양도차익을 계산하기 위한 쟁점건물의 취득가액과 기타 필요경비가 얼마인지

[주문]

○○세무서장이 2003.04.10 청구인에게 결정고지한 2000년 귀속 양도소득세 42,425,960원은

1. 경기도 ○○○시 ○○읍 641-1 건물 198㎡ 및 같은 리 641-3 건물 198㎡의 실지취득가액 및 필요경비를 71,462,530원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다. [이유]

청구인은 경기도 ○○○시 ○○읍 ○○리 641-1 건물 198㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다), 같은 리 641-1 대지 491㎡, 같은 리 641-3 잡종지 642㎡, 같은 리 641-5 답 556㎡(이하 3필지 1,689㎡를 합하여 "쟁점토지"라 하고, 쟁점건물과 쟁점토지를 합하여 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 2000.04.10 양도하고, 2000.05.12 실지거래가액(양도가액 141,000,000원, 취득가액 94,000,000원)에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세 8,140원을 신고납부하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 쟁점부동산의 실지양도가액을 175,000,000원으로 확인하고, 청구인이 쟁점건물의 실지취득가액으로 신고한 신축비용 57,600,000원 전액과 신고한 필요경비 35,862,530원 중 31,264,350원에 대해 허위의 증빙서류라 하여 이를 부인한 후, 쟁점토지에 대해서는 실지거래가액에 의해, 쟁점건물에 대해서는 기준시가에 의해 양도차익을 각각 산정하여 2000년 귀속 양도소득세 42,425,960원을 2003.05.07 이의신청을 거쳐 2003.10.20 이 건 심사청구를 하였다.

청구인이 쟁점건물을 신축한 사실이 건축물관리대장 및 등기부등본에 의해 확인되고 있고, 청구인의 쟁점건물을 신축한 청구외 이○○에게 공사대금을 지급한 사실과 쟁점건물 신축과 관련하여 토목공사 대금, 농지전용부담금 등을 실제 지출한 사실이 확인됨에도 불구하고, 처분청에서 쟁점건물의 신축비용과 필요경비를 부인하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 무시하고 기준시가에 의해 쟁점건물의 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

청구인이 제시한 공사계약서상의 금액과 간이영수증상의 금액 및 금융자료의 금액이 각각 상이하고, 간이영수증은 사후에 작성된 것으로 보여지며, 청구외 이○○는 쟁점건물을 시공하지 아니하였다고 진술하고 있으므로, 쟁점건물 신축비용이 얼마인지가 불분명한 쟁점건물의 경우 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세함이 타당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 실지거래가액에 의한 필요경비가 얼마인지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비계산]

① 거주자의 양도차익에 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 규정에 의한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다(2000.12.29 법률 제6292호로 개정되기 전의 것)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비(2000.12.29 법률 제6292호로 개정되기 전의 것)

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액(2000.12.29 법률 제6292호로 개정되기 전의 것)

○ 소득세법시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] (2000.12.29 대통령령 제17032호로 개정되기 전의 것)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 설비비와 개량비"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

④ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 자본적지출액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적지출액

○ 소득세법 시행령 제67조 [즉시상각의 의제]

② 제1항에서 "자본적지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. (이하생략)

○ 소득세법 제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지]

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액감정가액환산가액(괄호생략) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 [추계결정 및 경정]

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부매매계약서영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비인 경우

2. 장부매매계약서영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 쟁점부동산을 2000.04.10 양도하고, 2000.05.12 실지거래가액(양도가액 141,000,000원, 취득가액 94,000,000원)에 의해 양도차익을 산정하여 2000년 귀속 양도소득세 8,140원을 신고납부하였음이 국세통합전산망에 의해 확인된다.

② 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 쟁점부동산의 실지양도가액을 175,000,000원으로 확인하고, 청구인이 쟁점건물의 실지취득가액으로 신고한 신축비용 57,600,000원 전액과 신고한 필요경비 35,862,530원 중 31,264,350원에 대해 허위의 증빙서류라 하여 이를 부인한 후, 쟁점토지에 대해서는 실지거래가액에 의해, 쟁점건물에 대해서는 기준시가에 의해 양도차익을 각각 산정하여 2000년 귀속 양도소득세 42,425,960원을 2003.04.10 청구인에게 결정.고지하였음이 이 건 양도소득세결정결의서 및 납세고지서에 의해 확인된다.

