한 1세대 1주택 신고서에 양수인이 임○○ 외 1인으로 기재된 것으로 보아 청구인은 쟁점건물을 임○○외 1인에게 분할 양도한 것이므로 쟁점주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하고 산정한 면적 이내의토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시 직할시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 ㆍ고시된 분당ㆍ일산 평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 정우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다(단서 생략)
② 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
③ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다 (3) 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택" 이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (4) 소득세법시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 "재정경제부령이 정하는 다가구주택“ 이라 함은 건축법시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나씩 주택으로 본다 (5) 건축법시행령 별표 1
(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다.
(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
(1) 쟁점주택의 건물등기부 등본 및 일반건축물관리대장에 의하면, 쟁점주택은 1993.12.20. 청구인이 신축하였으며, 쟁점주택의 연면적 293.76㎡ 중 지하1층 73.18㎡과 1층 73.18㎡ 합계 146.36㎡는 근린생활시설이고, 2층73.7㎡(2가구)과 3층 73.7㎡(1가구) 합계 147.4㎡는 주택임이 확인되어, 쟁점주택은 주택면적이 주택이외의 면적보다 많은 경우에 해당되어 쟁점주택전부를 주택으로 보는 것과 쟁점주택이 소득세법시행규칙 제74조 규정에 의한 다가구주택에 해당되는 것에 대하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼은 없다.
(2) 처분청은, 쟁점주택을 하나의 매매단위로 1인에게 양도되어야 비과세 되나, 쟁점주택을 2인에게 분할하석 양도하였다 하여, 쟁점주택 중 청구인이 거주한 3층 주택 73.7㎡와 그 부속토지 31.787m'는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 것으로 보아 비과세 결정하고, 나머지 지하1층, 지상1충 및 지상3층의 근린생활시설 및 주택 220.06㎡와 그 부속토지 94.913㎡는 양도소득세 과세대상으로 하석 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 결정 '고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.
(3) 청구인은, 쟁점주택을 임○○ 1인에게 양도한 것이므로 쟁점주택 전부를 비과세하여야 한다고 주장하는 바, 이에 대하여 본다.
① 청구인과 청구외 임○○과 부동산중개사인 청구외 이○○이 공동으로 2003.2.25. 작성한 쟁점 매매계약서에 의하면, 매매목적물은 쟁점주택 전부이고, 매도인은 청구인이고, 매수인은 청구외 임○○ 1인임이 확인되고, 쟁점주택의 매매가액은 322백만원으로 확인된다.
② 청구인이 쟁점주택을 양도하고 그 대금으로, 계약일인 2003.2.25.에 30백만원을 영수하고, 중도금 100백만원은 2003.3.10.에, 잔금 192백만원은2003.3.31. 영수한 사실이 있으며, 이와 관련한 양도대금 영수증도 양수자인 임○○ 1인에게만 발행한 사실이 확인된다
③ 쟁점주택의 중개인인 공인중개사 이○○이 부동산중개업법 제17조 및 같은법 시행령 제22조의 규정에 의하여 청구인 등 거래당사자 쌍방에게 교부한 중개대상확인ㆍ설명서에 의하면 중개대상물건은 쟁점주택 전부이고, 쟁점주택의 권리취득 의뢰인은 청구외 임○○ 1인으로 되어 있으며, 이사실에 대하여 청구인과 청구외 임○○과 중개인이 공동으로 확인하고 날인하였음이 확인된다.
④ 한편, 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 2003.4.8. 쟁점매매계약서와달리 그 소유권이 매매당사자인 청구외 임○○과 임○○의 남편인 최○○ 총동 명의로 등재된 사실이 확인되며, 이에 대하여 청구외 임○○은 쟁점주택의 매매계약은 청구외 임○○ 단독으로 체결하었으나, 소유권 이전 등기과정에서 청구인에게 피해가 가는줄을 모르고 임외로 남편인 최○○과 공동명의로 등기하였으며, 공동으로 등기한 과정에 청구인에게 사전에 양해받은 사실은 없다고 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있다.
⑤ 처분청은, 청구인이 제출한 1세대 1주택 신고서상 양수인란에 청구외 임○○과 최○○ 2인으로 기재된 것을 들어 청구인이 쟁점주택을 임○○ 1인이 아닌 임○○과 그의 남편 최○○에게 분할하여 양도하였다고 주장하나, 당초 1세대 1주택 신고서를 작성하여 준 청구외 유○○세무사사무실 직원 오○○은 당초 신고시 매매계약서가 필요 없어 쟁점주택의 등기부등본의 기재내용대로 기재하였을 뿐이라고 확인하고 있는 바, 심리자료에 의하면 청구인이 제출한 1세대 1주택 신고서에 쟁점매매계약서는 첨부된 사실이 없는 것으로 확인된다.
(4) 판단컨대, 처분청은, 쟁점주택을 2인에게 분할하여 양도하였다 하여 1세대 1주택 비과세요건을 갖추지 못하였다고 주장하나, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점매매계약서 및 공인중개사 이○○이 작성하여 교부한 중개대상확인ㆍ설명서에 의하여 쟁점주택의 매수인이 청구외 임○○ 1인으로 확인되는 점, 청구외 임○○도 쟁점주택의 취득계약을 임○○ 단독으로 하였으나, 소유권 이전 등기 과정에서 청구인의 승낙 없이 임의로 남편 최○○과 공동명의로 등기하였다고 확인하고 있는 점, 쟁점주택은 세대별로 별도 등기를 할 수 있는 다세대주택과 달리 세대별로 별도 등기를 할 수 없는 다가구주택에 해당되는 것으로, 이를 분할(그것도 매수상대방이 부부에 해당하는 2인에게 분할)하여 양도할 아무런 이유가 없는 점으로 보아, 청구인은 쟁점주택을 하나의 매매단위로 청구외 임○○1인에게 양도한 것으로 판단되어 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택 양도로 보아 비과세되어야 할 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.