멸실된 건물의 양도가 아닌 멸실 후 재건축한 건물의 양도에 해당하며, 재건축한 건물의 양도상시 기준시기에 대응하는 취득 당시 기준시가를 취득가액으로 보아 양도차익을 산정해야 하므로, 멸실건물의 취득가액은 필요경비로 공제될 수 없음
멸실된 건물의 양도가 아닌 멸실 후 재건축한 건물의 양도에 해당하며, 재건축한 건물의 양도상시 기준시기에 대응하는 취득 당시 기준시가를 취득가액으로 보아 양도차익을 산정해야 하므로, 멸실건물의 취득가액은 필요경비로 공제될 수 없음
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.
청구인은 2001.4.26. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 2,059㎡를 취득하여 위 지상에 2001년도 중 건물 360㎡(이하 “멸실건물”이라 한다)를 신축하여 공장으로 사용하던 중 2002.2.12. 화재로 위 건물이 전소되자 동 지상에 동일 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 재건축하여 사업에 공하다가 2003.4.4. 위 토지와 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 양도에 대해 쟁점부동산의 기준시가에 멸실건물의 취득가액 78,257,200원을 쟁점건물의 필요경비에 가산하여 양도차익을 산정한 후, 2003.6.30. 양도소득세 33,642,540원을 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산 양도에 대해 기준시가에 의해 양도차익을 산정함에 있어서 필요경비를 과다하게 계상하였다 하여 소득세법 제97조 제3항 및 같은 법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의해 쟁점부동산 취득당시의 기준시가에 개산공제액 4,212,948원을 합한 금액을 한도로 필요경비를 재계산하여 2003.9.1. 2003년 귀속 양도소득세 27,923,630원을 청구인에게 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.10.24. 이 건 심사청구를 하였다.
철거되는 건물의 필요경비 산입에 관하여 소득세법 기본통칙 97-10에서 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지만 양도하는 경우에 한정하여 철거되는 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액을 양도자산(토지)의 필요경비로 산입한다고 규정하고 있으나, 청구인과 같이 화재로 멸실건물이 전소되어 불가피하게 재건축할 수 밖에 없었던 경우에도 멸실건물의 취득가액을 쟁점건물의 필요경비로 산입하여야 함에도 불구하고, 처분청에서 이를 필요경비로 인정하지 아니함은 소득의 역리현상이 발생하게 되며, 청구인의 실질소득을 초과한 과세로 실질과세원칙에 위배되어 부당하다는 주장이다.
멸실된 건물의 취득가액은 필요경비로 산입할 수 없으므로(국세청 제도 46014-11930, 2001.7.25. 및 국세청 재산46014-541, 2000.5.6. 같은 뜻임), 청구인의 멸실건물의 취득가액을 쟁점건물의 필요경비로 산입하지 아니하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(괄호생략) 또는 건물(괄호생략)의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (단서생략)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100 (괄호생략)
○ 소득세법 기본통칙 97-10 【철거되는 건물의 필요경비산입】 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. 다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 영 제163조 제6항 제1호의 금액을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 산입한다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.
① 청구인은 2001.4.26. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 2,059㎡를 취득하여 위 지상에 2001년도 중 건물 360㎡(멸실건물)를 신축하여 공장으로 사용하던 중 2002.2.12. 화재로 위 건물이 전소되자 동 시장에 쟁점건물을 재건축하여 사업에 공하다가 2003.4.4, 위 토지와 건물(쟁점부동산)의 양도에 대해 쟁점부동산의 기준시가에 멸실건물의 취득가액 78,257,200원을 쟁점건물의 필요경비에 가산하여 양도차익을 산정한 후, 2003.6.30. 양도소득세 33,642,540원을 신고ㆍ납부하였음이 양도소득세신고서 및 국세통합전산망에 의해 확인된다.
② 처분청은 청구인이 쟁점부동산 양도에 대해 기준시가에 의해 양도차익을 산정함에 있어서 필요경비를 과다하게 계상하였다 하여 소득세법 제97조 제3항 및 같은 법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의해 쟁점부동산 취득당시의 기준시가에 개산공제액 4,212,948원을 합한 금액을 한도로 필요경비를 재계산하여 2003.9.1. 2003년 귀속 양도소득세 27,923,630원을 청구인에게 결정ㆍ고지하였음이 이 건 양도소득세결정결의서 및 납세고지서에 의해 확인된다.
③ 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 신고ㆍ납부한 사실과 멸실건물이 화재로 전소된 사실에 대해서는 다툼이 없으며, 단지, 멸실건물의 취득가액을 쟁점건물의 필요경비로 산입할 수 있는지의 여부에 대해서만 청구인과 처분청간에 다툼이 있다.
(2) 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.
① 청구인은 대법원 판례(92누7399, 1999.9.8.) 및 소득세법 기본통칙 97-10의 규정에 의해 멸실건물의 취득가액을 쟁점건물의 필요경비로 산입하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 대법원 판례는 “토지와 건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 것이며, 낡은 지상건물이 있는 대지를 취득하는 경우 그 대지 취득시 지출한 그 지상건물의 매입대금 및 정지공사비용은 (구) 소득세법 시행령 제94조 제2항 의 개량비 내지는 그 3항(현행 소득세법 제97조 제1항 제2호)의 자본적 지출에 해당하므로 필요경비로서 공제되어야 한다는 것”으로서 청구인과 같이 공장 건물로 사용하기 위해 멸실건물을 재건축하는 경우에도 적용할 수 있는 판례가 아니며, 위 소득세법 기본통칙은 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에 적용하는 규정으로서 청구인과 같이 토지와 건물을 함께 양도하는 경우로서 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에 적용하는 규정이 아님을 알수 있는 바, 청구인이 제시한 위 판례 및 기본통칙에 의해 청구인의 멸실건물의 취득가액을 쟁점건물의 필요경비로 산입할 수 없다 할 것이다.
② 또한, 관련법령에 의하면, 기준시가에 의한 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하고, 기준시가에 의한 취득가액은 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의하도록 규정하고 있으며, 당해 자산이라 함은 양도 자산을 의미하고 있는 것으로 기준시가에 의한 취득가액은 양도가액에 대응되는 양도 자산의 취득당시 기준시가를 의미하는 것으로 해석함이 타당하며, 이 경우 청구인의 양도 자산(쟁점건물)의 기준시가에 의한 양도가액에 대응되는 양도 자산(쟁점건물)의 취득당시의 기준시가를 의미하지 멸실건물의 기준시가를 의미한다고는 볼 수가 없고, 청구인은 멸실건물이 아닌 쟁점건물을 양도하였으며, 쟁점부동산의 양수자도 멸실건물이 아닌 쟁점건물을 매입하였으므로, 멸실건물의 취득가액을 쟁점건물의 필요경비로 산입하여야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없다 할 것이다.
(3) 따라서, 처분청이 청구인의 쟁점부동산의 양도에 대한 기준시가에 의해 양도차익을 산정함에 있어서 멸실건물의 취득가액을 쟁점건물의 필요경비로 산입하지 아니하고, 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.