(2) 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 청구인이 당초 양도소득세 신고시 신고한 쟁점건물의 필요경비에 대해 처분청에서는 아래와 같이 조사하여 쟁점건물의 필요경비가 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 산정하였음이 처분청의 조사서에 의해 확인된다. [ 쟁점건물에 대한 청구인의 필요경비 신고내용 및 조사내용 ] (단위:천원) ┌────┬───────┬────┬─────────┬────┐ │구 분 │ 지출내역 │ 금 액 │ 조사 내용 │기준시가│ ├────┼───────┼────┼─────────┼────┤ │ │ 설계비 │ 9,400 │ │ │ │ ├───────┼────┤증빙을 허위로 보아│ │ │취득가액│ 건축비 │ 48,200 │ │기준시가│ │ ├───────┼────┤신축비용 전액 부인│ 과 세 │ │ │ 소 계 │ 57,600 │ │ │ ├────┼───────┼────┼─────────┼────┤ │ │ 지적측량비 │ 701 │ 필요경비 인정 │ │ │ ├───────┼────┼─────────┤ │ │ │ 매립대금 │ 2,000 │ 필요경비 부인 │ │ │ ├───────┼────┼─────────┤ │ │ │ 공작물 │ 1,000 │ " │ │ │ ├───────┼────┼─────────┤ │ │ │ 토목공사 │ 20,000 │ " │ │ │ ├───────┼────┼─────────┤ │ │필요경비│ │ │청구인 명의 3,897 │일부인정│ │ │농지전용부담금│ 8,776 │ │ │ │ │ │ │천원 필요경비 인정│ 및 │ │ ├───────┼────┼─────────┤ │ │ │ 취득·등록세 │ 185 │ 개산공제 │개산공제│ │ ├───────┼────┼─────────┤ │ │ │ 지하수개발비 │ 1,300 │ 필요경비 부인 │ │ │ ├───────┼────┼─────────┤ │ │ │ 정화조·배관 │ 1,900 │ " │ │ │ ├───────┼────┼─────────┤ │ │ │ 소 계 │ 35,862 │ │ │ ├────┴───────┼────┼─────────┼────┤ │ 합 계 │ 93,462 │ │ │ └────────────┴────┴─────────┴────┘

② 청구인은 쟁점건물의 신축비용과 필요경비를 실제 지출하였다고 주장하면서, 이에 대한 증빙서류로 청구인의 금융자료, 영수증, 간이 영수증, 공사계약서, 제공부, 확인서를 제시하고 있으므로 이에 대해 살펴본다.

③ 금융자료 및 청구외 이○○의 명의의 영수증에 의하면, 청구인은 아래와 같이 대부분 본인 명의 은행계좌에서 인출한 금액으로 청구외 이○○에게 쟁점건물 공사비용을 지급한 것으로 나타나고 있다. [금융자료 및 청구외 이○○ 명의의 영수증 내역] (단위: 천원) ┌───────────────────────┐ │ 인 출 내 역 │ ├───────┬───────┬───────┤ │ 일 자 │ 은 행 │ 금 액 │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ 95.07.03 │ 화도 △△ │ 2,000 │ ├───────┼───────┼───────┤ │ 95.08.16 │ " │ 5,000 │ ├───────┼───────┼───────┤ │ 95.11.15 │ " │ 20,000 │ ├───────┼───────┼───────┤ │ 95.12.27 │ " │ 25,000 │ ├───────┼───────┼───────┤ │ 96.03.13 │ " │ 2,100 │ ├───────┼───────┼───────┤ │ 96.05.16 │ " │ 1,200 │ ├───────┼───────┼───────┤ │ 96.07.05 │ ○○. 화도 │ 3,700 │ ├───────┼───────┼───────┤ │ 96.10.28 │ " │ 20,000 │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ 합 계 │ │ 79,000 │ └───────┴───────┴───────┘ ┌───────────────────────┬────────┐ │ 인 출 내 역 │ │ ├───────┬───────┬───────┤ 비 고 │ │ 일 자 │ 내 역 │ 금 액 │ │ ├───────┼───────┼───────┼────────┤ │ 95.05.16 │설계및농지전용│ 2,000 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 95.07.04 │설계비 │ 2,000 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 95.08.16 │설계및농지전용│ 5,400 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 95.11.15 │공사대금 │ 20,000 │ ※ 사용내용 │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 95.12.27 │잔금 일부 │ 21,000 │: 청구외 │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 96.03.13 │잔금 일부 │ 2,000 │ 이○○ 명의 │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 96.05.16 │잔금 일부 │ 1,500 │ 영수증에 │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 96.07.05 │공사 잔금 │ 3,700 │ 의함 │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 96.10.28 │토목공사비일부│ 20,000 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 97.05.17 │잔금 │ 4,500 │ │ ├───────┼───────┼───────┼────────┤ │ │ │ 77,600 │ │ └───────┴───────┴───────┴────────┘

④ 청구외 이○○ 이외에 타인 명의의 간이영수증 등에 의하면, 청구인은 아래와 같이 쟁점건물 신축과 관련하여 비용을 지출하였음이 확인된다. [간이영수증 등에 의해 지출한 비용 내역] (단위: 천원) ┌─────┬───────────┬────┬──────────────┐ │ 일 자│ 지 출 명 세 │지출금액│ 비 고 │ ├─────┼───────────┼────┼──────────────┤ │1995.05 외│취득세 및 등록세 │ 185│ │ ├─────┼───────────┼────┼──────────────┤ │1995.07 외│지적측량비 │ 701│○○공사.○○○시출장소 │ ├─────┼───────────┼────┼──────────────┤ │1995.07.05│농지전용부담금 │ 3,897│청구인 명의로 납부 │ ├─────┼───────────┼────┼──────────────┤ │1995.10.02│농지전용부담금 │ 4,879│청구외 김○○ 명의로 납부 │ ├─────┼───────────┼────┼──────────────┤ │1995.10.01│지하수개발·모터설치비│ 1,300│△△모타. 강○○ │ ├─────┼───────────┼────┼──────────────┤ │1995.11.27│정화조 및 배관공사 │ 1,900│○○PVC상사. 이○○ │ ├─────┼───────────┼────┼──────────────┤ │1996.01.05│공작물설치허가 │ 1,000│○○측량설계. 김□□ │ ├─────┼───────────┼────┼──────────────┤ │ │매립대금 │ 2,000│○○종합덤프. 김△△ │ ├─────┼───────────┼────┼──────────────┤ │ 합 계│ │ 13,862│ │ └─────┴───────────┴────┴──────────────┘

⑤ 공사계약서에 의하면, 쟁점건물(작업장) 블록조 396㎡를 경기도 ○○○시 ○○읍 ○○리 162 소재 가곡건축 이○○(123-00-00000)가 42,000,000원에 공사를 시공하는 것으로 기재되어 있으며, 당심에서 확인한 바 평당 350,000원으로 하여 공사계약을 체결하였음이 확인된다.

⑥ 건축물관리대장에 의하면, 쟁점건물은 용도가 근린생활시설(과자제조장)로서 1995.12.14 청구인이 신축한 것으로, 쟁점부동산 중 일부인 경기도 ○○○시 ○○읍 ○○리 641-3 지상 건물 198㎡(이하 "쟁점외건물"이라 한다)는 용도가 빵 및 떡제조장으로서 1996.04.09 청구인의 누나 청구외 김○○이 신축한 것으로 기재되어 있으나, 청구인은 쟁점건물과 쟁점외 건물을 청구인이 건축할 경우 건축법상 건축허가를 받아야 하므로 이를 피하기 위하여 부득이 쟁점외 건물은 누나 명의로 건축하였다고 주장하고 있고, 이에 대해 당심에서 경기도 ○○○시 ○○읍사무소 건축담당 남궁○○(☏ 031-000-○○○○)에게 확인한 바, 청구인이 쟁점건물을 신축할 당시에는 연면적 60평(198.348㎡) 이상인 경우에는 건축허가를 받아야 했었다고 진술하고 있다는 점에 비추어 볼 때, 청구외 김○○ 명의의 쟁점외 건물은 사실상 청구인의 소유로서 청구인이 신축한 것으로 보여지며, 처분청의 이 건 조사담당공무원(노○○)도 청구외 김○○ 명의의 쟁점외 건물 양도가액이 쟁점부동산 실지양도가액 175,000,000원에 포함되어 이 건 양도소득세를 과세하였음을 인정하고 있다. 따라서, 청구외 김○○ 명의의 위 ④항 농지전용부담금도 쟁점부동산의 필요경비로 봄이 타당하다고 판단된다.

⑦ 청구외 이○○와 확인서에 의하면, 청구외 이○○는 2003.03.05 처분청의 조사시 쟁점건물을 신축하지 아니하였으나, 부득이 공사비 영수증을 작성해 주었다라고 진술하였다가, 2003.05.17 본인 명의 영수증을 본인과 전혀 상관없으며, 공사진행하고 폐업한 지 6년 이상이 된 지금 잊어버리고 있던 일이 불거져 죄송하게 생각하며, 선처를 바랍니다라고 처분청에 재차 진술하였고, 이에 청구인이 2003.10.20 청구외 이○○에 대해 쟁점건물 및 토목공사를 시공한 귀하가 조세를 회피할 목적으로 처분청에 공사사실을 부인하였으나, 본인은 귀하에게 공사대금을 지급하였음을 증명하는 금융자료, 다수의 증거자료 및 증인까지 있는 바, 귀하가 끝까지 공사 시공 사실을 부인하여 본인에게 부당한 세금이 부과된다면 귀하를 상대로 민형사상의 책임을 묻겠다라는 내용증명서를 발송하자, 2003.11.04에 이르러서는 당초 처분청에 공사시공 사실을 부인한 것은 7~8년 전의 공사때문에 지금 와서 세금을 내려고 하니 너무 억울하여 부인하였으나, 쟁점건물은 본인이 공사한 게 사실이며, 쟁점건물 공사시 교량공사와 토목공사는 핑수적으로 하여야 하는 관계로 공사금액이 당초 공사금액 보다 추가되었고, 당초 공사대금 및 추가 공사대금은 본인이 공사당시 수령 후 바로 영수증을 발부한 사실을 시인하며, 이번 일로 인해 많은 사람들을 힘들게 하여 미안한 마을을 금할 길 없고, 혹시하도 본인의 진술이 필요하면 출석하여 진술하겠다라고 당초의 진술을 번복하고 있고, 쟁점건물 소재지 전이장 청구외 이○○(1953년생), 전 새마을지도자 청구외 윤○○(1950년생), 쟁점건물 인근 주민 청구외 노○○(1963년생), 공사당시 철근을 거래했던 전 ○○철근 대표 청구외 김○○(132-00-00000)은 청구외 이○○가 쟁점건물 공사를 한 사실을 확인하고 있는 바, 청구외 이○○는 쟁점건물 공사와 추가된 토목공사 등을 실제 시공하였음이 확인된다.

⑧ 한편, 당심에서 직접 청구인과 청구외 이○○를 면담한 바에 의하면, 청구외 이○○는 쟁점건물과 쟁점외건물에 대한 공사를 위 ⑤항의 내용과 같이 공사계약을 체결한 사실이 있으나, 추가 공사(교량공사 및 토목공사)에 대해서는 공사계약을 체결한 사실은 없으며, 공사비는 그 때 그 때 수령하고 바로 영수증을 교부하여 주었고, 최종 공사 잔금을 수령한 1996.07.05 이후에는 청구인으로부터 공사비를 수령하거나 청구인에게 영수증을 교부한 사실이 없으며, 총 공사대금은 당초 공사대금 42백만원과 추가 공사대금 15백만원을 합하여 57백만원이라고 진술하였는 바, 청구인이 청구외 이○○로부터 수취하였다고 제시한 위 ③항의 영수증 총액 82,100,000원 중 1996.10.28자 20,000,000원과 1997.05.17자 4,500,000원 합계 24,500,000원은 쟁점건물과 쟁점외건물 공사와 관련이 없는 것으로 보여지며, 이 경우 쟁점건물과 쟁점외건물의 총공사대금은 57,600,000원(=82,100,000원-24,500,000원)임을 알 수 있다.

⑨ 위와 같이, 청구외 이○○가 쟁점건물 공사와 추가된 토목공사를 시공하였음이 학인되고 있고, 청구인은 청구외 이○○에게 공사대금을 지급하였음이 나타나고 있으며, 또한, 청구인이 쟁점건물 및 토목공사와 관련된 비용을 실제 지출하였음이 확인되고 있으므로, 청구외 이○○가 실제 수령한 공사대금 57,600,000원과 간이영수증에 의해 지출이 확인된 비용 13,862,530원, 합계 71,462,530원은 쟁점부동산의 실지취득가액 및 필요경비로서 쟁점부동산의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제함이 타당하다고 판단된다.

(3) 그러하다면, 처분청에서 쟁점부동산의 실지거래가액에 의한 필요경비가 확인됨에도 불구하고, 이를 부인하여 쟁점건물에 대해 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 사실관계 조사를 소흘히 한 잘못이 있다 할 것이다. 다만, 쟁점건물 공사시공자인 청구외 이○○(132-00-00000) 등에게 제세를 과세하는 등의 필요한 처분을 함은 별론으로 한다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제97조 / 소득세법시행령 제163조 / 소득세법 제114조 / 소득세법시행령 제176조의2 /